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1. 亮剑 2014-05-20 08:54:16
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汤博士……首先买入物业收租，要先俾最少5成首期。 而最重要的一件事，系呢个政府唔知点解，极之痛恨收租佬，希望除之而后快。
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2. 无羞耻心 2014-05-20 08:54:42
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作为局长，点有可能没责任？说你没责任，即等於包庇。栈恋权位，毫无傲骨，与陈茅波同污，比思歪更秽！【明报专讯】高铁工程延误风波反映政府及港铁董事局监管不力，运输及房屋局长张炳良昨在立法会上透露，政府正计划委任多1名政府官员及3名非执董进入港铁董事局。据了解，因港铁拥有大量土地，政府内部曾讨论是否委任发展局官员加入董事局。多名建制派议员继续炮轰港铁行政总裁韦达诚失职；有泛民议员则促请张炳良问责，张炳良回应称，若特首委任的独立专家小组发现他在事件上有具体责任，他会立即辞职。
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3. 亮剑 2014-05-20 08:57:24
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在弍十多年前，地产市场有几类人揾食，例如：
短线炒家……换楼人仕，俾一个特长成交期过炒家，就可慢慢揾间靓楼搬，嗰阵成交活跃，你时间又松动，换楼好轻松。
长线收租……将层楼卖俾长线投资者之后，同佢倾一年半载售后租回，有如探囊取物。
过桥贷款……用旧居抵押借过桥，易如反掌。
但现在上述方法，全面死火，加上六百万以上单位，随时要拿几百个做首期及税费，那么阿水可换楼？
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4. 笑爆咀 2014-05-20 09:03:46
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"在过往，亦有不少人利用这个方法多买一个物业，若果在新楼成交的时候楼价有显著升幅，而银行又肯接受那人拥有两个物业，他便可以名正言顺搬入新的物业，将旧有的出租，甚至仍然住旧有物业，而将新物业出租，我初期的三间楼投资法亦以此为蓝图，亦很多人受惠，不过，在银行收紧按揭后，此法已行不通。但政府现在给与置业者多达3年换楼价，很容易引人犯罪，所以，财爷不断警告，"
这就是自由市场的巧妙之处。博士无错，在过去，啲人的确把一手这36个月看成"低成本赌大啲"的工具。就好似期权咁。但神奇的自由市场会把这点 price in，所以以前一手楼会有2、3成溢价。如果游戏规则又把一手楼变返"低成本赌大啲"，这样一手楼溢价又好可能重现。
去到这里，有人会想说，"这要看市场对将来价格的预期"。如果有人这样说，我不会说他错，"市场预期"是一factor，但并不是我上面想说的，"市场预期"可他上、可向下，但我上面想说的不是这点。我上面想说的是另一factor，是"时间值"，是期权金，距离到期时间越长，期权金越高。这是第二个 factor，而这factor一定是向上的。
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5. To 2 2014-05-20 09:18:34
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6. yctt826 2014-05-20 09:18:56
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先唔好讲有冇首期, 如果买长期楼花, 3年时间很大可能经历升升跌跌的阶段, 升就冇乜所谓, 跌o既话, 跌到一成, 政府很大机会会撤招, 到成交时都唔知道仲有冇人同你收DSD, 所以就算升升跌跌打个和都有著数, 再讲, 36个月之后, 长策会同CY是否存在都未知
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7. 亮剑 2014-05-20 09:28:05
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政府高官话……如果美国唔加息，那么楼市烂蕉会继续！ 白蓝黑话……在我有生之年，美国息加唔到金融海啸前的4厘。 咁极端地说，如果美国十年内死都唔加息，那么呢个扒街烂蕉咪玩足十年？ 屋企人有大三房放租我有得走盏，但其他人有米有需要想二转三，请问衬地淋同儍强点帮人？
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8. To 1 2014-05-20 09:29:06
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亮剑兄, 你仲未答俾多三百可以买到乜喎. DSD 滑稽之处, 在於将问题带回起点, 房事问题在於一手供应不足, 则 DSD 便将最基本的供求问题导回正苦身上寻求解决. 设想有人想一房转二房, 有人想二房转三房, 有人想三房转四房, 最后面果个新冇位俾佢走, 就会塞住响度, 最后面果个要买新楼30个月先走得, 前一个就要等30+x个月.
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9. to 6/f 2014-05-20 09:33:06
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就系因为咁多未知既因素, 发展商先卖咁长期既楼花比你, 张个风险转移. 36 个月后如果有 4D 5D 你就喊得一句句.
系可见既将来, 根本冇任何利市既因素, 发展商有咁多精算师计过数, 唔会死错人既.
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10. To 4 2014-05-20 09:40:42
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笑爆咀哥, 请教中间有没有机会成本问题? 我今天卖楼, 预三十个月后顺利住新楼, 咁今日应该用咩价卖? 果30个月租都系唔少钱, 应该 price-in 吗? 如果 price-in, 楼价会再创新高, 如果唔 price-in, 无啦啦做咩要俾30个月租咁多? 一手又重造溢价, 二手又要租30个月, 哩条路有啲难行喎.
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11. 笑爆咀 2014-05-20 09:56:24
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回10：
在回应4中，已提出"不只一项factor"。
回应4中，想说的，在众多 factor 中，微调后，影响一手楼定价的gactor，就会多一项，就是"期权金"。
在回应4中，已预备了会有人提出"其他不同的 factor"，但这和回应4并没有矛盾，因为回应4同意了有多於一个 factor，而这些 factor 在微调前已经有，所以不提。故只提出微调后，因微调而产生的"期权金" factor。
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12. to4 2014-05-20 09:59:04
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今时今日，要睇得明笑爆咀啲嘢，都要唔少料，莫讲话写。
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13. 亮剑 2014-05-20 10:03:29
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亮剑兄, 你仲未答俾多三百可以买到乜喎----- 第２度唔知，我嗰个区可买多一间房，咁细路就可有自己嘅空间、唔使和工人同房瞓。 又可以多一个厕所，咁早上返工返学前嗰段繁忙时间，我就可疴个靓厕、老婆可执执才上班、阿女可慢慢擦牙洗面整头。 最后个厅大多几拾尺，就可整翻个大少少嘅钢琴，放张大啲嘅疏化等朋友上来坐。
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14. 中女社社长 2014-05-20 10:25:46
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1楼亮剑兄:
政府土地不足, 众市民不怪政府系因为政府成功妖化收租业主为炒家
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15. To 11 2014-05-20 10:36:35
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笑爆咀哥, 我没有质疑你有矛盾, 完全没有这个意思. 我的意思是, 以卖家的角度, precisely 应考虑如何开价? 关於第二点, 也就是「期权金」, 现在地产商都代买家交百分之七点五的从价印花税了. 那么, 楼价已经是 price-in 左 7.5% 的了, 对买家而言, 额外成本只是1%? 也就是除了赌大小没有必要租30个月楼?
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16. 笑爆咀 2014-05-20 11:36:22
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回15：
如果微调没有改变其他 factor，单是期权金这因为是因微调而生，发展商定价应向上调（定价的意思是包括优惠之后的实际定价）。
期权金是和税项独立无关的。期权金是因为一项投资工具可以低成本在一个特定的时期去赌大啲，这已经对某些人是价值，这叫时间值。
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17. 亮剑 2014-05-20 11:39:47
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政府土地不足？？？ 估唔到连社长你也信政府鬼话连篇！ CY在选凸手时讲过：「如果开发香港1%土地，咁香港……！」 其实政府真的要令港人个个能置产，人人做业主，点会唔得先？ 但政府打后的财政来源， 就会无以为继，呢D仲唔系搬著石头打自己对脚的行为吗？ 数字兄层话过，政府呢个打房政策，后果系会令边缘人士更难上车！ 但奇怪的事，呢班受害者仲以为CY系佢哋嘅救世主、系帮紧佢哋等他们更容易上车！ 第2D嘢又唔见呢班人咁「聪明」喎。 例如香港喺2017真的有公开公平及公正的凸手选举； 政府喺政改真系有商有量； 王维基攞唔倒免费电视牌系无政治黑幕的！
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18. DSD 2014-05-20 11:40:16
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19. 顺民 2014-05-20 11:49:29
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博士，学生一直在思考著一个问题，新 DSD 是否对二手楼买卖有真正延长 ？因买新楼可买 30 个月后的楼花，二手楼是没有的。虽然二手楼买卖期限可由签临时合约延迟到正式成交日计，但同时售出原有物业亦相对延迟到成交日计，即是说只是将时间 Displace(移位)了而已，实际并没有延迟，仍然是 6 个月。未知学生是否有计错 ？
学博士所讲，新 DSD 只是为地产商所设而已。按照以往，一定有人走出来大骂政府靠拢偏帮地产商，甚至官商勾结，利益输送等连珠炮发都有。但今次竟然无人出声，奇怪 ！
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20. 中女社社长 2014-05-20 11:56:30
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17楼亮剑兄
我都唔信, 但系市民信到十足, 认为楼价系收租业主炒起...
收租业主只看回报买平野
用家才会追价!
可惜冇人会信....
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21. raygrrr 2014-05-20 12:18:08
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请问得宝397高层或者淘大371呢家咩也价, 朋友上车，沙一咁贵觉得不如住市区上车盘 :)
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22. 在恐惧中轻微上升 2014-05-20 12:18:58
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23. Ed 2014-05-20 12:49:05
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过桥贷款……用旧居抵押借过桥，易如反掌。
但现在上述方法，全面死火，加上六百万以上单位，随时要拿几百个做首期及税费，那么阿水可换楼？
Yes, and this is the most important problem for 换楼人士! This kind of loan is really neccssary!!
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24. 大宝二宝 2014-05-20 13:00:56
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顺民兄 DSD 修例细节好似未公布。 我相信买入新单位系计正式合约曰， 而卖出单位仍然系计临约曰。 才有可能受惠果六个月宽限期。
共勉之， 哈哈！
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25. 小阳 2014-05-20 13:03:28
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其实好吊诡, 政府死都唔要dsd有减辣安排，冇情度上佢见细价楼炒得劲，dsd可以加到50万（lump dum ) for 低过400万的细价楼，令细价楼市场只有用家，但巳买的投资者不会轻易降价，因为有刚性需求（有租收），而且卖左再买要俾dsd50万。而一手楼即刻变阵，起多D二房或三房，而一房target 只有用家，投资者在一房市场絶迹
所以自醉兄，唔好睇少DSD，政府儍起上来，乜都得。
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26. 努力工作的人 2014-05-20 13:09:03
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DSD真扰民。我有两个单位，一个两房自住，一个迷你单位多年前买来收租。最近准备有多个小朋友想换间三房。但就算卖左间自住都要比DSD，系咪？除非我卖晒两间。但间迷你STUDIO既冇乜供楼压力，又有深厚感情，唔想卖！咁横掂都要比DSD我谂不如自住果间都唔卖，买多间！咁政府系咪鼓励紧我唔好卖？市场供应又少左间！类似呢个CASE身边朋友多的是。
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27. 小阳 2014-05-20 13:18:06
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To 26 ， Yes , 所以D人要买趁快，政府可以加dsd无限
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28. 港府与脑 2014-05-20 13:36:47
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29. 蜕变中嘅懒人 2014-05-20 13:44:33
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懒人最怕计数，只系识用幼稚逻辑思维谂野，配合实际情况，加上历史教训，然后作出靠估结论，等待引证。谂咗成晚，真系好想逐点揾网友谂谂： 政府话只系微调DSD顺应换楼客衔接时间上耍求，唔系减辣，照谂嘟晤系加辣，咁呢吓微调应该系对换楼客，不论换二手楼、换新楼或楼花都应该绝对有利至啱，但系睇完汤博士篇文同咁多网友回应，都唔系一定有利，咁微调嘅目的真系俾个机会换楼客博一铺？抑或另有目的？
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30. 博士睇淡? 2014-05-20 13:46:00
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呢几日睇博士口吻暗示有啲淡淡地,喺咪有咩负面野你睇到而我地睇唔到?你最好讲清讲楚,唔该.
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31. 亮剑 2014-05-20 13:49:13
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26楼…… 政府迫你帮衬发展商买一手，因为只有佢哋可以同你硬食呢只DSD死猫、提供二按同、各式回赠及优惠。 焗你玩三间楼退休法……
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32. To 29 2014-05-20 14:02:05
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前公务员老叔父教落, 有用嘅野正苦会出去买, 冇用嘅野正苦会自己造.
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33. 顺民 2014-05-20 15:43:52
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34. 肥婆四 2014-05-20 15:46:30
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政府唔松辣，供应将渐少。辣椒辣到自己都顶唔顺重唔飙出来咩，再系咁，唔止口瘇舌烂，内出血都似！
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35. 肥婆四 2014-05-20 15:46:31
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政府唔松辣，供应将渐少。辣椒辣到自己都顶唔顺重唔飙出来咩，再系咁，唔止口瘇舌烂，内出血都似！
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36. 维廉 2014-05-20 16:57:10
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老老实实，唔想攞综援，买多几层楼收吓租，用嚟作为退休之后嘅生活，咁都唔得咩？ 老实讲，只要努力啲，而家真系唔系太难买楼，系大西北仲有啲适合小家庭嘅单位，价钱又唔贵，当然你两夫妻每月得嗰两三万要住市区方便去蒲，又要住得宽敞，O sorry 我真系帮你唔到。你应该搵区议员帮手填公屋申请表。
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37. 蜕变中嘅懒人 2014-05-20 17:40:10
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懒人谂嚟谂去，政府呢招＂DSD时限微调＂可能系虚招，好似拳术对拆中向对手虚幌一招，懒人唔识打拳，但系都知道虚招本身系无用嘅，目的系用嚟引对手错估形势因而出错，伺机施以重击取胜；或藉以评估对手潜藏嘅实力，再调整对策取胜。
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38. 笑爆咀 2014-05-20 18:09:23
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政府减辣刺激 用家破顶价抢优质盘 受政府减辣延长DSD换楼期限刺激，部分盘源短缺的优质户备受用家追捧，市场重现破顶成交。其中，盘源骤减的天水围嘉湖山庄，新近有优质盘录高价成交，中原地产天水围区域营业经理王树明表示，嘉湖山庄景湖居1座高层F室，实用面积442平方尺，建筑面积576平方尺，刚以298.3万元新高价沽出，实用尺价6,749元，创同类2房户新高。买家为上车客，原业主於07年以106万元入市，帐面获利192.3万元，单位升值1.8倍。
另外，市场消息指，大坑浣纱阁高层C室，建筑面积503方尺，实用面积336方尺，附设259方尺平台，以617万元成交，建筑面积尺价12,266元，实用面积尺价18,363元，成交价破历史新高。买家为区外换楼客，购入作自住用途。原业主於2009年04月购入上述物业，当时作价298万元，持货至今将物业转售，帐面获利319万元离场，物业期内升值1倍。
此外，消息续指， 北角健威花园极高层3室连天台特色户，实用面积456方尺，建筑面积534方尺，2房间隔，获一名用家斥资以613.8万元承接，创屋苑同类型单位新高价，实用尺价13,461元。原业主早期於2011年6月以426万元低价入货，持货2年多帐面获利187.8万元离场，物业升值接近44%。
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39. 笑爆咀 2014-05-20 18:12:37
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租务实录：租务蔓延 富荣花园1.73万元承租 香港置业黄庆龙表示，近期奥运站屋苑租务交投气氛炽热，近日更有向居屋蔓延迹象。该行刚促成一宗富荣花园低层单位租赁成交，一个实用面积592尺单位获租客月斥1.73万元获承租，实用尺租近29.2元。
获承租之富荣花园单位为4座低层A室，单位实用面积592平方尺(建筑面积684平方尺)。以月租1.73万元计算，实用尺租约29.2元(建筑尺租约25.3元)。
业主於2013年6月以约560万元购入上址，租金回报率约3.7厘。
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40. 笑爆咀 2014-05-20 18:42:04
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41. 蜕变中嘅懒人 2014-05-20 20:51:45
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TO40 笑爆咀兄 懒人正系谂你讲嘅情况，系政府呢吓虚招嘅目的。 25楼小阳同9楼兄台都感觉到，政府唔放宽最难换楼嘅按揭死穴嘅原因：1. 根本无诚意帮人换楼。2. 睇吓你哋到底有几多潜藏实力。当楼市真系爆发出嚟，就准备好连串招数连环出招重击，请问到时奌招架。
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42. 珍惜香港 2014-05-20 20:57:23
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【珍惜香港】TO：9/F 亮剑（ 另一边） 其实阁下亦已经响上面 31/F 提咗，发展商可以做埋 财仔角色，不过只需要 缓冲，唔使长借。 针对 换楼客，发展商可以就买家 现有物业估值扣除按揭余额嘅一个成数（例如八成）作上限， 借出首期。由於个换楼客仲未卖出自住物业，加上银行响呢个情况下又做唔到七成按揭，咁发展商呢个 缓冲贷款就可以帮到啲换楼客吐现俾 首期。到买家卖出咗现有物业之后，取回嘅 净现金再加埋 银行加按番至七成嘅总和，就可以用嚟还俾发展商。 以 亮剑兄果边 6/F 嘅个案为例，以上限八成计，发展商最高可以借出 (6M-1M)x0.8=4M 俾果两公婆，加埋手头 2M，就可以有 6M 做首期先买，咁银行就算只喺做到四成按揭，果两公婆都可以买到 9M 嘅楼花。到佢地卖咗现有物业之后，就算喺卖唔足价，例如只喺卖到 5M，咁番嚟果 4M 都可以全数还清发展商嘅缓冲借贷款。仲有，卖咗现有物业之后，银行就可以加按番至七成，吐番 2.7M 出嚟，手头现金仲多过之前。 以上计算只喺要带出，发展商可以提供 缓冲贷款，俾换楼客响 DSD 限期之内 周转呢个概念。至於详细嘅 OFFER，当然要考虑好多细节，例如，若果换楼客响限期之内仲未卖出现有物业嘅话，应该点处理？
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43. 笑爆咀 2014-05-20 21:34:14
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回42：
我昨日在仲达那边也有写"微调"的其中一个影响，下面重贴。
加上我今日的"发展商重返期权金的年代"，就可总结了"微调的影响"。但我想讲，即使没有微调，也会爆升。
| 6. 笑爆咀 2014-05-19 22:35:50 |
| 而且，按黄色这点，应该成立，但也只是把A类现时的缺盘问题，较"平均分配"到B、C、D类之上。
最极问题系，即使ABCDE加起来，整体楼市还是供应不足。
很多问题是"不患寡，患不均"。
但楼市DSD微调，只是把之前"又患寡，又患不均"的局面，变成"只患寡，而不患不均"而已。 |
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44. 笑爆咀 2014-05-20 21:38:47
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回27小阳师姐：
exactly！这是博弈的结果。你真系美貌与智慧并重。
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45. 亮剑 2014-05-20 21:40:55
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珍惜香港兄……9M楼在现今情况只能按倒5M咋，做唔倒7成啦。 在今天呢 D 7球几到千零弍千嘅楼，你除非老豆大把，根本就焗你帮衬地产商。
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46. 笑爆咀 2014-05-20 21:43:28
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47. 蜕变中嘅懒人 2014-05-20 21:46:43
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懒人都好怀念＂泰林旧换新＂，都好想换有会所泳池嘅屋苑。
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48. 笑爆咀 2014-05-20 21:47:06
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回41：
三傻也被要请吗？
古有吕布战三英
到时爆咀挑三傻
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49. 笑爆咀 2014-05-20 21:50:26
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50. 蜕变中嘅懒人 2014-05-20 22:01:28
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TO 44 笑爆咀兄 你真系高深咗好多，懒人就蠢咗好多，有啲自卑感。
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51. 蜕变中嘅懒人 2014-05-20 22:42:33
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其实要恢复换楼链重新衔接释放多啲上车盘，先至会令上车盘落价，但系亮剑兄都已经举出好多例子，换楼者先买后卖，就算买新楼喺财务上安排有极大困难，先卖就要搬2次屋同交租，楼花期愈长交租愈多，左又死右又死，唔换楼又唔使死，不如唔换住，多数潜在换楼者咁稔嘅话，DSD微调有等於无，政府唔以财务措施配合，根本就系虚幌一招，除非发展商有＂旧换新计划＂，政府唔炸佢形，发展商又计过数认为有谂，否则，楼花期愈长愈死，藉此吸引到大量换楼客，如意算盘打唔打得响？两睇啦。
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52. 笑爆咀 2014-05-20 23:00:00
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回51懒兄：
点会呢！我都系得风老前辈传授独孤九剑，才得以脱胎换骨。如果唔慊弃，一齐练。
- 总诀式
总诀，是三千余字的入门口诀，亦为其后八式的变化总要。其部份内容为：「归妹趋无妄，无妄趋同人，同人趋大有。甲转丙，丙转庚，庚转癸。子丑之交，辰巳之交，午未之交。风雷是一变，山泽是一变，水火是一变。干坤相激，震兑相激，离巽相激。三增而成五，五增而成九……」 - 破剑式
- 破刀式
- 目的：破解单刀、双刀、柳叶刀、鬼头刀、大砍刀、斩马刀等种种刀法。
- 要旨：以轻御重，以快制慢。
- 破枪式
- 目的：破解长枪、大戟、蛇矛、齐眉棍、狼牙棒、白蜡杆、禅杖、方便铲等长兵器。
- 破鞭式
- 目的：钢鞭、铁鞭、点穴橛、拐子、蛾眉刺、匕首、板斧、铁牌、八角槌、铁锥等短兵器。
- 破索式
- 目的：破解长索、软鞭、三节棍、链子枪、铁链、鱼网、飞锤等软兵器。
- 破掌式
- 目的：破的是拳脚指掌上的功夫，对方既敢以空手来斗自己利剑，武功上自有极高造诣，手中有无兵器，相差已是极微。天下的拳法、腿法、指法、掌法繁复无比，这一剑“破掌式”，将长拳短打、擒拿点穴、鹰爪虎爪、铁沙神掌，诸般拳脚功夫尽数包括在内。
- 破箭式
- 目的：则总罗诸般暗器，练这一剑时，须得先学听风辨器之术，不但要能以一柄长剑击开敌人发射来的种种暗器，还须借力反打，以敌人射 来的暗器反射伤敌
- 破气式
- 目的：对付身具上乘内功之敌手。更胜岳不群的紫霞神功。
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53. 大宝二宝 2014-05-20 23:08:53
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回52 懒兄
其实依家黎紧一手楼有几多系三， 四房大单位呢? 记忆中近几年将会落成嘅都系细单位多， 咁新修订嘅DSD 似乎吾系好多换楼客受惠。 如果咁谂市场上换楼客释放出来嘅细单位都系有限公司。细单位楼价都系会 go go goal until 三至四年后。
Even 就算系喺一手市场买入大单位， 好多都会等36个月左右先会沽番自住单位出来， 依家会观望住先。 即系话市场上都一样缺细单位盘。 所以话细单位呢几年基本上冇得输。
共勉之， 哈哈！
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54. 蜕变中嘅懒人 2014-05-20 23:11:56
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TO53 笑爆咀兄 懒人睇完呢篇武林秘笈之后，只能赞叹：好劲好劲。
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55. 蜕变中嘅懒人 2014-05-20 23:32:27
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TO54 大宝.二宝兄 全完同意，呢三年内上车盘无得输，所以AA成日想锄我价卖嗰3个屯门细单位，我反转头叫高1至2成，其实收租钱=供楼钱2倍，所以咪缺盘罗；不过三年后我睇好有大会所嘅大单位，现在计划中，其实我现在估至年底楼市横行，上下5%内，之后由於成交少而积聚嘅单位，犹其是细单位最多，楼价会在辣招䕶航中逐步下跌至17年，在辣招可能会撤前我会入有大会所嘅大单位，三年计划。
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56. 大宝二宝 2014-05-20 23:53:15
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回56 懒兄 我都同意三年后到大单位缺货， 出现断层。 呢个都系拜呢届特衰正苦所赐。 预祝你换楼成功。 由於未来细单位供应骤增， 所以依家都劝人入D系鉄路沿线嘅细单位， 最好系市区， 以增加未来嘅竞争力。
共勉之， 哈哈！
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57. Learning Gor 2014-05-21 01:00:53
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