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1. 笑爆咀 2014-05-19 08:43:15
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这条问题，14岁时，我妈已教。升市时先买后卖。跌市时先卖后买。
但那时没有3D，有3D真的难很多。
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2. 笑爆咀 2014-05-19 08:45:06
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by the way，那年头年年升市，我妈都是先买后卖。
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3. 笑爆咀 2014-05-19 08:54:12
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其，政府只要把政策说清楚就够了，不应该建议他人如何投资、预测楼市。
在证券市场上述两个行为要"持牌"和"利申"。
官员有没有持牌？有没有利申？张局长有没有公开他持有什么物业？包括老婆的也不可"忘记申报"，否则就像张SKY一样，永久钉牌。
但在楼市，怎么会这么多人，这样随便说说？
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4. To 3 2014-05-19 09:16:08
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因为对所谓独立的定义有大细超哈，有消息买估票赚左要拉要锁，输左的是不是正苦赔番俾我？
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5. to 1/F 2014-05-19 09:46:30
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你讲得好岩: " 升市时先买后卖。跌市时先卖后买。"
相比起黎, 所谓博士永远唱好, 故事只说片面, 内容假定楼市必升, 有欠中立.
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6. 亮剑 2014-05-19 09:55:34
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汤博士-----你估系人都是老豆剩落，有几百个未开头嘅咩，好多人要在细换大的过程中，行呢个『先卖后买，』乃为势所迫咋。 在打房政策未全面开展前，小业主在楼换楼过程中使用过桥贷款是很普遍的。 操作模式通常以个人目前的房产，特别是准备出售的房产作为抵押，在取得过渡期融资后，就可为购置新房提供首期，在新居完成整个交易程序及装修后，楼换楼业主就可有充裕时间出售旧房，在收齐尾数之后，他就可将呢一笔过桥贷款清还，如此这般呢个家庭就能做到，只搬一次屋就能换倒楼，解决时滞 (time lag) 及提供更多的灵活性。 但政府为了要招呼无殼蝸牛的呼喚，就收紧銀行呢款贷款安排，我文化水平低， 现随手执个案例，先此声名如资料有雷同，实属不幸！ 甲同老婆年入 1 M，手头有 2 M 现金，佢哋聯名持有一个 2 M 买翻来嘅单位，现还剩 1 M。 呢个单位估咗价，约值 6 M，但因为佢搅出人命要换件 9 M。 家请间各位，他们如何在唔使先卖后买下，一镬过可换倒楼？？？ 『鲩鱼』嗰 D 三四房如要一炮过清仓，唔该请雄哥同呢班人度条桥出来！
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7. 笑爆咀 2014-05-19 10:19:58
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"沈 振 盈 (25/07/2008): 航 空 股 应 沽 货 獲 利
沈生2008年7月就已经睇淡領匯，当时領匯报$16。
領匯今日报$40。
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8. To 6 2014-05-19 10:27:50
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对应文化水平低, 是否 dsd 应放寛至一年, 而非乜约物约, 而家仲有好多人搞唔清为什么要宣誓 acting on their behalf, 糊塗正苦捉蟲, 簡直是禍國殃民.
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9. 亮剑 2014-05-19 10:46:20
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现在俾够你一年去换楼都只是相差几拾个啫，但首期要人班伍佰个呢度玩死人呀。 最惨人家系有嘅，不过锁咗喺原来住开果層楼度啫。 我好肯定咁讲，面对相若情况的小业主，系数以万计，我身邊就最少有半打！
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10. mer1974 2014-05-19 10:53:12
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回 6/F:
亮兄，試下咁得唔得：
当甲月入 $45100，甲太月入$38233，两人合共年薪 $1M, TU 正常，冇其它咭数 PLoan etc
Step 1. 卖半份旧居业权俾甲太 Step 2. 甲太加按旧居，估 $6M, 7 按 $4.2M, 减 $1M 旧 loan, 套 $3.2M 备用。甲太月供 $15840，30 年 2.15%，+3%壓测至 $22933 =》人工够过。 * 嚴選 「0」罰息期按揭銀行！ Step 3. 甲已有 $2M cash, 加甲太套 $3.2M, 共$5.2M 子彈 Step 4. 甲单名上 $9M 新居，銀行借 $5M, 月供 $18700，30 年 2.15%，+3%壓测 $27028，人工啱啱够。 Step 5. 避咗 DSD 可慳 $33.8 萬，但仍需 total $5M 首期，$33.8 萬 SD, $9 萬佣，$1萬律，$2X萬装修，共$5.7M。已有 $5.2M 子彈，即只欠 $50 萬 Step 6. 待两公婆 mortgage offer 出哂签哂后，分头各借 $25 萬 PLoan/cash line 埋尾数 step 7. 甲成功买入 $9M 物业，换楼成功。 Step 8. 甲太即时卖咗原先 $6M 旧居，套 $1.8M, 还返 $50 萬 PLoan 及小量罰息。
唉！煩就煩 d! 但叫做有方法，鬼叫 政府咁 PK 咩！
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11. To 10 2014-05-19 11:04:11
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12. 笑爆咀 2014-05-19 11:05:04
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文匯报这样说：
【文匯报】指，跌市中DSD最先撤？政府多重「辣招」下，近年楼价已受控。城市大學建築科技學部高級讲師潘永祥相信，政府目前最需要考虑的不再是加辣，而是何时撤辣。他指出，目前推出的三項辣稅中，於跌市中最容易調整，遭遇阻力最细的就是雙倍印花稅(DSD)，当然政府亦可以「雙管齐下」，微調其他辣稅的稅項，又或变動按揭成数等来刺激楼市。
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13. 亮剑 2014-05-19 11:14:45
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10楼……你都计到几盡下喎，不过以9M楼来讲，新屋唔预60几个装修及家电，咁真系冇嘢睇呀！现在人工材料乜都贵到飛起，最后我见屋企啲窗較霉咗，系咁2就5千。见布藝疏化坐到殘旧换D套，又5千。洗衣机、雪櫃、冷氣、电視……每件5千上下！你预2X万，执边样先？
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14. mer1974 2014-05-19 11:21:54
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回 11/F:
你啱！我 step 8 错！要被迫 hold 两層！。SSD 由此例可见，「害人不淺」
回 13/F 亮兄: 装修豐歛由人，识 「Q」門，可蔗渣价錢燒鵝味道，有机再分享。
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15. To 13 2014-05-19 11:36:27
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16. to 9/f, 10/f & 11/f 2014-05-19 11:44:35
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to 9/f, 10/f & 11/f
三个諸葛亮都頂唔住一条DSD的法例。
CY勁！
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17. to 1-16/F 2014-05-19 12:02:44
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博士话楼价会升架, 你买左 9M 楼之后, 6M 楼已经升到 8M, 所以乜 D 都濕濕碎, 之后 9M 又升到 12M, 升呢冇难度, 楼市 gogogo!
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18. to 17/f 2014-05-19 12:10:08
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19. 亮剑 2014-05-19 13:25:59
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甲某总家庭收入每年 1M，如沽 6 M楼就可套近5 M现金，加上自己手上彈藥以2 M入件 9 M，过份嗎？ 咁俾首期 4.5 M，律師、地代、SD及装修家电共 1 M零，佢仲有成M零剩低以防不测。 同銀借4.5 M做 25年分期，月供 2万左右，供款占收入只是两成几。 加上三厘壓测都只系 2.8万，都唔过收入四成！ 喺咁嘅情况下： 人家有首期； 后备彈藥又准备好； 每月供款占入息比例合理； 壓测轻易过关； 人哋又有住大 D 需要------
咁请问声你 CY ，点解要阻礙類似某甲呢班人换楼先？！！ 或叫人一年要搬两次屋？ 现在任何人落街去租屋，你话俾地代知你大哥只系短租半年，睇下有无盘？！ 如揾服务式住宅，咁傢俬雜物放嚮邊！你 CY 山頂屋企有无位？
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20. 朗晴 2014-05-19 13:38:04
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to 10/F, 老公轉比老婆已经要比半份SD先，唔想比可以用Deed of give , 即送契，但銀行一般唔同送契楼做按揭，除非三年过后。 煩成咁要放棄H+ 0.7筍价，你估乜水会咁有興緻去换楼呢？
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21. mer1974 2014-05-19 14:03:05
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To 20/F:
比半份 SD, $6M 楼，有律師只 count $45000 SD 渣！但你可慳 $33.75 萬 DSD, 咁计，扺唔扺俾？
另外，H+0.7% Vs 新按 H+1.7%, 冇计喎，鬼叫有人真的要换咩？ 我自己最近咪换咗 lor! Trade 走咗个 H+0.65% 呀，陰公！
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22. 亮剑 2014-05-19 14:50:19
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同 D 中产朋友聚会，那些有换楼需要嘅老友，无不掉拒 CY 路母西！ 我有次同大家分析玩紧人嘅系乜水，本人提出在实施辣招前，一年每十间私楼就有一间会轉手；但现在就每弍拾几间先得一间轉倒手！ 呢度唔系人哋唔想轉，系轉唔倒咋！ 最近几个月咪有一手楼买家在入完楼花之后上唔倒会？ 呢D苦主真系要多得政府关照呀！ 所以现在你如要楼换楼，真系要揾一个识得同你计劃的经纪幫手，否则随时唔见一百几拾个！
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23. To 22 2014-05-19 14:57:36
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24. 想掉CY路母西的人 2014-05-19 15:43:13
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亮剑兄说得对,宜家换楼实在太难......小弟为例,一家三口家住around 8m 2房单位,手头现金3m鬆,想换11m-12m 3房2套大单位,本身卖2房单位可套5m几,+多2m可比3房首期及所有洗費,先吾讲dsd呢单shit,吾先卖后买根本换吾到楼啊,首期太大份,要比5成,吾计从价所花稅及装修雜費要成6m..,手头现金邊得黎有甘多....ok,吾换住,2房住住先,手头现金够买層细单位收租for将来退休好无?单位系聯名的,要比dsd罰錢,dls!!!我地呢d人做错咩先??比条路行下好无呀???
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25. 想掉CY路母西的人 2014-05-19 15:49:06
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当我有足够现金流比首期先买后卖,銀行见到你同时有两層楼,上会个度真系吾知会批成点的......
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26. 蜕变中嘅懒人 2014-05-19 17:31:01
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懒人嗰日都话过，单单放寬DSD换楼期限，而唔同时放寬换楼者嘅按揭限制，系无乜实際作用嘅，CY唔想伯母太忙就要盡快喺呢方面做啲野，如果唔做嘅话，所谓放寬只系玩魔術，到时换摟客个个垂头喪氣变咗羅密歐，鲩鱼大单位无法卖得出变咗茱麗葉，CY就系棒打鴛鴦嘅罪𣁽禍首，伯母嗰时有机会好似武则天咁面首三千。
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27. 亮剑 2014-05-19 17:57:35
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蜕变中嘅懒人-----我写於政府 DSD减辣前 亮剑 2014-05-10 点卖鲩鱼大单位？ 環宇海灣就来出价单，小弟不才想给雄哥一 D 意见： 你哋呢个盘有成 1,717 伙，主打仲系最恶卖嘅 3 及 4 房单位，单计呢两种货就总共占过千伙过外，那麽呢 D过十个月楼花期嘅楼，你雄哥究竟想将这批单位卖给甚么人？ 愚见认为你首次批最好只攞果 D 两房出来俾人揀好喎，而那些以换楼客为主打嘅3 及 4 房单位，就最好等到今年年底或明年初才陸續推，(呢次DSD减辣正正针对呢种情况) ，最好执到佢靚一靚先交匙，等买家唔使点执就可入伙就完美。 现在大中型单位买家，应以换楼客为主，客路你都知不用忧虑，大把人就系等紧你呢种单位推售，但他们面对最大嘅置业难题，系先卖后买楼换楼，要搬两次屋，咁你们可否揾定一批服务式住宅，给呢批人短租？如提供埋一 D 迷你仓俾人放什物就更贴身，当然呢 D 支出最好有得打折就系常识啦！ 另一方面如果你哋環宇嘅准买家，系用先买后卖的方式楼换楼的话，咁你環宇那些3 及 4 房单位，我提出最好有部分单位要以卖现楼方式推出好D喎，咁嗰班新楼买家，就随时可做到无縫交接，我可同你雄哥讲声，呢D 客唔少嫁！
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28. To 27 2014-05-19 18:45:42
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如果詹生验完要执一段意料之外嘅时间, 应如何应对?
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29. 蜕变中嘅懒人 2014-05-19 18:46:09
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TO27 亮剑兄 当日懒人睇完亮剑兄呢段文章，覺得咁安排系非常聰明同正路，点知DSD宽限消息一出街，連随鲩鱼就宣布以推出三百几个3、4房大单位打头陣，原来連示範单位都造定3、4房大单位，似乎早早己经諗定，亮剑兄同各网友己经指出晒换楼嘅难度，咁今次鲩鱼都算兵行险著，请亮剑兄分析吓佢鲩鱼会有乜高招对策呢？
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30. To 29 2014-05-19 18:52:31
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31. 小陽 2014-05-19 18:59:56
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可能价錢price in 左？睇下有冇surprise
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32. 蜕变中嘅懒人 2014-05-19 19:18:57
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咁你们可否揾定一批服务式住宅，给呢批人短租？如提供埋一 D 迷你仓俾人放什物就更贴身，当然呢 D 支出最好有得打折就系常识啦！ 亮剑兄，我諗呢啲招数实際上唔易做，我讲嘅系幫助买家以先买后卖嘅財务同按偈安排，符合首期，压测同到时上到会要穩陣咁。
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33. 蜕变中嘅懒人 2014-05-19 19:28:14
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嗰度将来会灵氣迫人，共有7萬1千个灰位提供，分散周圍，屋苑内有两座各两層老人院，墳场早己有咗，高登网民话可以老幼共融、生死与共，重话实呎8000蚊好啦。
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34. 笑爆咀 2014-05-19 19:57:24
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回30、31：
全个荃灣區的居民都知有灰位，我个女都系放嗰度。无人唔知，应该99% price in。
至於个屠房就好细、一層高，被北桥啫住，应该睇唔到。而且接近零運作。
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35. 笑爆咀 2014-05-19 20:03:01
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36. 笑爆咀 2014-05-19 20:04:34
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37. 大寶二寶 2014-05-19 21:18:01
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回34 新笑爆咀兄
有可能“闻” 到豬臭味， 睇吓吹咩风。 想买嘅自己諗清楚喇。
共勉之， 哈哈！
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38. 大寶.二寶 2014-05-19 21:22:25
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仲有清明同重陽要閂哂D窗， 好多元寶灰吹入屋。 共勉之， 哈哈！
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39. 亮剑 2014-05-19 21:32:03
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在弍十多年前，地产市场有几類人揾食，例如： 短線炒家……换楼人仕，俾一个特长成交期过炒家，就可慢慢揾间靚楼搬，嗰陣成交活躍，你时间又鬆动，换楼好兴鬆。 长線收租……将層楼卖俾长線投资者之后，同佢傾一年半载售后租回，有如探囊取物。 过桥贷款……用旧居抵押借过桥，易如反掌。 但现在上述方法，全面死火，加上六百万以上单位，随时要拿几百个做首期及税费，那么阿水可换楼？
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40. 平常心 2014-05-19 21:35:18
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香港咁细，除非半山或米甫，如果唔系，唔系对住天桥或臭海，或骨灰场，好难有好location and cheap
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41. 蜕变中嘅懒人 2014-05-19 21:47:30
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TO38 大寶.二寶兄 听讲新计劃興建嘅灵灰阁可以网上拜祭，好環保，无灰飄入屋，唔使关窗。
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42. 江湖隱士 2014-05-19 21:58:13
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换楼应该先买后卖抑或先卖后买??? 有平盘买咗先!!!超靚价卖咗先!!!有现金可计劃!!!
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43. 大寶二寶 2014-05-19 22:01:46
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回41 蜕兄
我系讲紧现成嗰个荃灣華人永远墳场。 清明重陽成个山头都燒衣， 睇吓吹咩风， 避无可避。
共勉之， 哈哈！
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44. 蜕变中嘅懒人 2014-05-19 22:27:34
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諗到无得諗，真系好懷念＂泰林旧换新＂呢支歌仔。 一系政府体恤民情，对换楼客网开一面，作出有利无缝交接嘅財务安排。 一系发展商效发＂泰林旧换新＂计劃。 懒人都好想换番间有大会所大室内泳池嘅大单位連車位，港鐵上蓋，有大商场，離市區唔好咁远，无海景4、5年楼齡嘅dream house。
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45. 行政会议权貴 2014-05-19 22:49:37
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23. To 22 其实爛蕉是由行政会议权貴搞出来的???由行政会议权貴成员提出動议,和议,过半数行政会议权貴通过即可以了!!!
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46. Learning Gor 2014-05-19 22:51:37
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大寶二寳兄， 其实中间有海灣花園及海濱花園，所以问题应该不是那麽差。
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47. 大寶二寶 2014-05-19 23:06:08
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回46 Learning gor兄
因灰燼系随风飄揚， 吾敢讲话冇机会。 提出意见比买家自己小心考虑。
共勉之， 哈哈！
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48. 朗晴 2014-05-20 00:14:17
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又开始谂, 置业贷款，希望大家提供宝貴意见，现先用点来分柝可行性，排名不分先后。
(1) 所有合资格香港永久居民均有权申请。 (2) 申请人於申请日起计的三年内不可在香港持有任何住宅之业权或居於任何资助房屋。 (3) 过往从未成功護得任何政府或政府资助机构提供的置业资助。 (4) 申请人需於申请日过往5年連續地缴交薪俸/利得税。 (5) 每年名额二千个，分每季批出五百个，买楼期限为一年并可申请期一年。 (6) 七成名额即千四名将以核心家庭优先，三成即六百名供个人申请。 (7) 贷款额将以购买物业的銀行估价作准，上限为百分之十五。 (8) 申请人於首置贷款资助期内不得以任何形式獲取超过物业估值的七成上贷款，而期内必须为自住，如有任何違反者将被馬上要求退回所有首贷餘額，及繳交相关行政费用和罰款等。 (9) 个人申请人购入单位上限为实呎400或以下。 (10) 核心家庭申请人将以徐后每名18岁或以上成员加100呎，18岁以下加50呎，而上限为一千呎或以下。 (11) 资助額上限为可购入物业的15%，或申请人及其家庭成员过往5年的交税金额之2O倍，而金额将以較低的一項为准。 (12) 2014/15年度呎价指標上限为实呎计$12,500.00元正，凡超越此价格之部份者将不獲任何资助。 (13) 2014/15年度利率为0.5厘，申请人需於购入物业后5年开始，以15年分期本利償还。
共勉之！
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49. 笑爆咀 2014-05-20 07:07:03
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都开始創新高了！
上車盘受追捧 栢慧388萬易手■天水圍栢慧豪園一单位成交价較中銀网上估价高约38萬元。 【两房新高】
千萬豪宅頻錄成交，600萬元以下的上車盘更逆市創新高，其中天水圍栢慧豪園一个两房戶以388萬元成交，成交价及呎价均創该屋苑两房戶的新高。
祥益地产蕭嘉偉表示，上述单位为天水圍栢慧豪園1座中層C室，实用489方呎，单邊向公園景，放盘4日，原叫价390萬元，吸引3組睇楼客分别还价360萬元至380萬元，最后由一名初次置业买家以388萬元承接，实呎7,935元。成交价較中銀网上估价高约38萬元之外，亦創下该屋苑两房成交价及呎价新高。原业主2011年以270萬元买入，持货3年，赚118萬元。对上一宗两房戶新高价为同座高層C室，面积一样，1月份成交价376.8萬元，相差约3%。 新葵興花園首破500萬 其他地區亦閃现高价成交，中原許偉业表示，葵涌新葵興花園A座高層2室，实用570方呎，成交价503萬元，实呎8,825元，成交价首度突破500萬元，創屋苑新高。
原业主早於1992年以144萬元买入单位，持货约22年，賬面獲利359萬元，单位升值2.5倍。买家为一对夫婦，原居天水圍，因为快将为人父母，为了更多空间，遂换入上述单位。
现市况有人歡喜有人愁，长实（001）荃灣新盘環宇海灣开价在即，同區二手业主驚受拖累，寧願蝕讓提早離场。美聯徐偉业表示，荃灣愉景新城10座高層C室，实用493方呎，以约459萬元成交。原业主1997年9月以约508.41萬元买入，賬面蝕约49.41萬元。鄰區青衣二手觀望氣氛濃，周日僅4宗成交，包括盈翠半島1座高層F室，实用523方呎，成交价582萬元，属市价。
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50. 亮剑 2014-05-20 08:20:35
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政府高官话……如果美國唔加息，那么楼市爛蕉会继續！ 白藍黑话……在我有生之年，美國息加唔到金融海嘯前的4厘。 咁極端地说，如果美國十年内死都唔加息，那么呢个扒街爛蕉咪玩足十年？ 屋企人有大三房放租我有得走盞，但其他人有米有需要想二轉三，请问襯地淋同儍強点幫人？
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51. 无羞恥之心 2014-05-20 08:52:35
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作为局长，点有可能没責任？说你没責任，即等於包庇。棧戀权位，毫无傲骨，与陳茅波同污，比思歪更秽！ 【明报专讯】高鐵工程延误风波反映政府及港鐵董事局監管不力，運输及房屋局长张炳良昨在立法会上透露，政府正计劃委任多1名政府官员及3名非执董進入港鐵董事局。据了解，因港鐵拥有大量土地，政府内部曾讨论是否委任发展局官员加入董事局。多名建制派议员繼續炮轟港鐵行政总裁韋達誠失職；有泛民议员则促请张炳良问責，张炳良回应称，若特首委任的独立专家小組发现他在事件上有具體責任，他会立即辭職。
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基 金 炒 天 然 氣 爆 煲 ， 要 在 油 市 、 金 市 平 仓 ， 致 令 油 价 跌 势 轉 急 。
訓 。 美 國 政 府 其 实 早 已 明 示 ， 奈 何 炒 家 不 懂 见 好 即 收 ， 自 当 承 受 恶 果 。
加 租 ， 为 股 東 謀 求 利 益 实 无 可 厚 非 。 但 領 匯 的 商 场 主 要 为 房 協 的 屋 
商 场 ， 大 幅 加 租 除 了 影 響 旧 租 戶 的 经 營 能 力 外 ， 更 重 要 是 新 租 金 将 推 高 屋 
头 腦 的 ， 是 領 匯 的 租 金 回 报 率 不 高 ， 但 仍 有 不 少 评 论 看 好 ， 原 因 是 奢 望 領 匯 商 场 可 收 到 市 值 租 金 ， 或 者 分 拆 出 售 。 然 而 ， 房 協 商 场 的 顧 客 始 终 是 低 收 入 人 士 ， 任 你 如 何 包 装 收 貴 租 金 ， 租 戶 的 生 意 也 做 不 起 ， 能 支 撐 多 久 也 不 得 而 知 ， 最 终 只 会 令 空 置 率 大 升 ， 得 不 償 失 。 始 终 一 些 涉 及 民 生 的 业 务 ， 一 定 要 顧 及 社 会 責 任 的 。
