新冠疫情大流行下，企业生意难做，为减成本「大屋搬细屋」，有些或已关门大吉，引起近年规模最大的退租潮。再者，疫下在家工作成新常态，不少科企、金融集团等按工种逐步实施「永久在家工作」，改写人类「几千年上班史」。首当其冲的要算是写字楼市场，本港商厦空置率高企，测量师和投资者认为，写字楼成交弹升只是用家入市及投资者捞底造成的「虚火」，商厦在短期内将出现大量供应，租金难言反弹，空置单位难以在短时间内填满，料写字楼租金仍会进一步向下调整。
●香港文汇报记者 黎梓田
商厦市道租赁正出现四个新形势影响：第一、在家工作新趋势令写字楼需求减少；第二、企业经营环境转差缩减楼面引发最严峻的季度退租潮；第三、商厦供应在未来一两年迎来高峰，差估署在《香港物业报告2021》 中指出，商厦在2022年的落成量将达到27.5万平方米(约296.01万方尺)，比起2021年的 7.1万平方米(约76.4万方尺)高出近3倍；第四，空置率高企的九龙东商厦每尺叫租更低至18元起，与一般工厦无异。
泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚接受文汇报访问时坦言，不论是核心区或非核心区，在未来一两年将出现供应高峰，租金短期难回升，故写字楼成交反弹只是「虚火」。不少用家趁平入市，亦有投资者趁低水捞底，始令成交上升。
港岛写字楼租金料跌10%
至於租金走势预测，张翘楚指，九龙东写字楼租金已经低无可低，每尺只有20元，甚至有个别放盘低至18元，几乎与工厦无分别，估计业主不会接受更低的价格，而港岛核心区写字楼因基数较高，仍有向下调整的空间，对九龙商厦有一定压力。他预料港岛核心区写字楼有10%租金跌幅。买卖方面，大型基金近期购入商用物业的速度减慢，价格波幅会小於租金波幅。
空置率高企 甲厦逾一成
资深投资者蔡志忠接受文汇报访问时表示，最近整体甲级写字楼已出现大约一成以上的空置率，主要是由於在家工作、疫情以及中美关系紧张等因素影响，加上投资银行及外资企业退出香港市场，亦是导致空置率上升的主因。
蔡志忠认为，商厦售价在过去的2至3年间下跌了两至三成，吸引了不少投资者入货，各区写字楼空置率仍然高企，加上一日未通关，估计短期内难有反弹，特别是九龙东商厦物业，位置上不属於企业扩充写字楼的首选，该区的空置率仍需一段时间才能消化。他认为，投资九龙东商厦的优点在於低水，但要有中长线防守的准备，因此较适合自用的买家。
第一太平戴维斯估值及专业顾问董事总经理陈超国向香港文汇报表示，受到经济疲弱以及在家工作影响，写字楼市场仍然处於低迷，在通关之前，估计租金会再下跌5%-10%。至於最近较「热闹」的九龙东商厦，他认为随着政府推出标准地价，料不少工厦业主会趁机将物业改成写字楼，供应在短期内会增加，租售价仍会受压，但长期却有利九东CBD2的发展。
九龙东跌幅大 用家进驻
美联工商铺营运总监兼商业部董事翁鸿祥认为，九龙东的商厦近期表现最为突出，有不少内地企业或老板开始在区内物色写字楼，主要原因是够便宜，每尺只是万多元起，当中以能望向维港景的写字楼物业最受欢迎。他预计，今年内若能通关，写字楼售价全年可望上升10%-15%。
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