张宏业 特许测计师、中国房地产估价师
土地是房地产之母，任何房产都是建基於土地上。在整个房地产项目中，投资土地是开发过程中的第一步，房产可以推倒重建，只有土地是延续下去。结果是土地和房屋是两种投资，前者较后者投资期长，自然风险较大，所需要的合理回报率应该较高。每逢房地产市场产生改变趋势之际，土地市场反应较先且变化较烈，观测土地价格变化其实可以知道未来房屋价格走向。
启德商地连番流标收回
世纪疫症下，启德商业地皮再添一笔流拍记录。上月中截标的启德第2A区4号、5(B)号及10号商业土地，由於4月1份入标的发展商出价均低於政府招标底价，地政署按例宣布收回。市场对地价最低估价是楼面地价约5,500元/方尺，总额结算最低是60亿元，笔者相信开发商标价是低於市场估值下限。在在说明发展商的意向价仍低於政府估价。
翻开去年至今年5月份的政府卖地记录，启德发展区商地累计多达3次流标及1次挞订。事实上，启德商地迄今成功售出只有3幅，即2016年11月份利福投得的1E区2号地盘、2017年5月份南丰中标的第1F区2号地盘，以及去年8月远展夺得的承启道邻近启德体育园用地，而楼面尺价分别是6,733元、12,863元及7,100元，最后一幅属酒店土地。值得注意的是，今波入标的四个财团只有利福伙搭信和再次入标，其余3家是长实、新地及建灏地产。
连番流标/挞订事件是利淡商业地产市场，但也是利好中标的利福及南丰。纵然土地估值短期受挫，但是两块商业大厦未来出租和求售是受保证。利福已表示商业房产部分会作百货公司用途，南丰刚刚流标后宣布发展计划是斥资高达320亿元打造一幢47层高购物商场和甲级商厦，购物商场更直接连通地下街。南丰发展的地皮坐落於启德公共交通交汇处，与启德港铁站地库相连，通向启德车站广场仅2分钟步行距离，尽享交通便捷的优点，预期未来房产保值能力不弱。
反观5月中流拍的第2A区3块土地，其位置及建设规定则比较差劲和严格。2A区邻近宋皇台站，该车站启用日期存有变数。该项目本来3个独立地盘，现时以「三合一」形式招标，地盘面积21.3万方尺，可建面积逾16万方尺，只有长达1,500米地下购物街贯穿一起。有别於启德站周围，第2A区邻近公营房屋和资助出售房屋，预测未来人流购买能力较逊。发展商有感该地皮剪裁弹性较低，条款限制不可拆售，预计租金水平较低，拖低回报率及延长回报年期。
读者不要忘记首两幅商业地成交於2016/2017年，时值特区经济处於正增长期，还未闹出修例风波引发的社会运动和新冠肺炎疫情事件。自从去年8月份后，本土商贸、购物、餐饮活动连番受社会运动和新冠肺炎双重打击，经济活动陷於停顿，自然地影响到工商铺投资活动和打倒价值和租金。整体工商铺投资市场重创时，商业土地投资变得风险不低，发展商只会以超低地价入标了。
商地再现流标机会不小
流标代表政府和发展商地价分歧，说明地产商看淡短期商业市道，这对整体工商铺投资市场是利淡的。其实租客能负担的租金水平系於生意利润率，经营者都期待限聚令放宽后购物/餐饮/消闲活动复常程度，再叠加短期开关后旅客重临消费情况。市场人士预计今年内工商铺租金和售价依然受压，待明年才可逐渐返回疫前水平。笔者不难推测余下3幅商业地皮招标时再度流标机会不小，政府应该研究更改土地用途，以应市场对住宅用地的强烈需求。
虽然香港商业地连番未获承接，但是住宅土地则连录多宗成交。这说明发展商相信住宅土地风险较低，回报率仍然可以接受，便以较低地价承接。反观粤港澳大湾区住宅楼市疫后全面上力。作为大湾区楼价的最新风向标的土地市场全线火红，九城5月份经营性用地成交62宗，共吸金740亿元，同比和环比分别大涨139.2%和34.32%。珠海、深圳、佛山三城市单月溢价率均高於20%，例如珠海的航空新城地终由粤海集团以溢价35%拿下，而龙光公司力退群雄以逾8万以上楼面地价投下前海罕有住宅土地，登上深圳楼面单价地王宝座。住宅地皮连连高价成交反映投资者看好大湾区住宅楼市前景，也预表住宅楼价保持上升势头。高企土地溢价率表示众多开发商竞投热烈气氛，理论上土地价格上涨，房产涨价仍会持续。
土地是房地产之母，土地价格走势是走在房产价格前面，其调整幅度较房产更加被放大，是房价后市的寒暑表。投资者从土地价格走向可以预测未来房价动向，选择入市时间和计算入市价格。
■题为编者所拟。本版文章，为作者之个人意见，不代表本报立场。
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