影帝梁朝伟（伟仔）一向钟情投资香港物业，早年投资的多个铺位获利甚丰，惟近日其持有之土瓜湾新柳街地铺，遭大业主申请强拍，物业现最新估值仅为839万元，按其2013年12月买入价1,500万元计算，暂时账面已亏蚀661万元或44%。
梁朝伟的铺位在「高山道26号、新柳街2A及2B号」的地下2A号，2013年底以金壤有限公司名义购入，当时成交价为1,500万元，估计是看好土瓜湾一带有重建概念，加上邻近未来沙中线，一旦被收购商铺价值将急升。不过事与愿违，物业於今年商业物业低迷市道遭大业主提出强拍，受疫情影响，物业估价因此大贬值。
邻近沙中线 疫市大贬值
据土地审裁处资料显示，新朗发展（实业）有限公司近月就土瓜湾高山道26号、新柳街2A及2B号申请强制拍卖。
公司注册处显示董事为林小棠、林源森及颜煜奇，据悉为庞源集团或相关人士，该集团经营电子贸易起家，在深圳福田开设玩具批发市场、乐器城、惠州远望科技城和通讯配件城等。
据了解，该旧楼由3个地段组成，楼高6层(包括地下)，项目占地1,910方尺，楼龄62年，包括15个住宅单位连天台、3个地铺，新朗发展已收购所有住宅单位，占业权83.3333%，只余下3个地铺未能收购，其中就包括伟仔的2A号地铺，代理指建筑面积约700方尺。而整个项目於2020年3月底的最新估值为1.1253亿元(未重建前价值)，当中三个地铺估值由839万元至1,096万元，梁朝伟的地铺估值为839万元。
业内人士指，由於地铺价值难以预估，小业主亦会「狮子开大口」，旧楼收购时最为困难，因此不少大业主会透过强拍程序购入地铺，省却与铺位小业主洽谈的冗长时间。以今次项目为例，整项收购唯独余下三个地铺，可见财团的收购策略。一般而言，只要符合强拍条例大多会获批出强拍令，小业主能抗辩空间不多。
不满可提讼 未必要蚀让
不过，最终批出的低价是会按照物业的重建价值去决定，最终或较现况市值高1倍或以上。而小业主如果对估价不满，亦可以聘请测量师代表出庭反驳，由法庭作出裁决，因此伟仔物业亦未必要蚀让。另翻查资料，高山道、新柳街项目过去曾吸引陈树渠家族或有关人士进行收购，但最后未成功。
虽然今次投资地铺或有亏损，但伟仔多年於楼市投资眼光仍然受到市场肯定，并令伟仔身家暴涨至「亿亿声」。资料指，伟仔由1993年已开始投资物业，近年「战绩」包括2012年以7,950万元把中环威灵顿街地铺售予资深投资者「物流张」，4年劲赚5,070万元或1.76倍。
■香港文汇报记者 颜伦乐
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