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地產新聞
長實爆冷49.5億奪首置地
(文匯報) 2020年5月20日
呎價僅4546元 較華懋前年同區私宅地低62%

港府首次以賣地方式推出的首置上車盤項目成功批出。該幅位於觀塘安達臣道地皮昨日由長實爆冷中標,成交價49.51億元,每方呎樓面地價僅4,546元,為市場預期下限,相比2018年初華懋投得之同區私宅地每方呎樓面地價1.2萬元大跌62%,料與首置盤條款複雜及疫情影響有關。項目可建1,700伙,當中1,000伙屬首置單位。長實對上一次買入政府官地已為4年前,發展商昨指,希望項目能為香港之房屋供應作出貢獻。

長實近年幾乎每次於賣地場上投地都鎩羽而歸,昨日終於一嘗「勝利」滋味。地政總署公佈,長實以49.51億元投得觀塘安達臣道住宅地,每方呎樓面地價4,546元,因此前市場對地皮估價介乎45.7億至87.1億元,今次地價應屬於市場下限。長實執行董事吳佳慶表示,集團對投得地皮感到欣喜,冀透過有關發展項目為香港之房屋供應作出貢獻。長實對上一次奪得政府官地,為2016年以19.53億元投得沙田九肚麗坪路住宅地。

長實:冀為房屋供應作貢獻

項目上周五收到9份標書,除長實,還包括中海外、信置、嘉華國際、佳明集團、會德豐地產,而恒地與遠東發展及帝國集團合資參與,但最終由長實以最高價中標,意味其他多間大孖沙與合組財團的出價更低。中原測量師行張競達表示,招標結果反映發展商睇淡後市,不排除有「執死雞」心態。

事實上,今次為安達臣道石礦場一帶第二幅售出之地皮,第一幅於2018年1月批出,屬於私人住宅用途,當年華懋以逾31億元投得發展,每方呎樓面地價高達1.2萬元。今天長實投地呎價,足足較2年前平62%,換言之,華懋地皮最後或可能面對「蝕住賣」風險。但值得留意,華懋今次亦有出手投地,但出價同樣低於長實。

首置盤限制條件多影響出價

萊坊執行董事林浩文認為,疫情肆虐下,項目賣地條款複雜,加上首置單位比例較多,令地皮價值下降。而地區配套不足、投資額大等因素亦都會影響出價。但他認為今次地皮帶有指標作用,發展商對發展首置盤態度亦正面,相信政府會在未來一些合適地皮(如東北發展區)出售上加入相關首置條款,以私人發展商力量去加快公共房屋的興建。

林浩文估計,項目總投資(包括建築成本等)約90億元至95億元,落成後每呎可賣約15,000元起。

美聯測量師行董事林子彬表示,雖然安達臣道項目位處市區,以及地勢較高,景觀開揚,但這幅首置地皮發展條款限制多,估計發展商出價已計算相關因素,是次成交價屬市場預期下限,相信政府在項目底價上亦按市況作出調整。

1000伙須以市價八折發售

資料顯示,是次招標的地皮規模頗大,佔地約217,078方呎,可建樓面約為108.9萬方呎。不過項目賣地條款規限較多,列明首置部分樓面約61.7萬方呎,私人住宅部分約47.1萬方呎,當中首置單位須提供不少於1,000伙,以市價八折發售,單位實用面積限為247至495方呎,約55%單位為2房間隔,1房單位佔25%,20%為開放式戶型。

雖然項目另外有700個單位可作私人住宅用途,但由於項目由政府隨機抽選單位作為首置單位,上述的面積限制變相涵蓋整個項目。而發展商須就單位的市值委託測量師撰寫估值報告提交予政府參考,運房局亦有權決定市價。

另外,賣地條款亦規定項目發出入伙紙後,才可售樓,並需先安排首置單位出售,變相令樓花期大大縮短,影響發展商現金流安排,增加發展投資風險。由於樓花期短,發展商更有機會面對空置稅的風險,增加投資風險,一定程度上增添變數及影響收益。

■香港文匯報記者 顏倫樂