经济衰退杀埋身 不足两年3流标1挞订
世纪疫症下，启德地皮再添一笔流标记录。上周五截标的启德第二大规模、最高估值逾100亿元的商业地，由於发展商出价未达政府招标底价，昨日被政府宣布收回。翻查去年至今卖地资料，启德发展区商业地累计多达3次流标及1次挞订。业界分析，全球疫情持续之下，可预见未来经济不稳及企业经营困难，旅游及零售业需要更长时间复苏，对商业地价值影响较大，因未来租金收入会较低，直接影响发展商出价，引致今次流标。
新冠肺炎疫情未退，市场预计本港经济复元需时甚长，经济衰退已在眼前，惟与此同时，本港政治纷争持续不休，连番的打击对卖地市场影响甚深，尤其是商业地。昨日地政总署宣布，启德第2A区4号、5(B)号及10号商业地因4间财团的投标金额均未达到政府底价，地皮终告流标。
地皮上周五截标只收到4份标书，分别来自长实、新地、建灏地产，以及信置与利福合组的财团。而此前，市场对地皮的估值由约60亿元至104.4亿元，每方尺楼面地价由5,500元至9,000元不等。
港府：适当时候重新招标
地政总署昨指，地皮底价会在截标当日订定，以便把最新市况考虑在内。又指，政府不会就投标者的出价作出揣测，重申政府的政策目标是为市场提供稳定和持续的土地供应，以回应社会需求，不会因个别土地的招标结果或现时的经济情况而受影响。而政府会在适当时候考虑推出该用地的安排。
翻查资料，今次已为去年9月后再有土地流标，若计及去年至今，启德发展区则一共有3幅地皮流标及1幅地皮遭挞订。除今幅地皮在启德铁路站一带外，其他3幅皆位於前跑道区。另外，过去8个财政年度，一共有7幅地皮流标。
投资巨大 兼须建社区设施
莱坊执行董事林浩文坦言对今次流标感失望，这亦反映政府在计价上与发展商有重大出入。他指，因投资额大及资金回收期长，发展商为商业地的出价计算时，一般会更多考虑未来现金流及出租率，因此出价会较住宅地更保守，与政府底价存在很大落差，造成近年商业地频繁流标的困局。又认为，除非政府调低「底价」，否则今年不是重卖的好时机。
戴德梁行香港估价及顾问服务部执行董事黄俭邦表示，环球经济在疫症影响下，香港经济复苏时间难料，今次竞投的土地位於宋皇台站，商业潜力不及启德站附近的土地。再者，土地发展条款规定发展商须兴建社区设施，对日后发展的定位和设计都有影响，估计发展商顾虑到市场风险，涉及建筑费用大，所以出价倾向保守。
美联测量师行董事林子彬表示，今次流标相信除市况外，最主要原因是项目规模大，投资风险高，加上启德区商业发展未见成熟，且地皮连接的宋皇台站启用日期存在变数，周边亦以公营房屋为主，影响地皮价值，导致发展商出价审慎。
事实上，项目原属3个地盘，现时采「三合一」形式招标，地盘面积21.3万方尺，即使可建楼面逾116万方尺，又有地下购物街连接邻近地块。不过，林子彬认为剪裁弹性相对较低，条款亦限制不可拆售，拖累回报效益。
观塘首置盘估值睇低19%
市况不景，除商业地外，住宅地近期亦被看低一线。将於本周五截标之观塘安达臣道对出用地，属港人首置上车盘项目，市场几乎一面倒睇淡。中原测量师行张竞达表示，地皮投资额庞大，且发展首置盘导致限制多多，预料发展商出价保守，因此决定将该地估值由原先87亿元调低至70.8亿元，每尺楼面地价6,500元，减幅19%。
■香港文汇报记者 颜伦乐
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