新冠肺炎疫情之下，為吸引發展商積極投地，並減低發展風險，避免地皮再度流標，港鐵早前調整招標方式，昨日截標之將軍澳百勝角通風樓物業項目，不再以價高者得方式「定勝負」，改由發展商自行釐訂分紅比例高低。新招奏效，即使每呎樓面補地價達到區內新高的3,789元，並作為首個加入最低面積限制條款的港鐵項目，昨仍收到共9份標書。除地產大孖沙「捧場」外，由於投資額不算高，有多間中小型地產商亦出手，反應理想。◆香港文匯報記者 顏倫樂
百勝角通風樓物業項目位於將軍澳昭信路，臨近環保大道交界處，早前截收36份意向書。項目地盤面積約4.8萬方呎，可建住宅樓面上限約290,692方呎，市場對地皮估值約16億至23億元，每呎樓面地價由5,500至8,000元。綜合市場資訊，昨日入標項目財團包括：長實、新地、會德豐地產、信置、建灝地產、嘉華、資本策略等，而新世界亦夥拍招商局置地入標。
興建550伙 面積最小280呎
值得留意的是，項目為首個跟隨政府加入最低面積限制條款的港鐵項目，日後所提供約550伙單位，全部面積不得少於280方呎，但不少發展商認為影響不大。建灝地產行政總監林綺華昨入標後表示，預計限呎條款對價格影響應該不大。會德豐地產物業發展高級經理何偉錦亦相信限呎條款對價格無影響，預計將來會發展中小型單位，並指項目優勢為近地鐵，交通方便。
每方呎補地價料3789元
據早前消息指，百勝角項目補地價金額約11.0137億元，每方呎補地價約3,789元。翻查資料，鄰近的將軍澳日出康城項目，2020年9月推出的最後一期（第13期），每呎補地價高達3,600元，為之前區內每呎樓面補地價最高紀錄，但今次項目相比其再高約5.3%。換言之，項目成為近年將軍澳區內每呎補地價最貴地盤。
雖然補地價金額不低，但項目仍收到9份標書，反應算非常理想。同樣以日出康城13期為例，作為整個系列最後一期，2020年10月截標時亦同樣收到9份標書。美聯測量師行董事林子彬昨表示，項目入標情況合乎預期，無論中型、大型發展商及財團參與度較高。由於區內上車及換樓需求活躍，項目正好迎合「小家庭」需要。
今次招標反應理想，有業內人士認為，或要歸功於港鐵調整招標條款。有別於近年的「一口價」價高者得、固定分紅模式，消息指今趟發展商須就分紅比例向港鐵提出建議，分紅將是決定中標者的最大因素。另外，發展商須支付一筆前期費用，約5,000萬元。
為東涌流標項目「試水溫」
業內人士指，去年東涌牽引配電站項目流標，除因項目補地價較貴，由於地盤正正坐落東涌鐵路線隧道的上面，打樁技術上有一定難度，更有潛在沉降問題，建築難度成為項目流標原因之一。而今次百勝角項目亦同樣面對較高的建築難度，包括在不影響現有港鐵設施運作下興建住宅大樓。再加上近期疫情嚴峻增加投資風險，所以項目最終不以價高者得方式批出，而是採用分紅高低方法去決定中標者，既是希望避免流標，亦能提高發展商入標興趣，讓發展商有較大空間去評估發展風險。
事實上，對於港鐵而言，2014年招標大圍站項目之後，其實大多使用固定分紅來招標，確保利潤外亦能降低風險。港鐵物業及國際業務總監鄧智輝早前接受傳媒訪問時，亦曾明言將來重推東涌牽引配電站項目時，會因應市況檢討招標方式。業界相信，今次百勝角項目招標有點「試水溫」味道，為日後更大型、提供1,600伙的東涌牽引配電站項目重推時做好準備。
將軍澳百勝角通風樓項目小檔案
可建樓面 290,692方呎
預料提供單位 550伙
補地價 約11.01億元
每方呎補地價 3,789元
市場估值 約16億至23億元
估計每方呎樓面地價 5,500至8,000元
主要招標條款 1·前期費用為5,000萬元
2·發展商自行決定分紅比例
3·所有單位面積不少於280方呎
入標財團 長實、新地、會德豐地產、信置、建灝地產、嘉華、資本策略、新世界夥拍招商局置地等
製表：記者 顏倫樂
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