商廈需求萎縮勿接投資者火棒

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地產新聞
商廈需求萎縮勿接投資者火棒
(文匯報) 2021年4月12日
新冠疫情大流行下,企業生意難做,為減成本「大屋搬細屋」,有些或已關門大吉,引起近年規模最大的退租潮。再者,疫下在家工作成新常態,不少科企、金融集團等按工種逐步實施「永久在家工作」,改寫人類「幾千年上班史」。首當其衝的要算是寫字樓市場,本港商廈空置率高企,測量師和投資者認為,寫字樓成交彈升只是用家入市及投資者撈底造成的「虛火」,商廈在短期內將出現大量供應,租金難言反彈,空置單位難以在短時間內填滿,料寫字樓租金仍會進一步向下調整。

●香港文匯報記者 黎梓田

商廈市道租賃正出現四個新形勢影響:第一、在家工作新趨勢令寫字樓需求減少;第二、企業經營環境轉差縮減樓面引發最嚴峻的季度退租潮;第三、商廈供應在未來一兩年迎來高峰,差估署在《香港物業報告2021》 中指出,商廈在2022年的落成量將達到27.5萬平方米(約296.01萬方呎),比起2021年的 7.1萬平方米(約76.4萬方呎)高出近3倍;第四,空置率高企的九龍東商廈每呎叫租更低至18元起,與一般工廈無異。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚接受文匯報訪問時坦言,不論是核心區或非核心區,在未來一兩年將出現供應高峰,租金短期難回升,故寫字樓成交反彈只是「虛火」。不少用家趁平入市,亦有投資者趁低水撈底,始令成交上升。

港島寫字樓租金料跌10%

至於租金走勢預測,張翹楚指,九龍東寫字樓租金已經低無可低,每呎只有20元,甚至有個別放盤低至18元,幾乎與工廈無分別,估計業主不會接受更低的價格,而港島核心區寫字樓因基數較高,仍有向下調整的空間,對九龍商廈有一定壓力。他預料港島核心區寫字樓有10%租金跌幅。買賣方面,大型基金近期購入商用物業的速度減慢,價格波幅會小於租金波幅。

空置率高企 甲廈逾一成

資深投資者蔡志忠接受文匯報訪問時表示,最近整體甲級寫字樓已出現大約一成以上的空置率,主要是由於在家工作、疫情以及中美關係緊張等因素影響,加上投資銀行及外資企業退出香港市場,亦是導致空置率上升的主因。

蔡志忠認為,商廈售價在過去的2至3年間下跌了兩至三成,吸引了不少投資者入貨,各區寫字樓空置率仍然高企,加上一日未通關,估計短期內難有反彈,特別是九龍東商廈物業,位置上不屬於企業擴充寫字樓的首選,該區的空置率仍需一段時間才能消化。他認為,投資九龍東商廈的優點在於低水,但要有中長線防守的準備,因此較適合自用的買家。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國向香港文匯報表示,受到經濟疲弱以及在家工作影響,寫字樓市場仍然處於低迷,在通關之前,估計租金會再下跌5%-10%。至於最近較「熱鬧」的九龍東商廈,他認為隨着政府推出標準地價,料不少工廈業主會趁機將物業改成寫字樓,供應在短期內會增加,租售價仍會受壓,但長期卻有利九東CBD2的發展。

九龍東跌幅大 用家進駐

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥認為,九龍東的商廈近期表現最為突出,有不少內地企業或老闆開始在區內物色寫字樓,主要原因是夠便宜,每呎只是萬多元起,當中以能望向維港景的寫字樓物業最受歡迎。他預計,今年內若能通關,寫字樓售價全年可望上升10%-15%。