本港在踏入第四季，爆發新盤大戰。今年發展商在政策市和新例之間的影響下，在今年上半年多是推出上車盤應市。不過新地(016)通過回贈印此稅方式，以變相減價促銷天璽成功後，市場氣氛即時扭轉。其他豪宅發展商效法，如位於柯士甸站上蓋大型新盤The Austin 甚至推出高至20.5%之折扣優惠賣樓，政府辣招威力即時大減。特首梁振英評價此「天璽效應」為上佳樓市測試，反映政府一旦減辣所招致的炒家和內地買家重出江湖之嚴重後果，故政府不會為辣招「減辣」。有資深分析師認為，發展商接連推出優惠，或反映出本港樓價已見頂，之後將加速回落，至明年樓價或跌25%，有機會重回2011年水平。
事實上，在新例於4月尾正式施行之後，一手樓市曾經歷難捱的淡靜。為更全面保障買家利益，新例細則延伸至多個層面，使發展商在欲售樓套現前不得不經歷一段趕製樓書的鑽研時期。
時至7月，有發展商開始以新界大盤突圍，恒地系內的尚悅、逸峯等以上車客為推售對象的項目逐漸撐起一手大市。新世界（017）亦憑藉旗下溱字系在上車盤市場中分得一杯羹，其中位於元朗的溱柏開售首日售出194伙創下新例之後單日最高售樓紀錄，未料到此紀錄不足一個月即被更新。按兵不動近4個月的大型發展商長實，終於9月出擊。旗下項目昇柏山開售首日售出207個單位，創下新例實施後首日賣出的單位新高。
然而全靠上車盤撐起新盤悶局卻被天璽打破。天璽於10月6日突擊為首批181伙開價，定價較同區二手均價低逾1成，部分單位定價亦較1月時低5%；同時發展商亦推出提供四重優惠，當中以回贈7成從價印花稅最受市場關注，以最高8.5%DSD及15%BSD共23.5%稅款計，即回贈樓價約16.45%。
低價效應使得天璽在首輪開售時引得逾千名買家大排長龍，亦引得多個豪宅新盤紛紛效法：其中，尚家生活旗下銅鑼灣yoo Residence向香港永久性居民的買家提供100%印花稅補貼，最高樓價7.5%，另向非本地買家提供一半的BSD補貼（7.5%）及一半的DSD補貼（3.75%），即最高回贈樓價之11.25%，永泰旗下瑆華更推出全港首創100%回贈從價印花稅；由新世界、會德豐（020）及港鐵（066）合作發展之THE AUSTIN亦推出高至8.5%的從價印花稅回贈。
在「天璽效應」未發生前，發展商將樓花貼市推出並輔以即供折扣的售樓之術屢見不鮮，亦頗得用家追捧。然而近期的豪宅發展商之折價策略皆以拆解3D辣招為突破口，以回贈從價印花稅（DSD）甚至買家印花稅（BSD）作招徠，顯示目標客戶群已由首置用家轉為投資者甚至資金充足的內地買家。
天璽以「拆辣招」為重心的推銷策略發布引起市場軒然大波之外，亦引起政府方面關注。特首梁振英日前在出席活動時引述相關報道指出，項目所吸引的數千名意向買家之中有2成為內地人及炒家，正顯示出政府取消辣招之後樓市出現的劇烈反應，他並促使立法會會員盡快落實相關印花稅草案。
美銀美林大中華區房地產研究主管魏志鴻則於接受採訪時表示，「天璽只是個開始，相信未來大型樓盤都會減價促銷，大家互相鬥誰更優惠、誰更震撼，樓價就會下調。」他同時又預測，「樓價今年已見頂，到年底橫行，預計明年會跌，全年跌幅可達20%甚至25%。」
「有人辭官歸故里，有人漏夜趕科場。」正值一手豪宅盤以優惠策略交戰正酣之時，亦有選手推出競逐。由永光及寶輝等發展的跑馬地項目壹鑾， 於上周五晚通知地產代理，取消有關周六銷售安排及即時封盤，發展商方面表示不希望加入市場減價戰中，已入票的買家可於今日（周一）取回。該項目原訂於上周六(19日)以抽簽形式推售15伙，亦於早前軟銷時宣稱，向首批買家提供最高70%雙倍印花稅（DSD）特別現金回贈，發展商方面亦曾強調，優惠與近期豪宅減價無關，對樓盤銷情有信心。
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