港樓大鑊

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過往預測
港樓大鑊
(東方) 2022年3月30日
私宅價挫2% 創13個月低高盛估未來4年跌18%

差餉物業估價署周二公布臨時數據顯示,2月份私人住宅售價指數報382.1點,按月顯著跌約2.08%,為逾3年最大單月跌幅,連挫兩個月,創13個月最低,按年跌約0.73%,跟去年9月的歷史高位398.1點相比,更累挫約4.02%。惟券商齊響警本港住宅樓市跌浪未完,高盛更把樓價預測下調至今年起4年每年跌5%,即累瀉18.54%。

差估署數據指出,今年2月份各區實用面積431方呎以下細單位平均呎價都下挫,其中以九龍區跌幅最明顯,該區平均每方呎售價約14,242元,按月跌約5.21%,較去年同期更挫約7.43%,為2019年2月後最低。

美加息恐削弱租金回報

新界平均每方呎售價約13,546元,按月亦挫約5%,按年跌約4.1%,為2019年12月後最低。另外,港島區細戶平均每方呎售價約16,744元,按月跌約2.6%,按年亦挫約5.03%,為2019年10月後最低。而上月整體私宅租金指數報181.9點,按月回升約0.5%,終止4個月連跌,按年計則上升約4.48%。

基於港樓價從高位累挫約4%,並因應本港第5波疫情的社交限制措施、本港銀行同業拆息(HIBOR)開始上揚,高盛首先把本港今年住宅樓價預測由按年持平調低至下滑5%,並在維持未來兩年各跌5%的預測之際,把2025年的預測下調至再跌多5%。

該行唱淡港樓主要基於息口,事關其經濟師近期特別強調美國本土通脹高企的危機,遂率先調高美國聯儲局加息預測。不過,中港通關仍未在望,本港經濟短期仍要捱苦。更甚者,跟樓按相關的一個月HIBOR已從去年第四季的約0.06厘,升越0.3厘。

瑞銀憂今年跌價達15%

高盛現時估算美國2024年為止加息共2.7厘,因此兩年後按揭利率將由目前的1.5厘衝上4厘左右,如果樓價不跌,買家收入就要大增30%,可是本港家庭收入未來4年內充其量只能增長10至15%。就算樓價跌會令租金回報上升,也恐怕追不上加息幅度,因此預計扣除按息的淨租金回報兩年內會由正降至負0.7厘,削弱打算讓他人供樓的買家需求。

另一投行瑞銀將今年本港住宅樓價的基本場景預測從跌5%,降至跌10%,最壞情況更跌15%,因今年人口外流比預期嚴重,市場亦未意識到港府給租樓開支提供稅務減免所帶來的副作用。

瑞銀解釋,稅務減免的受惠者在報稅時會揭發房東有收入未報稅,推低房東租金回報率。若全港擁有多於一套物業的人只有5%漏報稅且決定沽貨,已可拋出約2.27萬伙,為去年住宅交投量的31%或政府住屋供應目標的53%。放寬按揭保險無疑能給樓價帶來緩衝,問題是人口持續流出,英國亦會向納稅居民(一年居英183日以上者)的全球收入徵稅,均會增加二手盤源。

不過,瑞銀也不排除港樓今年好景重來的可能性,估計最多會升5%,推高港樓的要素包括內地人才大規模流入,以及港府「撤辣」,即撤銷針對非本地買家及非首置人士的印花稅。