下季或推出3地乏大項目供應 增供應靠一鐵一局項目 市場波動發展商投地料謹慎

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下季或推出3地乏大項目供應 增供應靠一鐵一局項目 市場波動發展商投地料謹慎
(文匯報) 2022年6月27日
政府快將換屆,展望候任行政長官李家超未來5年任期內,將有至少10項大型基建項目落成,包括機場三跑以及六號幹線等,將大幅改善物流和交通配套,為疫後經濟復甦注入新動力,樓市也將受惠。政府日內將公布下季度賣地計劃。據政府2月公布的時間表,預料下季將有2幅住宅地及1幅商業地推出市場,但規模都不算大,合共估值才42億元。業內人士估計,下季住宅土地供應或須依靠一鐵一局項目,目前有4幅潛在供應。由於外圍經濟波動及疫情影響,相信發展商投地會變得謹慎及挑剔,但地價仍然能靠穩。

發展局局長黃偉綸將於本周公布下季賣地計劃,這將是他任內最後一次代表發展局公布有關安排,黃偉綸之後將擔任新一屆政府的財政司副司長。而目前的發展局常任秘書長(規劃及地政)甯漢豪將會接替發展局局長一職。

葵涌沙田宅地 供應33萬呎

根據年初政府公布,目前最大機會於下季推出的地皮有3幅,包括2幅住宅,分布於葵涌及沙田。當中較大型為葵涌荔崗街地皮,位處葵涌半山,由政府社區用地改劃為住宅發展,日後可建樓面約25萬方呎,估值約26億元,每方呎樓面地價估計約10,400元。另一幅有機會下季推出的住宅地位於沙田顯和里,可建總樓面約8.14萬方呎,估值僅8.5億元。由於涉及投資額不大,又具有東鐵線過海段的通車效應,市場預料對不少發展商有吸引力。

由於下季可能推出的官地規模均相對細小,泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚估計,政府或會安排原訂財年下半年的供應提早推出,又或一鐵一局項目推出招標。

其實仔細分析會發現,相關一鐵一局土地選擇並不多。資料顯示,目前尚餘下可推出的鐵路項目,分別為東涌東站第1期(1,500伙)及小蠔灣車廠上蓋物業第1期第1批(1,500伙)。市建局亦只餘下兩個項目,分別為土瓜灣榮光街/崇安街項目(556伙)及西營盤皇后大道西/賢居里項目(189伙),合共單位約745伙。

土地供應仍失衡 樓價難大跌

張翹楚表示,最近股市波動、美國加息等,都對下半年樓市有所影響。以本港拆息為例,最近明顯上升,相信發展商之後買地出價都會較為審慎。他認為,政府之後須審視官地底價及鐵路項目補地價會否過高,否則再度出現流標機會大,或會影響整體供應。

不過,他對後市仍然樂觀,指現在香港供滿樓的家庭比例高,息口亦仍然處低位,即使加息亦較廿多年前十多厘低。此外,香港土地供應依然失衡,所以相信樓價今年內仍不會大幅回落,由於地價走勢亦與樓價有一定聯繫,所以該行目前亦未有因市況波動而調整估值。

投地料兩極化 靚地爭崩頭

但對於發展商來說,由於市況變化,他們除出價審慎外,評估風險下對於買哪一幅地亦會變得更加挑剔。張翹楚以早前流標的屯門限呎地來說,除限呎原因外,其流標原因亦包括基建及配套不足、競爭亦大。反觀最近灣仔住宅地因位於市區優越位置,地區配套成熟,就變成「爭崩頭」,並以市場價售出,相信往後此類兩極情況會繼續出現。

至於下季可能推出的商業地,位於新發展區觀塘安達臣,鄰近安秀道公園及安達邨,可建樓面約13.92萬方呎,張翹楚估值約7.4億元,每呎樓面地價5,300元。他指,安達臣發展區零售商場欠奉,項目日後如用作零售用途,發展成地區式商場,招標反應或會理想,估計於區內有發展項目的發展商,包括華懋及長實的興趣會較大。◆香港文匯報記者 顏倫樂