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蔡志忠
2021年1月13日
環球貨幣氾濫 香港股樓迥異
 
蔡志忠
亞洲地產創辦人
香港東區工商業聯會會長
香港專業地產顧問商會會長

  以美國為首的西方國家,近年狂印鈔票刺激經濟,然而經濟還沒有受惠,銀紙氾濫卻讓市場出現亂象。率先是美元持續貶值,資金瘋狂投入金融市場,全球多個主要股市衝破歷史高位,繼而金銀銅市場價格不斷上漲,連之前備受爭議的虛擬貨幣-比特幣,也由去年3月份至今升值近10倍,相當誇張。

  大量資金湧現市場,得益的是一些懂得玩財技的金融機構和大財團。在全球多個股市創下新高之時,許多國家和地區卻民不聊生,香港樓市也依然不振,股市樓市表現迥異,執政者是否應該思考,為何市場資金氾濫,中小企業營商環境惡劣,失業率一直上升?

  立法會議員石禮謙呼籲港府對樓市撤辣,原因是樓市已「死晒」,當局應該像打防疫戰一樣,先作預防措施。然而財政司司長陳茂波立即拒絕,理由是居住需求仍然很大,擔心撤辣樓價會大升。石議員的言論比較空泛,沒有實質提議,相信作用不大。在當局的施政理念中,資金投入金融市場是幫助經濟,投入樓市便是投機炒賣,影響民生。因此,所提建議必須對症下藥,改變當局一向減辣必升的觀念,方能起到應有效果。

樓市減辣 利多於弊

  筆者認為,樓市減辣利多於弊,假如樓市量升價不升,能幫助更多市民成功置業,便是好政策。統計去年全年住宅成交量下跌,尤其是新樓只錄得1.5萬個成交案例,確實偏低,總體價格也出現12年來首度下跌,雖然只有1%,但相比內地市場屬於大落後。面對今年新樓供應大增至3.7萬個單位,加上外資賣樓撤離香港,樓市恐怕承接乏力,情況非常嚴峻。當局務必學習全球經驗,努力吸引和留住外資,讓氾濫的資金一部分流進樓市,金管局也應加大力度放鬆銀根,支援中小企業,也幫助就業市場。

  為此,筆者提出3點建議:

  1) 撤銷或減少外地客買樓的買家印花稅(BSD),此建議可增加客源,只會讓成交量達至正常水平,樓價不會因此上升。

  2) 撤銷3年內出售物業的額外印花稅(SSD),幫助有需要的業主賣樓,市場立即可增加供應量。

  3) 取消按揭壓力測試,增加按揭貸款成數,凡是2000萬以下的住宅、工商舖物業,借貸均放寬至樓價7成。樓市這幾年已有顯著下調,放寬按揭成數可啓動換樓鏈,讓用家入市。

 
 
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1. 然而經濟還沒有受惠 2021-01-13 11:20:35
因為有人矛乃?
2. 忍者 2021-01-13 11:28:38
蔡生自己早兩個星期都話睇今年樓市平穏發展,咁又點能夠說服政府撤辣呢
3. 那些年 2021-01-13 12:13:00
港府諗諗點樣吸引資金入樓市,咁係刺激經濟方法之一,冇理由水只是灌溉在股市.
4. 東成 2021-01-13 12:15:48
好文,股市獨旺,其他死晒,唔平均,樓市成交太少,經濟轉流不足,基層艱苦.
5. 說真話 2021-01-13 12:18:04
作者講得好,呢個係怪現象:

大量資金湧現市場,得益的是一些懂得玩財技的金融機構和大財團。在全球多個股市創下新高之時,許多國家和地區卻民不聊生,香港樓市也依然不振,股市樓市表現迥異,執政者是否應該思考,為何市場資金氾濫,中小企業營商環境惡劣,失業率一直上升?
6. 正確 2021-01-13 13:51:53
2樓;

今年新樓供應3,7萬伙,好多大單位,消化有問題.
減辣增加成交量,尤其係SSD,樓價唔升,對經濟有幫助.
7. 元朗灣區人 2021-01-13 13:54:14
香港樓市,已經天價。
傻子才接貨。

係囉,大象150元,買啦。

香港金融中心,是股滙債。 來香港的世界的聰明錢…

!!那麽傻嗎?
8. 正確 2021-01-13 14:39:51
香港樓有人買,因為大陸深圳都貴,市場錢太多,唔好過份悲觀.

引刀,向飯都享受內地樓價升值嘅好處.
9. 自然一派 2021-01-13 15:11:57
好題目-環球貨幣氾濫 香港股樓迥異
 

10. 自然一派 2021-01-13 19:56:46
金融市場大漲就係錢太多,狂印銀紙資產應該急升,不過香港樓市唔掂資產不但唔升,仲向下調,港人身家變咗大縮水.
11. 樓爆煲 2021-01-13 21:15:56
環境已改變,香港唔係以前嘅香港,樓價會向上定向下?

唔駛講,大家明啦,經濟前景同樓市掛鉤,今年我睇跌,唔會買樓,明年跌3成先諗下.
12. 樓爆煲 2021-01-13 21:19:30
仲有,移民潮出現,10幾萬人走,失業率大升,買家愈來愈少,樓價跌唔跌?
13. 雲上青天水在瓶 2021-01-13 22:48:17
樓市已經見底回升,今年最少升5-10%
14. 一日寒 2021-01-13 22:50:42


環球貨幣氾濫 香港股樓迥異

冰凍三呎,非一日之寒......唔凍死,有錢買樓都幾好...


16. 水往低處流 2021-01-14 03:41:56
香港樓價等若 8 號仔當年既價錢, 無人買, 好正常!~_~
17. 龍虎豹 2021-01-14 08:37:04
樓價跌唔跌,唔係上網吹下就如願。

既然講到咁差,跌得三成又可話會跌五成,重入乜春市買?
18. 龍虎豹 2021-01-14 09:25:38
呢位2018年又話跌三成嘅「高人」,2021年又有人接棒吹跌三成,奇怪個個都噏三成,莫非係lucky number?

9. 二打六 2019-04-06 16:31:55
5樓,等跌三成?跌三成太少了,不過樓市回升佢便潛水....


10. 望東樓 2018-11-03 15:57:50
十郎兄,細佬啱啱正係個啲專鍾意接飛刀嘅傻佬。之不過當然係喺退可以守嘅水位。現價跌三成我都未敢伸手。okok,係我無膽,並不代表各好友嘅立場
20. 向泛民说不 2021-01-14 10:19:54
正确,第一,你要知道,引刀的政治理念跟你是一样的。也就是你的巴打。

第二,建议你看一下什么叫离上帝太远,离美帝太近的墨西哥,然后你在来说,阿爷对香港是不是已经很好了。

还有香港人买不起深圳楼价,深圳楼价大幅上升是来自大陆的崛起。香港人主要买的二奶村,在深圳是跑输大市。现在深圳的主要动力是在南山区,南山科技园有很多超级大公司,大疆,腾讯还有很多科技公司老板主管,他们的高管年薪过百万,你香港人的工资只有1万多左右就不要去哪里买了,会被看不起的。
21. 向泛民说不 2021-01-14 10:22:05
9楼,拜登上台,估计中美应该会妥协,如果美帝没有在给中国压力,估计阿爷看在西奴主人身上,不会对泛民那么极端。

只要泛民乖乖了,香港市场自然会好转。
23. 廢老 2021-01-14 11:52:30
樓上,好多外資留上海支部人員,放棄香港員工。
24. 正確 2021-01-14 13:07:32
向飯:

當年97年移民潮,幾多港人由於害怕,於是選擇移民,中港政府尚且可釋出善意,給予雙重國籍.
而呢班回流香港嘅人,正正是建設香港嘅中流砥柱,對香港繁榮立下汗馬功勞.
25. 正確 2021-01-14 13:14:59
向飯:

如果當年中港政府企硬,今天香港肯定少咗好多人才.
如果一如你所願,取消雙重國籍,對香港人,中產以上人士,並冇好處,應該三思.
香港係多元社會,國際都市,全世界眼睛望住你,需要包容態度,寬鬆政策.
26. Jon 2021-01-14 14:14:32
深圳福田皇崗二奶村都爆升,只有羅湖較落後。好多包二奶都發咗。。。哈哈哈哈。
27. 樓爆煲 2021-01-14 20:01:33
18樓:

樓價跌3成好合理,唔通跌1成半成叫做大跌?
宜家咁嘅經濟環境,政治環境,移民潮唔通假嘅,分分鐘跌5成都講唔定.
樓主唔好刪除我嘅留言,香港言論自由,講跌都唔係原罪.唔該.
29. 龍虎豹 2021-01-15 07:49:17
27樓

唱淡點會滅聲,大家睇返紀錄你D「前輩」都唱足10年8年啦,慢慢等。
31. 龍虎豹 2021-01-15 08:14:04
呢位9年前的「年輕人」,今日都唔慌年輕了,佢說的「指日可待」,原來「指日」係指9年,再等待吧。

7. 年輕人 2012-10-17 23:23:44

樓市宜家十分危險,成交量咁少樓價只係乾升,非常唔健康,只要小小風吹草動,樓價一定冧.

陶冬作為著名經濟學者,點會咁輕易講錯嘢,各位準買家應該忍耐吓,樓價大跌指日可待!

32. 龍虎豹 2021-01-15 08:35:06
睇多D呢類「啱睇」報導,有助別人上車。

回到5年前已經咁high,咁8,9年前有得買又嫌貴要大冧先買,即係點?

劈價賣樓停不了 元朗屋苑造價重返5年前水平

樓盤速遞 2021-01-12

新冠肺炎第四輪爆發,政府保就業資助拒絕大幅放水,本港恐迎來新一輪裁員潮。在經濟氣氛疲弱下,二手樓區區見低價,多個屋苑造價「時光倒流」,甚至返回多年前水平。

33. 向泛民说不 2021-01-15 11:37:50
26楼,joe,本人在福田二奶村都买了间,租金系比较高,不过跑输其他福田区。比较南山区,就真系平,当然跑赢香港楼。
还有香港人系买了很多,不过很多一早又卖了。

34. 向泛民说不 2021-01-15 12:38:08
正确,所以话你跪太久了,不懂站起来。
5眼视中国为敌人。其实大陆还不想摊牌。所以都是被动出手,包括国安法。要记住揽炒10式目标是比国安化更极端的一国一制。阿爷中间露墨。只是出国安法。不是泛民要求的大陆法。
今日5眼视中国系敌人,那么你叫阿爷点解可以比5眼人民在香港做公务员。逻辑上没问题。
阿爷最多禁止5眼做公务员,投票权。类似外国的居留权和市民之分。
归根到底是5眼敌视和仇视中国。今天又制裁小米。你叫阿爷咩都吾做咩。有无道理啊。
35. 32 樓,仲有 2021-01-15 12:49:37




13. 浪子心聲  2016-06-15 13:54:41
樓價會從高位(CCL=147)下跌多少成才會回升或橫行一段時間,真的難以估計,從經濟學角度,現時樓價下調主因是供應增加,在需求沒有大改變的情況下,樓價自然會下調到一個新的平衡點,但這個平衝點的樓價是跌多少真的很難估算,因為影響這平衡點的因素很多,最難的是這些因素與樓價的關係及影響幅度是很難估算的。

湯博士經常強調,認為香港樓價會下跌3成的人是不認識香港樓市,我亦常思考為什麼湯博士有這麼大信心呢?可能其中一個因素是香港的購買力是非常高,由其是投資者,他們實力雄厚,他們都在等樓價下調到一個穩定價位便會入市,所以樓價難以大幅下跌3成或4成。加上香港是國際大都會,人均收入亦算高,所以港人對樓價的負擔能力不低,在香港到達足夠樓宇供應的條件下,香港樓價亦不應會太低。

從以上對樓價的正面因素,就能判斷「香港樓價下跌3成」是不可能的嗎?我就不敢說「沒可能」。未來3年9萬2千個的私樓供應會對樓價產生多大影響,我認為現時還未全面反映,因為現時賣的新樓多是遠期樓花,到入伙時才能反映實際影響,到時跌幾多真的看不透,但應比現時下跌一成多高,可能是2成,但就說3成是不可能,我就不排除這個可能性。

我的觀點不是「香港樓價會下跌3成」,而我主要觀點是「如果香港樓價下跌3成,對香港經濟及民生不會產很大沖擊,因為大多數業主的借貸成數不高,買入價低,跌3成還有賺。」所以香港政府應不會害怕樓價下跌3成而托市,因此我不排除下跌3成這個可能性,我只能是說短期來(-年內),香港樓價不可能下跌3成,因為新供應影響未能完全反映,但2年或3年後,我就不敢排除這個可能性。
36. 正確 2021-01-15 16:26:23
向飯:

我認為今日英國對香港並冇敵意,只不過佢地曾經統治過香港,有感情有承諾,中英聯合聲明.講明各方遵守基本法,香港人亦有呢個基本權利.
你可以話英國唔啱,大多數香港年輕人對國家冇歸屬感,但英國以中英聯合聲明為由,話中港政府先違背,是有一些理據.
大家理應理性討論,及給予機會教導年輕一代.
37. 向泛民说不 2021-01-15 17:50:40
正确,所以话你无政治智慧啦。香港人被民主自由毒洗脑到低低地。其实美帝发生的事情,你都应该知道民主自由毒皇帝的新衣系咩啦。
问你一个问题,区议会选举你选了谁?基本上你如果投比泛民或者吾投票,都证明你支持黑暴。你应该觉得嘴丧的是大陆没有收回一国两制,而是国安法。
区议会如果是建制派赢,那么啊爷觉得香港可以自己搞好自己,就不会出国安法。好了就是泛民赢了,当时阿爷也派人来和泛民密码沟通,但是泛民贪胜不知输。还要继续玩大他,还想真正瘫痪香港,阿爷先被逼出国安法。阿爷一直想保持香港金融地位,所以一直都让步,但是泛民却误判形势。所以如果你投票给泛民或者没有投票,就接受现实,多谢泛民,what is done is done。
英国政府当香港人是米饭班主,当然吾仇视。但是绝对仇视中国。
38. 龍虎豹 2021-01-15 19:28:18
35樓,浪子心聲一早賣咗自住,上來唱淡望上返車,講下都有10年,佢近年潛水了。

26. 二打六 2019-03-16 11:19:17
無論係高手定小丑,都識得講錯咪玩失蹤。

樓市同CCL就如狗牙鋸齒曲線有上有落,到調整時咪再撲出來B Li Ba La認屎認屁哈哈哈,幾個月後衰咗又潛過水,週而復始好快又十年。
40. 廢老 2021-01-15 19:38:44
在新冠肺炎疫情及社會事件影響下,本港去年破產宗數增加。據破產管理署公布的最新數據,顯示強制公司清盤案及破產案同創4年新高,其中去年提交破產呈請書有8,693宗,按年增長6.6%;而提交強制清盤呈請有449宗,按年升7.2%。

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42. 向泛民说不 2021-01-15 20:51:58
深圳青年做創科,BNO難民青年做外賣
44. 向泛民说不 2021-01-15 23:09:33
正确,民主的皇帝的新衣,
,有一個偷走了佩洛西的電腦及一封有佩洛西簽名的信件的那個人,被發現死在自己家中的地下室中。身中8搶被自殺。
明白嘛,古龍講過,只有死人才不會泄密。就是打開了電腦,死人就不會暴機密。