香港楼市现况面面观(5)
(原文发表於2017年6月9日)
13. 一位知名地产评论员约三个月前评论楼市，预测「未来二年楼价会升20%」。
未来二年楼价会升20%，那第三年呢？楼价还会升吗？不升，会调头跌吗？这位评论员没提供任何后续线索或答案。
只晓得提供过份简单数据、理由甚至没提供数据、理由就预测未来一两年楼价升多少跌多少而回避预测更长期的楼价走势的地产评论员，我是不大看得起的，太过缺乏前瞻能力了，这样的预测，价值不大。
如果说两年内楼价会升20%，它日后再升到甚么时候、甚么幅度才会见顶回落？
经济有循环周期，物业亦然，衰退、萧条、复苏、繁荣，周而复始，循环不息。物业周期的衰退、萧条，一般历时三、四年，复苏、繁荣，一般历时五、六年。自2003年以来，今次的复苏繁荣期已达14年，历时之久远超一般，特别是当楼价此刻已升至极其偏高的水平，目前的楼市是处於四阶段中哪一阶段？如果它是处於繁荣期，这次的繁荣期，还可以持续多久？
知名评论员的预测完全没有触及上述那些十分重要的判断。
在甚么时候买楼，时机较能力更重要！最合算是在复苏期始初买，最要命是摸顶买。根据过去的纪录，每一个循环从复苏期始初至繁荣期顶峰，楼价至少升3、4倍；相反地，见顶回落至见底，楼价往往最低限度跌去40% (上次的下跌浪，由1997年10月至2003年8月，足足跌了67% )。我们此刻首先要弄清楚楼价是处於循环中哪一期，是复苏期当然好，是繁荣期初阶亦问题不大，但如果是繁荣期的尾声，你还入市，岂不是把自己置诸危墙之下？证诸本港过往60年的地产发展史，一个上升浪绝少超过13年，而今次迄今为期14年的上升浪，无论看楼价还是时间，该是接近甚至已达摸顶了。
～ 待续 ～
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