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銓敘房屋
倉卒重推租置 無助解決財赤
 
謝偉銓
立法會議員
2024年3月22日 (東方)

  預算案宣布全面撤辣,令私樓交投顯著回升。但另一邊廂,過往動輒錄得數十倍超額認購的公營資助出售房屋,最近卻疑似出現滯銷。在1月底開始揀樓的「居屋2023」,至今成功售出的單位不足一半,有個別準業主更在撤辣後撻訂。另外,由市建局負責興建的首置項目「煥然懿居」第三座,開售頭幾天的揀樓出席率亦偏低。幾日後又輪到新一批綠置居單位接受申請,令人懷疑市場的接受情況。

  資助出售房屋銷情欠佳,一是撤辣解封了大量二手私樓單位,發展商在撤辣後亦加快推盤,令私樓出售項目數量大增,準買家選擇增多;二是撤辣未有令樓價顯著回升,之前一段時間的累積樓價跌幅,令居屋及首置單位售價相對私樓市價的折扣率收窄,吸引力相應降低;再加上樓市前景欠明朗、息口仍偏高、資助房屋設有轉售限制,以及公營房屋供應未來還會增加等因素,導致在較早前定價的資助出售房屋,不再像早幾年升市時那般大受歡迎。

  筆者不太擔心有關單位最終會無法賣清,最多只會賣得較慢。而房委會應因應未來市況,訂定新一批資助房屋的售價及其他如按揭優惠等,以增加吸引力。然而,資助房屋售價回落,整體公營房屋(包括出售與出租)的建造成本卻居高不下,則難免會影響房委會的財政狀況。有人建議政府向房委會注資,但前者亦面對財赤問題。

  有政黨近日要求政府重推俗稱「租置」的出售公屋計劃,以增加房委會的短中期收入,減輕長期的管理及保養公屋負擔,同時讓有能力的公屋租戶可通過自置物業達致向上流動。而租置計劃的最大特色,是租戶可選擇買回自己居住多年的舊單位,不像綠置居往往只能選購較偏遠及細小的新單位。

  隨着政府提速覓地建屋,土地及房屋供應將有序增加,筆者在近兩年的施政報告及預算案建議書,都建議當局檢討現行房屋政策,改變過往「重公輕私」、「重租輕售」,過分集中於興建出租公屋的做法,將協助市民置業重新訂為政策目標,以促進基層市民尤其是年輕人向上流動。重推租置可幫到部分市民「上車」,但正如官員指出,由於租置單位需要計算折舊,實際售價更須進一步「折上折」,才能吸引收入一般不高的公屋租戶購買,因此對房委會財政幫助未必很大。

  公營房屋供應不足

  此外,舊有租置計劃存在不少問題,包括因業權分散而衍生的管理及維修爭議,因供求失衡而出現炒賣及天價公屋現象。加上現時公營房屋供應仍遠遠未算充裕,公屋平均輪候時間依然嚴重超標,租置計劃會令現有公屋單位賣一間就少一間,輪候時間自然加長,房委會因而要花更多資源去興建全新的出租公屋單位作補充。因此,筆者支持當局只應在公屋供應穩定,以及對舊有計劃加以優化之後,才考慮重推租置計劃。

 
 
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1. Z 2024-03-22 11:17:03
如果入表申請公屋時,要先選定市區/郊區/核心區分類,會否減少排隊雜音?