地產博客 > 脫苦海‧梁隼 返回
瀏覽人次:44190    回應:50
脫苦海‧梁隼
脫苦海‧梁隼
《脫苦海‧梁隼》地產博客,著有多本暢銷地產專書,誠意與讀者分享心得 網誌:notcomment.com
從負擔能力考慮匹配的物業
梁隼
2014年8月19日

  先補充一點對歷史樓價的睇法,用常數圖是很難看到歷史樓價自1965年到現在所形成的一條超級上升軌,利用對數圖(Log) 就可以輕影看到,現時上升軌的支持位大約在樓價9,000元左右(實用呎價計),假如跌破支持就會再有兩成下跌空間,所以樓價未有顯著調整前,筆者對樓市仍然維持最好有間自住樓的睇法。

  另外多謝網友們的提醒,李嘉誠是說「如果俾得起五成首期,又供得起的話,就可以買樓,炒樓就唔好」。這個睇法就正是揀選物業除了要考慮物業的價值外,就要從負擔能力的角度去考慮物業的是否匹配,所謂竹門對竹門,買間負擔不起的樓,輕則令自己花太多金錢在住屋開支,成為真正樓奴,重則害得自己周轉不靈,或把自己暴露在高債務風險中,令自己倍添壓力,都是要不得的。

  每一個人心底裡總有一間屬於自己的dream house,有人一定要大單位,有人一定要住市區,有人一定要名校網,更甚的是所有條件均具備,可惜幻想是美麗,現實是殘酷,欠缺的往往是買樓所需要的首期。以自住物業而論,現時只有400萬以下物業可以做最高九成按揭,450萬以上物業最多只做8成按,600萬以上物業的最高按揭成數更低,想買好一點的物業,首期的開支確實不少。

  到有足夠的首期後,就要計算一下供款的多少,現時的息口是前所未有地低,就算銀行想爭生意,也受制於金管局的指引,從而按揭利怎基本上沒有下調空間,再加上政府的三辣招已被立法程序凍結,加辣要先審議後訂立,政府沒招可出,想再透過政策去實施需求管理唯有增加按揭的難度,一方面可收緊按揭最高成數,另一方面可以加強指引,提高新做按揭利率的下限,到時買樓的開支只會有增無減。

  就算趁現時按揭政策未有變動時買入物業,為了減少日後加息的影響,就可以考慮每月把壓力測試計算出來的供款額放到一獨立的儲蓄戶口內,該戶口除了用作扣除每月供樓金額外不會為其他目的而提款,此舉有兩個目的,一方面可以預演加息,就算說好的加息真的發生,也不會因為增加供款而加重負擔,另一方面又可以儲定應急錢以備不時之需,現時開個mortgage link戶口都可以得到和供樓利息相同的儲蓄利率,放多點資金到該戶口,就算甚麼也不做,也是一個不錯的投資選擇,比D/E類單位租金回報更高!

  只要做足風險管理,買入可負擔的物業,再有足夠的備用資金,買樓還是可以的,嫌棄這麼多條件?那就不用想,安心等下一浪的來臨,因為現時市場上的物業並不匹配閣下而已。

 

 
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
會員登入
登入ID 或 網名
密碼
1. 法子 2014-08-19 08:54:46
梁兄,

這是我們昨晚談及的一篇舊文,答應過你今日在這裡重貼。

----------------------

法子《入息中位數這說法》

2014年04月25日

這是我反駁過很多次的錯誤說法「樓價升幅已經高過人工中位數的升幅,所以樓市有泡沫」。

樓市不能只看「新增的財富」(打工收入)去判斷負擔能力。

香港只有120萬私樓,即係最多只看香港頭17%富有的人的負擔能力,實際上只應看頭12%富有的人,因為有人持有多於1間屋,香港頭12%富有的人,大多都不是靠「打工收入」來買樓,是用「已累積的財富」。

工資中位數是「全港勞動人口工資收入的中位數」。跟社會上頭12%富有的人的購買力有關係嗎?

除非,政府把12%這比例增加到50%,即係起多百幾萬個私樓單位,否則大眾打工仔就會爭輸畀社會上頭12%富有的人。

所以「樓價升幅已經高過人工中位數的升幅,所以樓市有泡沫」這說法是不合邏輯的。

備註:
2011年全港:
持兩個物業有29.5萬人
持5個單位以上有36,749人
持10個單位有6102人
持100個物業有39人

2. 山高雲低 2014-08-19 10:24:23

法子兄:

這些年,有三辣招的年代,持有物業人數的結構應該有所改變。

我認為持有2個物業以上的人數,

我認為持有5個物業的人數,

我認為持有10個物業的人數,

我認為持有100個物業的人數,都會增加。而持有2個以下,或1個自住樓的人數會減少。

這些年,這些人持有的物業都給辣招震走了。尤其是細價樓,很多都盡入強者之手。

正是:

滾滾香江東來水,

淘盡多少英雄淚。

祝梁兄一紙風行。

3. 亮劍 2014-08-19 11:21:40
CCL 喺97年6月底及10月中都衝破过102点,但最终唔能夠企穩,形成雙頂回落。
在呢兩個雙頂出現之前半年,即97年初,CCL 大约做 80点。
但踏入97年唔知D人係咪驚唔再買就以後無得買, 一窩蜂不問價咁掃貨,買唔倒私楼嘅,就鬼揸猫挖,迫政府派首期,起公屋、居屋同夾屋。
根據本人推算,在97年1月起那些準買家所入的單位,大約比一年內平均数高兩叁成,加上97上半年為数不少的買家,根本無上会準備,那麼呢度已經炒过龍、果度D玩家又只係督手指,咁个市唔爆有鬼!
4. AH-HO 2014-08-19 11:29:17
大家好。最近來到呢到,見到大家有水準的分析,先謝謝大家無私分享。
見到法子兄的數據,是按個人的收入來分析。我想用household income來說說。

香港2013年底有1.12M私人單位,按法子的數據,有30萬的單位是由擁有多於一個單位的人持有。故此,香港約有80萬個家庭擁有自己的物業。
香港約有2.4M家庭,所以只有33%左右的家庭擁有物業。按2011年的人口普查,家庭入息3萬以上的家庭是所有家庭的前34.8%。所以,大概可以說,如果家庭入息沒有3萬以上的,真的不應該勉強上車。
還有,按這個原則,他們的月供款可以到15000,其實可以承受5-600萬的樓價。當然,願不願意5-600萬買個上車盤,是另外一回事。

拋磚引玉,有錯請指正。謝謝。
5. 自我陶醉 2014-08-19 11:46:41
加上97上半年為数不少的買家,根本無上会準備,那麼呢度已經炒过龍、果度D玩家又只係督手指,咁个市唔爆有鬼!

****

呢啲就係大家一直期待政府繼續放任, 什麼都不管所付出嘅代價。
6. 2014-08-19 12:08:55
to 4
一邊係個人, 一邊係家庭, 好難就咁比較
e.g. 某夫婦, 買左2個單位, 每次都聯名, 會令 "持2個物業" 多左2個人
e.g. 某夫婦, 買左2個單位, 分別用個人名義, 就都入唔到 "持2個物業" 的統計數字

尤其呢幾年, 個人名義買樓可以避稅, 影響就更明顯
7. AH-HO 2014-08-19 13:06:45
to 6,
謝謝你的提醒。我手上數字確實不夠,沒有考慮到這些情況。

但我好清楚的事實,就是報紙老成日講人均/家庭入息中位數vs樓價,肯定是以偏概全的了。不過呢到的師兄都應該全知道的了。
8. 亮劍 2014-08-19 13:17:39
呢啲就係大家一直期待政府繼續放任, 什麼都不管所付出嘅代價…………

如果自我陶醉兄呢幾年有睇过小弟的回應,我係認為政府在房策中,应有些微調。
正面信貸資料庫……呢个係好的政策,应保持。
收緊按揭……加3厘压測继續,但可作以下調整:銀行楼按加按揭保險最多只借八成,首置人士上限只能借400万。而購買楼價500万到1000万物業者,可借足七成。價值1000万以上的私楼就最盡六成。
限量限呎……捉蟲政策应于取消。
SSD……由從價改為按賺價收取,例如一个物業3年内轉售,你業主賬面賺咗1百萬,咁唔該交SSD30万。
BSD……那些有合法工作合約的港漂,要是能取得指定僱主担保的話,可在他們取得香港永久居民身份後,取回之前所繳的BSD及DSD。而商業机構可宣誓,購買之物業係作自用用途,亦可免BSD,最後收購舊楼重建的交易,可俾夠十年人哋去集齐業權同起楼。
DSD……2手楼業主在一年內換楼,可免DSD。
如此這般可免全人類,齐向细碼楼市場進攻。
有效解放细碼樓2手供應。
加快市區重建步伐。
閘住实力不足的人高追细價楼去送死。
9. 李金华 2014-08-19 13:32:42

真心佩服亮劍兄的耐性,对牛弹琴也越弹越动听。

10. 亮劍 2014-08-19 13:49:14

我只不過是認為自我兄及引刀兄,係兩個明白事理的人咋.

本人只希望拋磚引玉,其實真理唔係愈辯愈明的嗎?

11. 李金华 2014-08-19 14:10:30

喺醒就应该研究下物业如何组合,并不是等跌等咗好几年都仲等紧.....第一个

12. 2014-08-19 14:53:26
to 11

其實睇好定睇淡, 都無咩問題
觀點與角度, 兩個人睇同一件事, 結果可以好唔同
重點係要有理據, 正反方一齊討論, 反而令大家睇到更多更廣

但最怕有啲人, 好似啲啦啦隊咁,
聲大大只得巴口, 無落場踢不但止, 唔識戰術, 又唔識睇形勢,
輸到五比零都只係識响場邊大叫加油, 實質支持卻丁點都做唔到...
13. 脫苦海:新供應快應市 買家勿心急上車 2014-08-19 15:06:10
2013年7月27日 

樓市走勢多變,網上地產博客脫苦海接受本刊訪問時稱,料下半年樓價將窄幅上落,呈現橫行,估計待未來兩年新供應逐漸增加後,樓價勢必下滑。現時樓價偏高,絕非入市良機,上車客如非必要,可暫時「忍手」。
反映整體樓價走勢的中原城市領先指數(CCL),上周報120.14點,雖然指數於3月中,因政府出招效應現下滑,但其後一直在118至120點間上下徘徊,暫未見太大突破。
脫苦海稱,預期直至今年底,樓價將維持窄幅上落格局,呈現橫行,現階段樓價難以再展升勢。另一方面,發展商沒有清貨壓力,不需要透過大劈價沽售單位,二手業主也沒有平價賣樓的誘因,加上市場需求依然存在下,令樓價不致大跌,除非出現突發的利淡事件,例如:區內出現戰爭,或是中國經濟硬着陸,樓價才會出現大幅滑落。
他估計,待14至15年,新供應可以樓花形式發售,以及逐漸建成入伙後,市場供應量增多,屆時樓價將有回調壓力,但相信跌幅不會如97至03年時,累跌七成,除非屆時市場的供應及需求同時失衡,以及外圍與本港經濟環境大變動,才會出現大跌市,否則跌兩成左右就會止跌。
樓價最多跌兩成 粉嶺上水高危
目前樓價偏高下,加上銀行收緊物業按揭成數,此時絕非買樓的好時機,情形就彷似「前面有一大堆食物,為何現時要以高價買一串魚蛋吃?」而且普遍市民「一世人買樓的次數有限」,應該作好長遠規劃。例如,過往05及06年,與08及09年時均屬理想的入市時間,若錯過了,可以嘗試用5年為期,去等下一次的下跌浪。此外,他估計,部分樓價「炒過龍」的區域,如粉嶺及上水,目前實用面積平均呎價介乎$7,000至$9,000,已屆偏高水平,料面對跌市時樓價下調幅度會較其他地區大。
他續指,以現時情況,上車客要買樓入市,必須考量本身的財政狀況,工作本身是否「穩陣」,認為可以選擇暫時租樓,儲蓄更多的資金作首期,待樓價下滑時才入市,當然暫時承租的單位租金不能太高,否則便失去儲錢之效。
故此,他建議選擇承租剛入伙的新盤細單位,因新入伙屋苑租盤供應量充足,租金自然受壓,可以較低的租金租住,而且單位內籠及設備均新淨,毋須額外花費。不過必須留意,承租一年後,大部分業主會因單位租值偏低,而選擇不再續租,所以要選擇一些有新盤排隊入伙的區域,例如將軍澳,待本身的單位租約完結後,剛好鄰近又有新盤入伙,租金升幅或較市場低,這樣就可爭取更多時間,儲蓄資金作首期買樓。
至於換樓客若能做到「高買高賣」,問題則不大,但要小心處理額外印花稅(DSD)的問題;投資者則可選擇在舊區尋寶,購買不設會所的單幢樓單位,其管理費較新樓及大型屋苑低出一截,回報更理想。
一手不減價 增優惠吸客
一手市場方面,脫苦海認為,隨發展商漸漸熟悉《一手住宅物業銷售條例》,為求追回上半年的業績,下半年推盤時定價上會較貼近二手價,過往高出同區樓價三至五成的情況將不復再。同時他相信,發展商會藉推出置業優惠吸客,避免以低價作招徠,而隨可推售的新盤數量增多,估計下半年的一手交投量將較上半年顯著上升,預期成交比例可達整體的四成。
對於近期代理業界要求政府撤銷的3D辣招,他認為額外印花稅(SSD),對打擊住宅短炒賣的確有幫助,但認為3年的SSD捆綁期較長,降回以往的兩年期則較理想。另外兩招,即買家印花稅(BSD)及DSD,前者阻礙外地人及公司客買樓,後者則影響市民買樓收租,妨礙市場發展,都應該取消。
買樓收租 最怕變凶宅
網上地產博客脫苦海,由02年起展開網上寫作生涯,於個人網誌上,發表對樓市及股市的評論文章,至今已有11年時間。他指出,自己本身亦有正職,而撰寫評論文章,純粹為個人興趣,雖然過往亦曾探討股市動向及變化,其後發覺愈來愈難獲得有關資料作評論,故由08年開始,改為集中火力「講樓」。
雖然經常就樓市未來走勢作分析,但他目前只持有1個位於大角咀的單位作自住,他認為,買樓收租最麻煩之處,並非遇上「租霸」,而是一旦有租客在單位內發生事故,淪為凶宅,物業價值即時大打折扣,認為有關風險無法計算,故未有投資物業收租。而閒時除寫作外,也經常四處遊歷,遊山玩水,例如在動筆寫文章前親身「落區」,實際了解區內的情況,以及往後的發展。
14. 自我陶醉 2014-08-19 15:07:32
亮劍兄

小弟對所提出的修改看法如下:
1. “SSD……由從價改為按賺價收取,例如一个物業3年内轉售。”
雖然可以增加流轉, 但這還是會為炒家提供薄利多銷嘅空間。無法完全杜絕炒賣。

2. “BSD……那些有合法工作合約的港漂,要是能取得指定僱主担保的話,可在他們取得香港永久居民身份後,取回之前所繳的BSD及DSD。”
政府首要目的是要先讓本港市民置業, 而非照顧非港居民, 而且, 如何釐定“指定僱主”? 太緊畀人話歧視, 太鬆就會增加大量假受僱了。

3. 另外, 我日前提過附加差餉,按所持有單位數量徵稅。 增加長期大量持貨成本, 例如, 

持有一間免稅
第二間稅率為差餉300%, 每季繳交
第三間稅率為差餉350%, 每增加一間加50%, 如此類推。

公司稅率劃一由300% 起, 第一間不獲豁免。

這樣, 換樓客便可因應市況及個人情況, 安排出售單位, 亮劍兄認為可行嗎?

15. 肥婆四 2014-08-19 15:08:18
        睇個超級走勢圖,可見樓市無乜大礙。加埋各位師兄的數據,國外政府貨幣寬鬆持續,利息低位橫行走勢未變,國內政經改革有望進展,人仔對港幣在升值態勢,港府增加供應難達標。在此形勢下,望樓價下跌不現實,買也不買都是艱難取捨。
16. 自我陶醉 2014-08-19 15:11:18
港島樓價圖對我的啟示:

1. 圖中可劃分三條上升軌, 第一條是從1967底部至1974底部形成的上升軌, 第二條是1967底部至1984底部形成的上升軌, 第三條乃梁兄所畫的上升軌

2. 三條上升軌的斜度一條比一條少, 代表長綫上升動力不斷在減弱中, 期望升幅如以往的十幾廿倍, 是一個難以實現的期望

3. 第一條從1974年延伸出來的上升軌於1980年跌穿後,1997年回試該上升軌底部不破後出現急速下跌, 並於98年跌穿從1965~84伸延出來的第二條上升軌, 動力已下降一級至03年伸延的第三條上升軌

4. 03年開始的上升, 是沿軌道龜速爬升, 但要小心一旦跌穿, 便要再向下尋底了。


17. 望東樓 2014-08-19 16:13:24

I make more sense to compare it with other asset classes. People made couple of hunred dollar in the mid-60's.

18. 肥婆四 2014-08-19 16:23:13
        TO自醉兄 ,睇圖的野,真係仁者見人,智者見智,我是初學者,請多指教。不過呢幅圖我重點睇長線,長期支持線不容易跌穿,03年的底,當時係多重打擊做成,伸延線無咁企,底位比之前底位高,高位也比之前的高位高,一浪高於一浪無變。結合市場氣氛,政治經濟政策,實未敢睇淡!
19. 蜕变中嘅懒人 2014-08-19 17:26:07
懶人唔不善於睇图表,但係發覺其實將條曲线分三截睇,最後嗰截银碼以1000-10000作相同高度顯示,斜度會平過頭2截,其實升得最快係最後嗰截,即單位時間升得最急應該係03-13年嗰截,請用等距價格升幅重繪應該睇到,懒人覺得係咁。
20. 蜕变中嘅懒人 2014-08-19 17:33:08
雖然10蚊呎升到100蚊呎=10倍,1000蚊呎升到10000蚊呎都係=10倍,但係頭10倍同尾10倍就係蚊脾比同牛脾咁大分別,要攞錢埋單就知味道。
21. 引刀一快 2014-08-19 20:19:57
李金华=捞波弟,呵呵呵,你心腸唔好呀你!
22. 自我陶醉 2014-08-19 20:31:49
肥婆四兄,

以下是小弟對圖表分析的一些個人意見, 可作為討論基礎:

1. 圖表分析是屬於技術分析類, 我一般會配合基本分析一同考慮, 正如PN兄所說, 應與其他因素一并考慮, 不能只看圖表, 早前PN兄的樓價與GDP關係一圖中, 便明顯看出GDP增長回落對樓價之影響。 除此, 亦可以樓價去除通脹後的實質增幅作圖, 有些分析甚至在計算資產價時選擇不以貨幣, 而是以多少兩黃金量度不同時段的價格, 去模擬金本位制存來分析資產價。所以的確是各施各法, 並無固定標準。 但當技術分析與基本分析都指向同一方向時, 那些分析結果便不容忽視了。

2. 圖表分析方面, 我不會只看價格, 而會留意價格與時間變動的比例。 如果圖表比例合適, 當價格變動速度比時間變動速度越快,價格上升或下跌的軌道會較越斜, 當價格變動與時間變動比例相若時, 在圖表上是45度, 所以我習慣在主要高低點, 劃上45度綫去審判價格變速的強弱。

3. 兄台說得對, 長綫支持是不易跌破的, 看淡與否, 則視乎閣下是長綫還是短綫了, 如果是長綫投資者, 當然在沒正式跌破長綫支持前都不應看淡, 但成功的長綫投資者都不會在高位追貨的。 另外要留意的是此圖是年綫圖, 要年低價跌穿支持才算跌破, 年內的跌破是不算的。 唯一令我有戒心的是圖內所畫的上升軌是否有效, 原因是一般資產價格當觸及真正支持綫時, 一般都會快速推升, 與支持綫距離會愈來愈遠, 很少會看到那麼長時間貼着上升軌的邊緣上落, 所以我還是對此綫的可用性有懷疑的。

23. 引刀一快 2014-08-19 20:38:43
既然亮劍兄都覺得自醉同引刀係明事理嘅人,今晚我要好好咁問一下我唔明嘅事理。
24. 亮劍 2014-08-19 21:28:46
我估自我兄都知「飲鴆止渴」点解,你的提議正正使我勾起這感覺。
香港政府為了爭取一班想買「尖House」的「杰青」,不惜害人害己玩通輸:-
最初係等所有大發展商高價拍完、投完及補完地價後,出BSD及SSD ,玩过橋抽板。
再威嚇小業主7~8折賣楼。
然後又倒吊自己荷包將土地「賤價而沽」。
但你政府咁搅法,咁那些大發展商,仲敢唔敢以高價同你MTR及市建局,投D大型項目來做?还夠唔夠胆為旗下農地及荒廢廠厦補地價?
那些有楼收租的小業主,見倒賣咗買唔翻,又会被政府左挖右挖,咁乜水会去減磅?
最後你政府自己話俾人知底牌只得2仔,那開發商仲唔食住上?
25. 引刀一快 2014-08-19 21:54:14
講咩都係以唔爆煲為前提嘅假設,講講爆煲會點,唔該。

事緣我今朝睇到D大陸樓市問題嘅嚴重程度,好震驚下。
26. 自我陶醉 2014-08-19 22:07:27
25樓 引刀兄

係咪有咩新料爆?
27. 自我陶醉 2014-08-19 22:17:23
亮劍兄,

「飲鴆止渴」嘅係美國QE, 仲令全世界一齊中毒, 毒發係遲早嘅問題。

樓價就係全球毒發嘅其中一個病徵, 誰都知道增加供應才是正道, 但在土地資源有限及遠水救唔到近火嘅情況下, 維持社會穩定才是重要, 非常時期, 用非常辦法, 我會覺得係冇辦法中嘅辦法, 無可厚非。 

28. 肥婆四 2014-08-19 22:33:05

TO22自醉兄,多謝你咁長細解釋,合情合理,又帶出一些我未聽過的方法做分析,可知閣下學識廣博,深未可測,請多多出貼,廣益萬民。
29. 蜕变中嘅懒人 2014-08-19 22:40:38
買咗四叔尖咀海魚班買家上唔會,大煲飯,+x哥拆售酒店房翻版,唔知係咪回水至收科。
30. 蜕变中嘅懒人 2014-08-19 22:42:01
買咗四叔尖咀海魚班買家上唔會,大煲飯,+x哥拆售酒店房翻版,唔知係咪回水至收科。
31. 自我陶醉 2014-08-20 00:05:18
肥婆四兄太客氣了, 大家都是互相學習而已。

32. Oscar Lam 2014-08-20 06:40:32
22/f 自醉兄,早晨!
小弟雖然對於圖表分析認識不多,但感覺兄台分析得很專業。哈哈!
33. 引刀一快 2014-08-20 07:02:04
自我陶醉兄

其實唔係爆咩料,係俾大陸樓市嘅市場氣氛嚇親啫,用最簡單嘅詞語形容,係急凍!

前日我查一個萬衆期待明星樓盤新盤銷售情况,sales話賣咗幾十件,後來我查到,成個月先賣9件,嚇死我,仲唔知成交係咪件件真。
廣州樓市,會遇寒冬。
34. 亮劍------- 林一鳴博士真係高瞻遠矚! 2014-08-20 07:09:35

DSD雙倍印花稅對市場的影響 (林一鳴)

好文重溫就知道今日局面, 根本就係預早知道, 林一鳴博士真係高瞻遠矚!
引用:
筆者在去年10月27日,政府推出「加強版額外印花稅」的時候,曾在主場新聞講過這個故事:「有一個人肚子痛,醫生開了傷風藥給他吃,吃了數次後肚痛還未醫好;於是醫生開更重的傷風藥,吃的份量加倍,但肚子還痛。唔緊要,醫唔好,再加!醫唔好,再加!肚子再痛,再加多N倍份量的傷風藥,吃到你好為止⋯⋯」

想不到過了四個月之後,這個故事又要講多一次。

關於雙倍印花稅的分析,很多報導已經說過了,我也不用多寫。反而想借點篇幅,估計未來樓市可能出現的轉變:
  • 市場二手供應更少:物業的額外印花稅提高至三年,已令過去三年內,接近三十萬個成交單位,很多在市場上消失,令二手賣家的叫價變得更硬。今次推出雙倍印花稅,進一步令目前有樓收租的人不願沽貨,因為沽貨後要再買的話,要立刻付雙倍印花稅,按揭成數又要減少,按息從 H+0.8%(目前約為1%)變成 P-2.X%(接近2.5%),完全冇著數,現金回來後亦沒有好的出路……若非等錢使的話,完全沒有賣樓的動力。


  • 供應將由一手樓主導:由於二手供應進一步下跌,加上今年一手樓的樓花供應,應較過去數年為多,故此供應一手樓的地產商,將更能夠控制市場。它們有較大的靈活度,賣得不好,可隨樓送印花稅、加大經紀佣金、減慢推盤等,有很多招數可用。曾有地產經紀跟我說過,發展商的佣金最盡可以「你八我二」,即買家佔80%、經紀佔20%(不過最後我沒有買);如果佣金高達5%至6%,八折後完全夠俾多繳的印花稅。

     
  • 住宅樓價未必下跌:新招壓低了供應,老業主不會因此減價賣樓,樓價亦不會大幅下跌。如果不信的話,請看看國內實行了三年的限購令,結果大家有眼睇。

     
  • 業主換樓週期更長:良好的市場運作,應透過政府製造的「上流轉動力」,例如冇樓的人可住公屋、公屋住戶買居屋、再變成買上車盤、買市區樓、再轉豪宅等……以前港英政府在這方面做得很好。現在業主換樓,雖然半年內不用交雙倍印花稅,但考慮因素更多,週期也會變得更長,減慢整個市場上流的速度。

     
  • 非住宅摩貨大減:去年非住宅如寫字樓、工廈、商舖等物業大玩摩貨,佔總成交一成以上。全年逾千個摩貨單位成交,金額高達100億元。新招推出以後,估計摩貨成交將會大跌。

     
  • 租金可能上升:以前,業主願意收取2%至3%的租金回報,因為有其他因素可以考慮。現在業主「被迫」加長投資年期,租金太低就未必像以前般容易接受。

     
  • 增加夫妻兩人分開買樓情況:因為各自買樓,例如老公名下的樓自住,老婆再買樓收租時,就不用交雙倍印花稅。

     
  • 多了父母替剛夠18歲的兒女買樓:原因很簡單,也是因為避稅。


最後,筆者還是要重覆這個重點:政府應該運用資源,提供一個以傾斜的平台,讓 (i) 沒能力的人有公屋居住;(ii) 幫助有點能力但並不足夠的人上車;(iii) 支付得起的人用市價去買樓;(iv) 投資需求就要付出高價。雙倍印花稅針對了第四點,但卻令第二點和第三點的人更加辛苦。

林一鳴 2013-2-25
35. 肥婆四 2014-08-20 07:34:30
二綫樓發力 首8月升價1成

二綫屋苑樓價追落後,今年首8個月升逾1成,較期內整體二手樓價5.5%升幅為高。其中上車需求高的新界西屋苑升幅顯著,天水圍栢慧豪園樓價升約15.4%稱冠。

主要屋苑盤少價高,購買力進入非主流的二綫屋苑。根據中原地產研究部資料顯示,該行統計的20個二綫屋苑中,本年首8個月樓價升幅,由昇悅居的6.4%至栢慧豪園及栢慧豪廷的15.4%不等。升幅較整體二手樓價(中原領先指數)期內上升5.5%為高。

栢慧豪園升15%稱冠

首3個呎價升得最多的二綫屋苑,均位於新界西,其中天水圍栢慧豪園及栢慧豪廷,樓價升15%,較市場錄得天水圍嘉湖山莊實用呎價(由年初5,740元升至最新6,500元)約13%升幅為高。

參考新近成交,栢慧豪園5座中層C室,單位實用面積493平方呎,兩房間隔以390萬元沽出,實用呎價7,911元。對比同座同室的高層單位,去年底時造價約343萬元,即近8個月樓價跳升47萬元,升幅14%。

至於屯門大興花園,近8個月呎價上升14%。區內代理指,近日外區買家比例增,主因屯門區屋苑低水,300多萬元仍有選擇合上車客外,碼數細同時吸引收租客入市。最新1樓兩房單位,樓價亦要逾300萬元。

另外紅磡黃埔新邨樓價追貼指標屋苑黃埔花園,市場指黃埔新邨嘉富樓高層1室,實用面積494平方呎(建築面積650平方呎),單位屬擁方廳,3房間隔以606萬元沽出,創屋苑造價新高,實用呎價12,267元,原業主2010年以345萬元入市,4年升值261萬元或76%。

黃埔新邨樓價 追貼黃埔

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,二綫屋苑樓價升,用家會根據自身需求和購買力買樓,目標不局限於一綫大型屋苑。惟用家主導下樓價不會大升,最多只可支持1成升幅,估計資金將逐步流入,過去樓價升幅更小的三綫屋苑。

撰文:文倩婷

 


36. 自我陶醉 2014-08-20 08:01:16
Oscar 兄

小弟習慣每天都看不同資產的圖, 所以才比不常看圖的網友多一點感覺, 說不上專業了。


引刀兄

所以我咁喜歡拗嘢, 都唔敢駁你嘅中國論, 因為國內嘅數據太多水份, 目測及親身經歷有時會係最直接, 呵呵!

37. 肥婆四 2014-08-20 08:05:09

新浪博客  朱大嗚

限贷令是防止房价泡沫崩溃最后底线

限购令基本上已经被以“非市场经济手段”的名义取消掉了,第一道防线被突破之后,人们将视线重新放在了限贷令。如此无底线地放松楼市政策,他们的根据楼市低迷以及房价下跌。他们所谓的楼市低迷是指没有出现日夜排队的现象,他们所谓的下跌是环比下跌,总而言之,没有暴涨就是低迷。

限购令限制了投机性需求,成为第一个被清除的障碍。各地从悄悄取消,到明目张胆地取消,甚至出现了“救市”的刺激措施。消息称,合肥限购解禁一周,市区备案量环比暴涨40%,还有些地方房地产投机行为重新被点燃。房价一年暴涨20%人们心里才算安定,一旦出现稍微低于去年的房价情况,就被视为楼市低迷。

无良经济学家祸害中国房地产的逻辑是因为限购令与限贷令不符合“市场经济”的逻辑,他们忽略的前提是这个“市场手段”背后却是纸币时代货币超发的现实。自从1970年代世界进入了纯粹纸币时代之后,全球每个几年就发生一次大危机,危机的根源就是货币超发对百姓财富的掠夺,超发的货币变成资产泡沫,从而不断摧残着全球经济。再说,世界上哪一个国家不是表面宣扬市场经济,背后做的是重商主义?从美国到英国,从欧盟到日本,哪一个国家实行的是纯粹市场经济?既然没有纯粹的市场经济,为什么我们的经济学家们总是宣扬这样一种逻辑呢?

原因很简单,宣扬这种乌托邦或者强盗逻辑,是为了证明限购和限贷政策是一项不合理的政策,将房地产价格继续推向一个无法解决的泡沫绝境中。地方政府强烈的土地财政依赖症,让他们不仅仅有摧毁限购令决心,还有得陇望蜀的决心:他们下一个目标是要摧毁限贷令,为投机行为再撤掉一个屏障。限购令取消,他们说对市场没有效用,限贷令取消,他们说对市场没有多大影响。好不容易构建起来的防止投机行为的防线,就这样被摧毁了,中国房地产健康发展思路也已经被毁于一旦。

限购与限贷令其核心是阻止房地产投机行为,阻止房地产泡沫继续吹大,伤害实体经济以及房地产产业本身。限购令摧毁的是那些期望以房作为摇钱树的投机者,限贷令摧毁的是以信贷资金作为杠杆的投机者。这两类投机行为往往构成了过往房价泡沫生成的最核心力量。

客观地说,最近一段时间房地产市场确实失去了去年一下子上涨20%的热潮了,但是哪一个市场时时刻刻都要保持高潮状态呢?期望房地产时时刻刻都要别人排队去买,而且涨价之后还不容许别人还价状态,那才是畸形状态。宣传环比下降和成交量下滑,为取消两限政策提供舆论,误导百姓并祸害房地产市场。最近他们刻意渲染部分的“断供弃房”的案例,意思是说中国房地产市场大危机正在来临,要警惕像美国那样因为断供而出现泡沫破裂,目的是论证当前救市政策的合理性与适当性。

中国房地产市场出现的所谓断供案例,很多情况下是以前购房太多,如今生意不好做了,资金链出现了一些问题所致。例如,有中介分析,新江湾城板块的第一批业主中,有不少是从事钢材生意的福建商人,2011年左右在此置业,挑选的都是最好的房子,总价比较高,而由于生意上的资金流动需要,他们多为贷款买房,并且因为房屋总价高,贷款额度也非常之高,然而随着近两年钢材行业的衰败,其生意普遍难以维持,从而出现断供。除了该中介分析这种情况外,也有一些人的收入发生了改变,因为房价下跌采取的断供案例,毕竟是很少的。过去两三年,除了我们能够看到的温州和鄂尔多斯等热点城市外,很少出现房价真正下跌的城市。就温州和鄂尔多斯两个城市,作为投机失败和房价下跌案例,整天被提及。还有些人认为北京和上海房价不高,为了论证还举出了一些城市比北上广深还要高的城市,实在是有些过分了。

可以说,当前中国房地产市场最大的底线就是限贷令。在房地产税收尚未完善难以遏制投机行为的背景下,撤销限贷令就是让楼市裸奔,让杠杆性操作投机继续放大,成为货币超发与百姓储蓄贬值的工具,从而让房地产泡沫继续吹大,从奔向那无解的深渊里。春江水暖鸭先知,现在很多开发商已经意识到了让房价泡沫继续吹大的危险,多次发出了警告,反倒是很多非开发商继续鼓吹那些祸害房地产政策,这种现象值得警惕

38. Oscar Lam 2014-08-20 08:26:00
自醉兄、引刀兄,
所以我對中國政府的辦事能力有絕對的信心,沒有做不到的事情,問題只在於想不想做。就算它說未來經濟要做到每年增長10%,我也相信它一定能做得到。哈哈!
39. 自我陶醉 2014-08-20 08:52:17
19樓 懶人兄,

讓我試試解釋半對數圖的概念, 它是用來量度價格變動率而非面價的, 因為面價值會隨通脹及貨幣供應有很大改變。

因為資產值在一段很長很長時間可以有很大的改變, 我們可着眼於錢的購買力, 假設你30年前工資100元, 可以買100箱雞蛋, 今天工資10000元, 剛追上通脹, 不多不少, 而蛋價亦然, 今天的10000元能買相同的100箱蛋, 雖然工資的10% 由10元升至1000元, 但30年後多賺10%銀碼雖然多了, 但它的價值還是十箱蛋。 概念是如此, 但當然不同加幅及生產力改變也有影響。

40. Fujian Uni postgraduate student (Agriculture Dept) 2014-08-20 09:06:41

比五成首期??  感覺「風涼」

如果買400萬樓,要隨時有200萬cash,如果有就唔清咁愁!

41. 亮劍 2014-08-20 11:07:04
如果買400萬樓,要隨時有200萬cash,如果有就唔使咁愁…………
根據統計,香港現在入緊埸呢班人,原來真的平均攞倒四成多首期出來買楼。
又因為本人有好朋友,做緊楼宇按揭呢範,根據佢哋抽查大量首置個案顯示,那班首置客,所能班倒出來的首期,绝對唔係嘢少!


42. 引刀一快 2014-08-20 15:23:00
肥婆四兄

在下看法,是有點不同,喺大陸限貸嘅真正决策者,唔係中央,係地方銀行。
銀行每時段對貸款嘅態度,係我地呢類揸大陸貨嘅人嘅指標之一。因爲佢地做嘢嘅决策,綜合咗好多我地街外人睇唔見嘅資金流訊息。
43. 引刀一快 2014-08-20 15:25:08
亮劍兄

呢D就係危機,早兩三年班到咁多岀嚟,full pay都得喇,依傢先嚟趁墟。
44. 肥婆四 2014-08-20 20:33:39
回42引刀兄,你講得啱,佢銀行內部有很多野我哋外人係無法知道,但銀行入面有個書記,一講到政治,全部要聴指輝!上面如發覚唔聴話,咪換個人囉,總之,佢唔容許破壞佢管治。之前中行某官員曾召下面班友開會督促做野,可能一時 三刻未能掉動到位,或者趁勢要求上面放返啲水。我有信心,佢會做到經濟好好睇睇,樓市係重要因素,無佢唔得!
45. 蜕变中嘅懒人 2014-08-20 21:48:52
TO 39樓 自我陶醉兄
好多謝圖表解說,懒人現在知道錯咗乜,圖表、經濟理論、統計資料等懶人係唔多明、又懶去研究,慚愧、再多謝費神。
46. 引刀一快 2014-08-20 22:39:02
肥婆四兄

我唔係講銀行夠膽抗命,國家話俾,佢地有辦法搵理由,揀人嚟俾,國家話唔俾,佢地亦可以諗計,著D俾,呢個叫做上有政策,下有對策,揸得緊到冇得出符fit,就係另一個信息,銀行唔會同國家對着幹,但係執行鬆緊度數,好有參考價值。
47. 引刀一快 2014-08-20 22:43:10
今日大陸樓市就好似07年股市咁,已經大份到國家默許佢死一次嚟教育國民,不過一路插住喉吊住佢調氣,唔好硬着陸啫。
48. 肥婆四 2014-08-21 07:23:51
回46引刀兄:
        內地從來都係上有政策,下有對策嘅。但點解要對策呢,利益所以啫,船長指揮隻船駛去邊度,水手係有空間活動,但目的地遲早要到。
        今天睇報北京又出地王!你發喇!
49. 肥婆四 2014-08-21 07:26:46

無懼樓市低迷 北京誕新地王

盡管內地樓市低迷,但北京市昨日賣地仍拍出新地王。北京市國資委旗下的華融公司以74.6億元(人民幣,下同),奪得西城區地皮,溢價率達110%,刷新北京總價地王紀錄。

北京昨日拍賣3塊地皮,合計進帳101.9億元。其中,北京二環內的西城區華嘉胡同地皮,競拍起始價36.25億元,經過193輪激烈競爭,最終由北京市西城區國資委旗下的北京華融基礎設施投資有限責任公司,以74.6億元投得該地皮,溢價率110.14%,成為2014年度總價地王,樓面價每平方米63,377元。

根據業內人士估算,若不計安置房和回購房,剩餘商業部分的樓面價接近每平方米10萬元,同樣創歷史單價地王新高。

各地鬆限購 新樓成交面積升

另外,在限購政策放鬆後,8月樓市成交出現回升迹象。

據北京中原地產的監測數據,8月1日至17日,40個重點城市新建住宅成交面積較7月同期上升6.8%,其中杭州、南京、寧波等城市成交上升逾3成,尤其是寧波在限購放鬆後,新房成交量較7月同期大增逾7成。

 
50. 引刀一快 2014-08-22 02:03:28
肥婆四兄

地王咪就係用嚟救市嘅殺著囉,分分鐘暗裏回水。