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文亮語

自己買樓,何需理會誠哥賣唔賣樓

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年5月29日

  當環宇海灣開賣的時候,有有心人打電話給我,誠哥賣樓,樓市必冧,叫我應及早準備,最好賣走一些物業,免樓市大跌,而我又負債太重,經濟會出現問題,言語之間,有多少幸災樂禍的聲調,我本來極不想得罪人,但見來者不善,唯有說,閣下在2003年的時候已經叫我賣樓,到今日仍然叫我賣,如果我一早相信你,你知我損失多少,不過,閣下又的確身體力行,十多年始終唔肯買樓,至今仍然要租樓住,而且,閣下已年過半百,他日業主收樓,閣下又要搬屋,唔知道其他人有怎樣的想法,那位有心人不知道是否給我講中要害,道別也沒有就收線。

  誠哥言行舉止,當然惹人關注,誠哥唔賣樓,有人說誠哥睇樓市唔好,所以唔賣樓,誠哥賣樓,就會有人說,誠哥睇唔好樓市,所以賣樓,李嘉誠無論怎樣做,都有人話誠哥對樓市沒有信心,亦即是說,香港樓價將會下跌,我覺得,誠哥是地產商,買地,起樓,賣樓是天公地道的事,就算明知道香港前景不佳,都一樣會做,否則,就會有人說誠哥只會搵香港人著數,其實,誠哥賣唔賣樓,與閣下買唔買樓又有什麼關係,香港又不是只得誠哥一個地產商。

  其實,誠哥在過去已經俾過不少貼士給大家,他曾經說,有閒錢可以買樓,當然有人深信,但亦有人認為誠哥給的是山埃,雖然有閒錢,情願買ELN,雷曼迷你等,結果我唔再講。誠哥曾經說過,買樓要量力而為,自住樓就可以買,點知道,唔講仲好,有人認為這是促銷言論,竟然將自己的自住物業也賣走,其實,一個有份量的人講說話,點會放假消息,但李嘉誠始終是地產商,點可能開宗明義叫市民唔好買樓,不過,最離譜的是有人曾經說過,如果誠哥不是叫人有閒錢可以買樓,他就不會將那些閒錢買金融產品,一早就會買樓,真的是,欲加之罪,何患無辭。

  買樓根本上是個人行為,毋需理會誠哥或者任何地產商賣唔賣樓,或者揣測他們點解要賣樓,市儈一些說,計掂自己條數便可以,如果連地產商條數都要計埋,我會以很不幸的態度對他們說:閣下,你永遠不用買樓。

 
 
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1. 睇得通 2014-05-29 09:34:24

自己買樓,何需理會誠哥賣唔賣樓???

香港叻仔多???會錯意???搞到唔敢買樓, 以往在香港買樓之人士經常給人嘲笑是傻仔行為???要給地稅/地價/差餉/管理費/供樓銀行利息支出一大筆!!!開支大一生人被困綁..........

2. 亮劍 2014-05-29 09:43:17

我亮劍 2014-03-26 13:07:42 係咁寫

唔係只識救火,財赤咪就係要賣地幫補吓囉---------

你估政府土地庫有十万九仟七,幾百万公里未開頭?仲有你政府可否迫 MTR將大圍地以AV兩仟大元推出來『大』地產商先?又可否將白石角嗰六兄弟,斬到唔使 3K晒冷?講就天下無敵!但你咁攪法唔俾傳媒、垃圾會同小市民插到反肚就有鬼!

我亮劍寫於2014 5 29 ---唔知CY 同矛波係咪有追博士文章,拒哋真係同你做到白石角地 3,300 一呎呀!

以信和為首的財團,喺 09 12 月夾埋用咗過百億投咗白石角 D1+2 地盆,均呎高達 7 K 以上,呢口價絕對高到利物浦,但點解信和佢哋會咁勇呢?

可能信和黃生「以為」:-

當時附近科研及科進路嘅空置地皮,在可見的將來會用來起科技園,呢D1+2

第二時呢D樓可賣俾同胞。

但年幾前政府話要起多 D 樓,就咁將科研及科進路嘅空置地皮,全都劃作興建私樓,咁攪首先會引致同區供應大增,其次同區已成交的土地及樓宇之價值會被稀釋,最後預咗科技園嘅客仔會失蹤-----請問咁攪法是否君子所為?

如果信和在 09 年尾早知同區土地將会源源不斷地推出,咁究竟黄生會否每呎出到 7 K多去拍地?

最近長江賣鯇鱼,樓書無同步公佈附近有骨灰龕場,都惨被圍剿!

呢鑊信和就咁交咗幾拾億學費,真係死不瞑目!

如我係黃生,今日一定揾律師-------

3. 長線投資者 2014-05-29 10:08:43
任何投資都要睇風險承受能力, 若有做槓桿, 更加要睇防守能力, 我暫時負債比率是50%, 可承受價格下行也是50%. 所以我真係睇長線, 短期炒賣就唔啱我了.
4. 中女社社長 2014-05-29 10:21:08
發展商建樓的天職就是賣樓, 真不明白為何發展商賣樓就代表樓價將跌...此等謬論已經聽了不少年, 到現時竟然還有人說!
5. 路人 2014-05-29 10:52:28
成哥係天下第一蠢人,過去幾十年不停賣樓,由幾萬銀一間嘅樓開始賣,如果通通唔賣,而家資產總值味多幾十倍甚至幾百倍囉!
6. 惜緣 2014-05-29 10:55:25
To 3/F 長線投資者,
我的總負債比率是37%, 亦即是如果樓價下跌63%的話, 我仍未是負資產, 印象中1997-2003年的樓價跌了六成幾需要6-7年的時間, 所以我們不用杞天憂人, 樂觀些.
7. 順民 2014-05-29 10:57:41

但試把一紙好文章﹐從頭讀。

 

的而且確﹐在下看完了博士今天的這篇文章﹐再從頭翻看一次﹐最正確在尾段。

不錯﹐個人買樓只不過區區三幾百萬投資﹐買得起同時認為有價值的就買。為何連地產商條數都要計埋

 

8. HK 2014-05-29 11:37:21
2樓所講的我相信就是李十成所擔心的事。政策市,朝令席改。估你唔到!


9. 起樓工廠 2014-05-29 11:51:57

曾幾何時小小超講過長實就好似一間起樓的工廠.

事實上長實好價又賣, 不好價亦賣, 仲次次都要做到一Q清袋咁滯. 年年都賣樓 ==> 年年都不看好樓市?

長實同和黃都是真真正正做大生意的, 業務非常多元化和國際化. 2013年賣樓收入只有20億, 今年目標是300億(單是香港) ? 賣樓收益相對集團每年幾千億生意額是否"命脈"所在 ?

因此, 用長實是否賣樓和買地去評估後市, 未必準確. 他們唔玩, 主因是看不清這政策和政治市. 橫豎有其他生意且回報率不錯, 那就不一定玩地產了, 更省得日日被人政治針對和"嫁禍".

長實賣完鳳園、康城3期及環宇, 除了荃灣西另一地盤, 還有其他中大型項目嗎?

 

10. 亮劍 2014-05-29 12:01:10

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理陳超國話--------

 

發展商現時開售新盤已經十分克制,由數年前的善價而沽,變成今天但求多銷。近日荃灣一個新盤,折實後實用面積呎價約9,00010,000元,如果這地盤今天推出招標,讓筆者嘗試計算其地價。

假設樓盤實用率八成,建築面積平均呎價約7,600元,扣除百分之二十發展商利潤,若建築費為較經濟的每呎3,500元,再加利息、專業人士費用及其他雜項開支每呎500元,剩餘可支付地價的金額僅為每呎2,300。這個樓面地價僅以現時的樓花呎價及建築費計算,若發展商看淡後市,或估計建築費持續上升,或會以更低呎價落標--------------------

 

一條簡單問題:-如果一个 MTR沿線、有少少海景、往返核心商業區的通勤時間都只係半小時的大型發展項目,折實後實用面積呎價都只係要你約9,00010,000元,咁請問一个無 MTR直達、無乜景而返工放工又要成個钟嘅中小型發展項目,索價應是多少??

千零銀是否合理先??

如果荃灣西鉄物业剩餘可支付地價的金額僅為每呎2,300元,咁大西北發展項目應計地價係多少?

咪一千都無囉!!!

呢度可能連開拓土地嘅成本都不能收回-----------

 

11. 70後 2014-05-29 12:39:35
回2

黃生同買咗白石角一,二期嘅小业主都被呢个無能政府玩死啦!應集體告政府取回公道
12. 隨機應變 2014-05-29 12:50:21
亮劍兄所言確有道理,小弟愚昧有些少問題不是太明白,香港應該係自由經濟市場?
咁當發展商對後市有所保留,政府又未能搵到足夠土地大量興建公屋,整體動工量下降,建筑人工同建築材料價格自然因為供需關係而下降,就算地價不能再平,計埋發展商合理利潤
之後建成樓面的呎價還是有機會再平D。當然小弟所做既假設係需要時間等個市場價格反應出來。
值得關注既係,係3d辣招效應下,長期鎖住大部分二手盤源,而後市供應出現短暫性断層樓價係升定跌就要睇市場既剛性需求到底有幾大,小弟睇好細價盤既原因亦都因為市場短時間内恐怕難有新盤會做到300W樓下細兩房單位,而二手細價盤係荃灣區 (恕小弟僅以荃灣區做為比較叁數)可以話買少見少,唔好話鎖匙盤,加埋連租約同低質素既盤,斷估唔會超過50個。
13. 山高雲低 2014-05-29 13:08:40
顺民兄,博士之文真的不宜走馬看花,水過鴨背。而是要用心去體會。睇一次不夠,有時要睇2次3次。我只能說,睇博士文章是一種享受。
還有更可贵的是,當你重温博士舊文時,偶然又會看到自已昔日的回應。你會驚觉,原來自己已經不知不覺間,成熟了好多。衷心講声,多謝博士無私的教導。
14. 笑看人生 2014-05-29 14:04:16
2009年初同很多人一樣賣了自住樓等下跌後再回購, 但是之後事於願違樓價一路上升, 思想斗爭1年之後在電視上看見李嘉誠話有閒錢可以買樓, 所以聽李嘉誠的話再度上車, 衷心感激李嘉誠.
15. 亮劍 2014-05-29 14:35:53

之後建成樓面的呎價還是有機會再平D--------???

首先請問你知唔知點解香港最近常有大型基建項目超時及超支新聞?

企業管理中有一個被熟知的“木桶理論”,就是指的是企業能力的整體水平,是取決於企業各項具體能力中最弱的一項,就像一隻木桶,裝水的容量最多只能達到所有擋板中最短的擋板的高度。

我成家男丁都撈過地盆,本人知做一單工程,以下技術工人大部分係唔少得嘅,包括管工、拆卸、清拆石棉、岩土勘探、撞擊式樁及鑽孔樁機械設備操作員、結構鋼架、平水、地渠、吊桿、夾吊、吊、索具、鋼筋屈紮、釘板、敷喉、焊接、混凝土、扎棚、水电、批盪、砌磚、鋪瓦、木工、鋪砌雲石、砌石、鋪地磚、噴漿、瀝青、窗框、玻璃、裝幕牆、鋪地板、裝門、髹漆、裝飾同操作及修理建造機械技工等。

如做隧道工程更要加上-----鑽破、灌漿、拱塊、安裝機車技工同埋鑽挖機及鑽孔機操作員等。

而中高層的工程策劃、監督統籌、各項工序的認可人仕,亦唔少得!

上述求求其其缺一範人,你就算其他各色各樣技術人員準備好,亦會嚴重打亂你成個建築進度表。

講到呢度我前日睇見新聞報導話,有機構出到万叁蚊人工,想話請倉務員百多人,但最後只得幾丁友去見,原因就係班大帝話呢份工無冷气嘆喎!

老實講在地盆的工作環境,只會比做倉務員更惡劣,日晒雨淋的生活,有多少人可捱倒?

你想輸入勞工?我想問閒姐同人哥會「笑夠你」喎!

咁各色各樣嘅建築业工种,唔輪流或長期性短板真的有鬼,如建築費用升幅能控制喺合理水平,已要三呼萬歲,仲奢望有得減 D 添?

16. To 15 2014-05-29 16:34:58
所以果啲話自己就孽不足呀, 白攞公援呀, 或覺得退休係浪費左佢一身好身手嘅貢丸呀, 實在有好多地方俾佢地一展所長的.
17. 亮劍 2014-05-29 16:40:28

4個月花紅 留不住中層工程師

基建愈來愈多 技術工人也缺萬人

本港不少行業「請人難」,隨着基建工程愈來愈多,香港工程師學會指,技術工人缺1萬人,同時工程師流失率高,有中小型承建商曾用4個月花紅,也留不住一位中層工程師。

18. Alan Pepper 2014-05-29 17:58:14
No matter what Mr. Li say, someone will interpret his words into what that person wants to hear. This is just simple human behavior. 

A wise man once taught me, even God (or Buddha, or Allah, depending on your religion) cannot persuade all men to do as God will. Who do we think we (property owners and developers) are? We are wasting our breath, and will only be ridiculed and labeled as money hungry thieves who are afraid to suffer losses from the plummet of property markets. 

Surely everyone is entitled to their opinion, and only God knows whether property prices will rise or fall. But they will not understand we are only encouraging prospective home owners who CAN afford their own homes to buy their first property. And encouraging investors who has spare cash to use property as an option of investment. I don't think anyone here now encourages the speculation, or gambling on property prices. This ultimately creates a more stable economy and property market. Isn't this what people what? Well no, people who suffer losses by selling their property or not buying property want us to suffer too! This is their mentality. They do not understand the hardship we have endured, and the hard work we have put in through the past 15+ years. They only see the fruitful results we have acquired today. These are extremely self centered individuals who wish they can gain on someone else's losses, without putting through hard work and hardship.

Well then, after this rumbling, I wish everyone safe, healthy, good work, and good luck to everyone here to at least buy their first home.
19. 笑看人生 2014-05-29 18:01:22
多謝山高雲低兄!
20. 山高雲低 2014-05-29 18:01:44
笑看人生足,
 讚。 
人生好似一齣戲。能回頭是岸,覺今是而昨非。當机立断,是你的造化。
21. 笑看人生 2014-05-29 18:02:42
多謝山高雲低兄!
22. 扫把头 2014-05-29 18:12:27
黃生同買咗白石角一,二期嘅小业主都被呢个無能政府玩死啦!應集體告政府取回公道
 
时光倒流到98年, 如果可以告, 当年CY已经入册啦!
23. nobody 2014-05-29 18:18:32
For those who are can afford buying their first home but didn't move yet, my advice is:
Go ahead and take the financial risk.
When you play it too safe, you’re taking the biggest risk of your life. Time is the only wealth you’re given. 

24. 蜕变中嘅懒人 2014-05-29 18:36:51

亮劍兄,其實你覺唔覺得英軍今次冷手執個熱煎堆,以超乎常理低價奪得白石角科研路臨海地皮,配合埋上次科進路流標,加上同期會得風以市場上限稍高奪得啟德地皮,相影成強烈對比,除卻市中心同大埔區分有別外另有玄機呢。

訊鵝喺呢個地段儼然大地主,而且仲有大量單位未賣,照常理應該托住個價,但係由第一次隔籬塊地流標,到呢次訊鵝都有份競投,訊鵝明顯放軟手腳,與往時訊鵝大好友形象完全走樣,亦與一般地產商做法大異其趣,懶人估吓原因,亮劍兄諗諗有無道理,再加啲更精密嘅推測,等網友更加瞭解呢單野。

懶人稔,嗰度重有4幅地,加埋流標嗰幅仲有5幅地推出市,同行明知,訊鵝又自知無能力托價食晒,但係又己經做咗寃大頭孭重飛,亦知道其他同行會插低個價,唯有以買股票溝淡貨咁搏平價上番一两件幫補吓呢,如果不幸估中,咁訊鵝今次就真係傷到入骨矣,亮劍點係?

25. 蜕变中嘅懒人 2014-05-29 18:40:38
最後嗰句應該係:亮劍兄點睇?
26. 亮劍 2014-05-29 18:56:12
亮劍 2014-05-02舊文章重貼

 

現在各地產商點喺香港玩地產:-

長和系-----拒哋應該估計於 2017 - 2019 年應爆煲,但在此之前應有井噴出現,咁他們的做法,應該係唔好入嗰啲要攪幾年才賣得嘅地皮;扣實快將落成嘅樓盤睇位賣;將其他到價嘅資產陸續沽出或分拆。如果我估計冇錯的話,小超會於臨爆前嗰段井噴期,就大手出售下樓宇,然後順手來个世紀大供股籌,補充彈藥以便在災後執平貨。

新地系-----拒哋應該估計後市應該反覆喺呢啲位上落,所以他們會扙著其名牌效應可賣高啲關係,將手上有嘅存貨順勢攞出來賣,然後再襯政府賤賣土地期,來個低吸平倉。

信和系------拒哋應該估計後市不能大升,所以再無勇往直前呢支歌仔唱。

九倉系-----拒哋應該估計後市應該會跌少少,因此拒哋在攞倒預售樓花同意書之後,就快速推售單位,玩火中取栗。

四叔、彤叔-----拒哋盡量唔得失你政府,所以邊個做特首都唔驚,照行照做、照辦煮碗。

太古系------有大把優質收租物业打底,專攪奢侈樓,每月一兩間咁出,唔嗲唔吊都得。

其他中小型發展商-----每間最多都係幾百個單位,輸唔死人!

 

5月 27日後記:

那些以 4,XXX AV樓上入新界地嘅發展商,例如鯇魚側嗰幅,好可能虧本收場!

大陸發展商呢次就當交學費啦

27. 小陽 2014-05-29 19:09:02
亮劍兄,
今天看now,講大陸萬火係東莞有組件廠。mass production 可以大量減低成本和時間,3曰起一層,好似砌Lego 那樣。所以佢地那広勇投地。

大陸地產商起樓量大過香港地産商好多,所以肯俾錢研究減低成本,所以我相信建築成本會隨著科技減低
28. 亮劍 2014-05-29 19:18:00
天賦海湾呢头,打後將會有弍叁仟个单位嘅地皮推出,而且呎碼仲係最惡賣的D類单位!
無咗同胞接貨,呢度冇MTR又車位不足,加上你信和手上还持有过仟件嘢喺手,現在就算黃生想平手離场,以平價散春,都要沽你幾年起碼啦!
咁你就算想溝貨,都有其他選擇啫,為何係要溝白石角呢度?
29. 隨機應變 2014-05-29 19:53:26
亮劍冇需太過激動
小弟不材,都讀過4年建築主修屋宇建築
早兩年亦入職本地大型承建商做左兩年前線管理,現時的確有缺乏技術工人的現象,需要注意既係,土木工程和屋宇建築工程在建造過程中确有部分機械和技術工人的需求是相同的但是否有亮劍預期咁緊張就見人見智。
基建工程是經常性超支延期,但是屋宇工程就比較少出現這種情況。當中玄機不是三言兩語可以道破,小弟亦不詳述。
至於倉務萬叁請唔到同請唔請到地盤工係兩樣野   因為工作性質和收入已經唔同。

最重要一點係小弟提到所謂建築成本向下調必須靠市場供需慢慢調整而達成。

30. 江湖隱士 2014-05-29 19:58:10

為何係要溝白石角呢度?.........

白石角可以作為中高檔角色發展???黃生都是成功人士/社會精英份子!!!

31. Learning Gor 2014-05-29 21:22:43
説+x哥賣樓是因為他不看好樓市的人,相信對香港樓市的認識是—知半解。
簡單說,麵包舖購入了麵粉造麵包,如果唔把麵包賣去,唔通把它們鎖起去?
32. 大跌在即 2014-05-29 21:34:31

問題係成哥浄出貨唔買貨,成哥一定覺得跌先一路唔買野

33. 亮劍 2014-05-29 21:53:09
小陽C妹……
現在香港起楼已經大量採用預製组件,這的確可有效減低成幾建築成本,同時控制建屋速度,如果个地盆近海皮,建築商定必用预製件省$!
但我都講过一个建築項目涉及数拾个工序,而呢D工序大部分都不能北移。
34. 買到平價樓 2014-05-29 21:53:37

現在又多咗一位每日同狗鞥朋友???同狗鞥可不可以買到平價樓???

35. 蜕变中嘅懒人 2014-05-29 22:12:36

嗚乎哀哉迅鵝,一向以來號稱地產大好友,高價搶地,一馬當先,如今被CY打儍瓜個鎚扑正,唯有嘆時不我與,慘情!

亮劍兄,懶人有疑問,如果迅鵝黃先唔係想溝貨嘅話,佢大可唔落標,但係佢有落標而俾英軍以3300蚊呎價赢咗,咁即係話黃生岀價低過3300蚊呎價,所以懶人至諗到佢想喺白石角溝貨,而且係亞超着褲焗住嚟,如果唔想喺白石角溝貨,可以轉戰第二個場,呢度至令懶人諗唔通。

36. 大寶二寶 2014-05-29 22:44:02
回35 懒兄

恕小弟買鯇魚, 搭一吓嘴。 信和呢次落標價錢低過$3,300 兵行險着。 之前高價投番黎果D佢估計都蝕硬, 所以:

1. 如果今次可以低價投到就當溝淡, 吾使蝕咁多。
2. 如果投吾到, 即係有其他發展商價錢高過佢口價, 可以幫手 long 高個價, 对佢黎講都冇壞㗎。

吾知我嘅諗法懒兄有何高見。

共勉之, 哈哈!
37. CY 2014-05-29 23:00:18
大家講開預製组件,又講開地庫X灣

可以看看以下連結 (26:00開始)

https://www.youtube.com/watch?v=lPxx1QmRrZg
38. 蜕变中嘅懒人 2014-05-29 23:15:03

大寶二寶兄,唔好咁客氣,大家齊吹水好開心,自己諗錯咗,任何人有令自己信服嘅理由,都係擺叠錢入自己袋,你話幾咁happy呀。

言歸正傳,如果我喺迅鵝黃先,第一單流咗標,我就安樂晒,即係話政府最低限度低過我支標唔會賣;跟住第2次落標,黃生支標最多3299蚊呎價,咁唔多似想long高個價,以想低價溝貨多啲,如果咁幸運好似英軍咁中咗標,黃先有2個好處:1.嗰度白石角暫時都係黃先雄霸,價錢由佢話事;2. 縱然資本未回籠,揸住塊平地可以揾partner合作,唔使已落成嗰渣樓俾人座價,正如一號銀海咁平買可以貴賣。

黃生岀唔起高價long白石角,原因係要食6幅地食唔起,食得1幅食唔到第2幅,懶人都戥黃先淒慘,大寶二寶兄點諗?

39. 大寶二寶 2014-05-29 23:55:16
回38 懶兄

我都同意黄生洗濕左個頭, 進退兩難。 佢冇可能食西六幅地, 只怕愈踩愈深, 愈蝕愈多。 所以我相信佢未來都會出低價投埋其他果幾幅地, 希望一個吾覺意以超低價執死雞黎溝谈成本。

不過小弟吾太同意話買西六幅地就可控制賣價。 始終教要睇番當時豪宅市場價同大氣候先至訂價。

仲有我話long 高個價嘅意思係: 假設信和出$3,000 元,當然投吾到喇。 而鷹君用$3,300 投到, 即係話佢慳番$300 而地價可以升多$300 , 咁佢先前揸住果塊地冇形中蝕少$300 ( 如果佢用$3,000 投到就少$300) , 間接地鷹君幫佢long 高左$300 元

共勉之, 哈哈!
40. 結論 2014-05-30 01:02:50
誠哥買地唔賣樓,係好消息,樓價會爆邊大升,如果誠哥賣樓唔買地,一樣係好消息,樓會更加會爆邊大大大大升升升升!!!
41. 蜕变中嘅懒人 2014-05-30 04:38:33

回大寶二寶兄

懶人諗,其實呢場戲有三個主角,欲正確估中內情,必須要以馬後炮法則全面分析晒至有機,懶人試以劇本性格分析,三個主角及道具係:

主角:1. 正苦波叔  2. 眾發展商 3. 迅鵝黃生  ---- 道具:A.科進路地皮 B.科研路地皮

1. 正苦波叔:將白石角改為住宅用地後,由於唔多暸解地產界人脈內情,以為3. 迅鵝黃生必然托市,當港鐵第二次流標即黑面指責,豈料打開A標書內,原本以為衰極都岀(估)5500嘅3. 迅鵝黃生支標竞然幾乎位列榜尾,最高嗰支都係(估)3800,即茫茫然宣佈流標,結果已知俾人炳完又炳,到呢次打開B標書睇重大鑊,最勇嘅英軍只得3300,真係一蟹不如一蟹,最令1. 正苦波叔死心嘅係3. 迅鵝黃生(估)竟然包尾,於是把心一橫豁岀去----成交!

2. 眾發展商:正如亮劍兄已經講咗白石角地皮已今非昔比,唔值錢,諗住3. 迅鵝黃生支標多數會強勁,赢咗蝕硬,於是乎喺A標書位位搏懵價,唔得就算,結果流標。到B岀台,2. 眾發展商諗住正苦唔肯平賣,無乜人再有興趣落標,於是喺少貓三四隻嘅情況下俾英軍3300冷手執個熱煎堆,笑到見牙唔見眼令市場嘩然!

3. 迅鵝黃生:大量蟹貨未回籠,無銀用都要扮勁落標,如果唔咁做2. 眾發展商博懵成功,自己必成仁,但係落重標中咗重大鑊,好彩係暗標,於是鬼鬼祟祟落個雞碎價,希望有傻佬陪死或者自已中標就可以溝淡,結果A流標,3. 迅鵝黃生舒服晒,到咗B殺到就重施故技,結果..............!

以上係懶人以馬後炮法則,對呢單戲劇性事件嘅全面分析,结果係一定中嘅,因為係事實,但係情節就係靠估,如果各位網友認為中咗,就可以據此再諗吓重有嗰5幅地嘅下場,如果唔認同,又可以發表意見,吹吓水與網友同樂。


42. 蜕变中嘅懒人 2014-05-30 04:43:53

嗚孚哀哉一代好友,身經百戰,不敵一介文人,中伏领野,果其:

獵犬終歸山上喪,將軍難免陣中亡。

43. 大寶二寶 2014-05-30 07:46:47
回41 懒兄

懒兄所言雖不中, 不遠矣。

正苦今次露左底, 標價低一樣有机會批出, 黎緊如果吾係勁靚地,發展商落標價會係偷雞價,可見黎緊呢D驚嚇價將久吾久會出現。

共勉之, 哈哈!
44. 攬住隻狗 2014-05-30 08:33:43

樓下醉貓陳飲飽紅酒醉醺醺攬住隻狗瞌可以買到平樓咪???

45. Buy 2014-05-30 11:01:16
Feel pity for the owners of 2 properties I bought in 2009. One owner sold his to move and live with
his parents. The other persuaded by the agent and sold his investment property, but regretted
in final settlement (though he had made a decent profit). I bought these properties for long term investment because I could afford so. Thanks Dr. for the strategy and reinforcing my belief.

46. nobody 2014-05-30 12:20:45
如果大陸降準,但投資環境又唔改善(國進民退),但香港又有BSD,咁錢會去邊?
其實歐洲都可能又會放水。

香港文匯網援引《人民日報》海外版報導,經濟增速減緩,房地產價格出現下跌,實體經濟融資難,地方債務風險,產能過剩,外貿疲軟……當前中國經濟有很多問題亟須解決。民生證券的報告描述稱,中國經濟正處於增長速度換擋期、結構調整陣痛期和前期政策消化期三期疊加的關鍵時期,經濟從高速增長向中高速增長換擋已是必然。從供給端來看,人口紅利衰退,儲蓄率出現拐點,潛在增速下滑,勞動力比較優勢喪失。從需求端來看,內部人口結構拐點導致房地產引擎失速,外部全球化紅利衰退,全球經濟從失衡到再平衡,導致外需和外資引擎失速。

在很多人看來,經濟乏力時,需要較為寬鬆的貨幣政策進行刺激,降低存款準備金率是大概率事件。摩根大通中國經濟學家朱海斌預計2014年將會出現兩輪存款準備金率下調,各為50個基點,一次是在第3季,另一次是在第4季。

47. 小陽 2014-05-30 12:59:42

hi Nobody bro ,

The  QE money fom europe  may go to Dim sum bond market. I read an article  saying that 79 billion euro go to dim sum bond issued by china banks in this 5 months .

the RMB depreciation actually help those yield lovers go to the cnh bond market.

For those who have bought cnh bonds already , they bought higher yield cnh bond than before in order to cover the depreciation loss .

 

48. 小陽 2014-05-30 13:18:02

to Alan Pepper Bro ,

You are just like english version of " treasure hong kong " bro .


I do agree that the 2008 crisis has changed the rules of investment market.  All govts in worldwide  are afraid of " too big to fail" crisis.  You see in  CHINA now , the china govt let the 2nd tier cities to have " 限降令" . This rule is actually unfair for those who have no house and wait for the property crisis .

 

All govt in worldwide don't want to see  1997-2003 HK property crisis  again . HK govt did very few things to save the property market  in HK .  However, this is the reason HK property market is more healthier coz it experienced the " kill the weak and stong left " prcoess .

ANYWAY,  I can see the trend that govt will save the financial market when the crisis come. This only blocks the wealth redistribution . The richer get richer , the poorer still very poor.

THEREFORE MARKET just penalize the patient tenants  instead of rich ppl.

 

 

49. 小陽 2014-05-30 13:26:27

Hi Nobody bro ,

the RRR reduction  is helping the property market and in china. The govt notice something boiled for long long time.

50. 自我陶醉 2014-05-30 14:48:42
To 48/F 小陽

你相信市場有無形之手嗎? 在經濟學上, 這些限價令都不會成功的。 相反, 它只會令負債高的發展商加速滅亡, 到時國內樓價和經濟只會受更大打擊, 最後, 最有耐性的投資者才是真正贏家。

51. 小陽 2014-05-30 14:59:09
自醉兄,
你返來啦!welcome on board .

你又去左邊?
52. 自我陶醉 2014-05-30 15:11:38
小陽, 多謝關心, 去咗旅行呀, 剛回來兩天。
53. 順民 2014-05-30 17:21:57

Oh, surprise ! Is Alan Pepper and 珍惜香港兄 are the same one ? or just they are using the very same words as each other ? then we mistook them are the same one  ?

 

54. 小陽 2014-05-30 17:26:19
No , I think they are not the same one . 

But similar approach to talk about life . 
55. 順民 2014-05-30 22:39:44
Yes , sure , They have had each different personal style , but both of them are excellent .
56. 小陽 2014-05-30 22:46:55
自醉兄,
我當然相信無形之手,我都知越禁爆,但是最驚半死不生,中國好學唔學,學美國救市,但學D唔學D,美國都話有bear sterns 和雷曼爆煲,大陸唔敢俾佢地爆,因為晤知爆左點救,樓市爆更驚,政權不保,所以大陸諗橋,落降令、減rrr丶點心債丶等等。

所以我估可能中國樓市限價化,A股化,半死不生,zombie 市。

我覺得對patient tenant 不公平咖!
因為佢地等那麼久,諗住爆煲執平貨,點知殺出中央駛橫手死托,結果唔上唔落卡住左囉!

那麼他們等不等?等到幾時?
 
57. 小陽 2014-05-30 23:21:56
還有 stress test --退休高官Geithner 話佢想救雷曼,不過有官唔制,因為d官話用public money 救金融大鰐,驚影響選舉,你知啦!平民90% ,有$人10%。所以唔救雷曼先有金融風暴。

但是大睦一黨專政,佢一定會救.
58. 小陽 2014-05-30 23:26:50
政權穩定好緊要!!!
59. nobody 2014-05-31 00:23:04
2009-10年美國其中一個救市方案係建立所謂"壞銀行"去收賺不良資產,其實都係參考大陸四大行上市前既做法,但佢地最後認為佢地冇可能做到中共透明度咁低先放棄。
今日又出消息要"加大「定向降準」力度",其實又係比錢益自己友,以大陸人既性格,可能又係詐詐帝帝出去買野,因為國太基建己經太多,又咁多打貪,出去買野先最有水腳,如果係咁,就可能出現日本90後放鬆銀根但錢冇留係本土反而出左去炒起成個東南亞,再加上大陸突然人仔一次眨值就令東南亞爆煲,但呢次我估又唔會好似上次一樣,今次錢會去兩極既市場,一係DM,一係就非洲呢D前沿市場(Frontier market)。咁又會唔會煲呢?照計短期內又唔會,因為DM食得起呢D資金,而FM同亞洲比個基數又太細,打劫都打唔到幾多。

60. 珍惜香港 2014-05-31 01:17:12
珍惜香港

TO:55/F 順民

Obviously, I am not Alan, and Alan is not me. He is a positive guy, though I rarely have chance to discuss with him. A recent topic was about competitiveness.

Here, 亮劍, 法子 and PP are really excellent. I am just "blowing water" from time to time!

TO:56/F 小陽

Sorry on using English. I am not in good state tonight with long Chinese typing.

I guess you were just being ironic to describe the situation of patient tenants as unfair. The world is never fair to anyone, but we can't say it unfair if the expectations of those black-hearts were no longer realized.

Waiting for a disaster, and hoping a disaster to come, are actually the same. When someone waits for a disaster in order to take advantage from it, he won't feel happy if it didn't come. This is obviously a negative thinking, a black-heart. As time flies, his wish for a disaster becomes stronger and stronger, and he becomes more and more negative.

Negative people won't have a positve future. This is simply a matter of karma.

That's why I always say, don't be a black-heart. We should be glad to see the Chinese government being able to successfully resolve a crisis, and stay away from disasters. As said, the World is moving forward, China is moving forward, and Hong Kong is moving forward as well. There is no turning back. That's why we shouldn't keep a 20-years old mindset to foresee what would happen 30 years from now.

The only way for a negative guy to save himself, is to turn positive, which is a painful process. He has to face the fact, and accept the loss from being negative, through which he would learn to value what he has today, and never go negative again.

I am delighted to see a trend of positive movements in this lovely home place.
61. 自我陶醉 2014-05-31 08:41:47
小陽, 其實我最擔心唔係大陸, 而係美國, 美國唔死大陸都會撐得住, 美國投資市場現在氣氛很奇怪, 安靜得有點異常, 九成以上人看好, 但成交非常少, 加埋巴塞爾三其銀行資金影響、停QE等等。 
 
講返大陸啲鬼城, 有段片可以參考吓:
62. 順民 2014-05-31 10:12:20
珍惜香港兄語重心長﹐好心人必有好報。Sure , there is one thing called Karma in the world .
63. nobody 2014-05-31 13:42:45
江山自有人材出,其實世上真係有人為我地解決問題。
08年海嘯同29年崩盤根本無得比。
1918年流感死千萬人,到03SARS話好大件事其實亦不過係幾百人,到豬流感更加係上唔到幾日新聞(但當時又有人叫人賣股賣樓)
呢次既內房拐點,亞爺己經有N個案例參考(日本,香港,美國),至少呢引發呢幾次崩盤既核心原因都冇係中國出現。再講,亞爺1994年一次將人仔眨幾成都做得出,咁亦不過係學美國佬,同時又令海外投資大幅升值,反正佢一向都收埋好多錢係外面.

In hindsight, the US crisis in 2008 was triggered by the "free market religion" long adhered to by the US government and the Federal Reserve. If those institutions had poured enough money into Lehman Brothers and other "too big to fail" institutions when the first signs of a panic emerged, a crisis would have been avoided.

In China, there will be no congressional debates in the event of such a challenge. They will just throw money at the problem. After much politicking, the US government and the Fed did pretty much what the Chinese government did straight away. 

China doled out a four trillion yuan (HK$5 trillion) stimulus package in late 2008 while US politicians were still locked in debate. The Chinese are far more tolerant of the "moral hazard" a quick rescue may create.


64. 小陽 2014-05-31 15:21:05
To 珍港兄,
 亮劍法子 and PP 和湯博士真係幫左好多人,唔駛$幫人,香港地只要你肯執,就有金執。我諗呢D就是珍港兄話香港核心價值----人,好人會好運。