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白表2020點揀:要造9成按揭 揀19年樓齡以下
2020年9月14日 (文匯報)
白表2020開放申請

居屋2020及白居二計劃於上周四開放申請,不少人最關心的是在抽中新居屋或者白居二之後應該揀什麼樓。雖然新居屋及白居二同樣有政府擔保,但白居二按揭卻有不少細節要留意,特別是政府擔保年期及居屋樓齡之間的關係,稍一不慎隨時「上唔到會兼撻訂」。

「白居二」是市民在收到批准信後,須向相關部門申請「購買資格證明書」 (俗稱購買證),並在居二市場中購買二手資助房屋物業。由批准信發出日起計,申請人要在4 星期內申領購買資格證明書,並在證明書1 年有效期內購買1 個單位,逾期不續。 申請人可選擇只申領房委或房協的資格證明書,或兩份皆申請,用其中一份買樓簽約時,另一份會自動失效。

居屋按揭: 政府擔保年期為30年減樓齡

在按揭年期及按揭成數方面有別於一手居屋。由於政府擔保期最長只有30年,由首次開售日期起計算,逐年遞減,因此購買二手居屋單位就要留意落成年份。

銀行一般會以金管局規定的最高30年為上限,扣除居屋物業的樓齡以批核年期。例如居屋樓齡為20年,「白居二」買家最高只能獲批「30年減20年」,即10年政府擔保期。購買二手未補價居屋/公屋,按揭年期最長均為25年,銀行批出的最高按揭年期一般會用以下方法計算:房委會擔保期(30年)減去樓齡 (現時年份 - 首次出售年份)。

樓齡大 銀行審批跟私樓

如果是樓齡19年或以下的二手居屋,銀行一般都會批出九成按揭及最長25年的還款年期。至於樓齡介乎20至29年的二手居屋,當政府擔保期完後,屆時按揭餘額需要低過樓價6成,銀行會因應樓價扣減按揭年期或按揭成數,即按揭成數或低於9成、或還款期少於25年。如果超過擔保年期,一般銀行就最多只能做最長25年按揭,按揭審批會與私樓睇齊,要通過壓力測試,並須另覓擔保人。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,手上資金緊張的白居二買家,如想「穩陣」入市,最好是購買19年樓齡以下的居屋屋苑。如果樓齡介乎19年至20年之間,則要以居屋首次開售日期距離購買日期(簽署臨約當天)計算,但建議買家最好避免這些「踏界」情況,銀行有機會因此扣減按揭年期或按揭成數。曹德明又提醒,樓齡介乎20至29年的二手居屋,由於已由政府作擔保,所以是不能再額外加擔保人,入市時必須要留意這點。