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樓市乾坤

第二季樓價反彈5%

 

何熊輝

2022年4月2日

  疫情持續緩和,樓市大約在三月中已見底,其後二手成交量已開始增加,成交價亦由底位反彈,有買家甚至在無樓睇下,追價成交,未補地價的居屋亦有新高價成交,此外,最新的樓價指數亦回升兩周,很明顯,樓市小陽春市已來了。

  筆者早前已預估,樓市將停擺至四月,現時看來,非常貼市。事實上,基於疫情與樓市關係倒掛,因此近期感染人數由每日高峰的5萬餘宗,急速滑落至現時約五千宗後,已創造了反彈的條件。

  這次反彈市與上次不同,這次動力來自二手市場,估計到四月中,感染人數有機下降至千宗以下,到時一手市場有機重啟,屆時高倍數認講率又重現下,樓價上升的速度會加快。

  對上數月,疫情加俄烏戰爭抑壓了樓市交投,持續的這類負面消息,幾乎已被市場全部消化,因此除非疫情及戰爭又有爆炸性勢態出現,否則,樓市上升勢頭不會改變。

  樓價於第一季,大概下跌了約5%,但第二季有望全數追回下跌幅度。這次疫情,很多不應發生的事都發生了,但樓市表現仍相對冷靜,跌幅也多來自要急於移民盤,一般業主也沒有恐慌性拋售,按此推測,下半年樓價仍能穩中有升。

 
 
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1. 有對等資訊的人 2022-04-02 14:36:52
如果加息呢?
2. 港息滯後美息 2022-04-02 20:02:37

在聯繫匯率制度下,港元拆息水平一般會趨近美元息率,同時亦會受到本地市場港元資金供求的影響。參考以往經驗,包括美國對上一次於2015至2018年的加息周期,港元拆息未必會立即跟隨美息上調。現時,香港銀行體系流動性充裕,預期港息滯後美息的情況(尤其在短期限拆息方面),在今次這個加息周期也會發生。滯後的幅度,則很取決於本地市場港元資金供求的情況。有評論指銀行體系總結餘下降至若干水平,港元拆息便會向上拉升。雖然銀行體系總結餘是反映銀行體系流動性的重要指標,但港元拆息是否上升並不完全取決於總結餘的特定水平,因為每個加息周期的情況及市場因素都或有不同,不可一概而論。

 

4 香港銀行存款及按揭息率會否上調?美國加息對港樓市會有甚麼影響?

答4: 銀行會因應本身的資金成本結構及其他有關的考慮,決定是否調整銀行存款及按揭息率、何時調整,以及調整的幅度。不少住宅樓宇按揭息率以一個月期限的港元拆息為基準,而近月有關的港元拆息有緩緩向上的趨勢。因此,市民在作出置業、按揭或其他相關的決定時,必須小心評估及管理有關風險。

值得留意的是,利率並非影響香港樓市發展的唯一因素,其他重要的因素包括疫情及經濟發展、房屋供應和市場氣氛等。  

 

5 港元是否很快會及7.85的弱方兌換水平?金管局擔外流嗎?

答5: 聯繫匯率制度實施接近四十年來經歷過多次經濟及利息周期,一直行之有效。美國進入加息周期不會影響香港的金融和貨幣穩定。

在聯繫匯率制度下,假如美元及港元拆息之間有相當程度的差距,便會出現足夠誘因引發市場人士進行套息交易,令聯匯制度下的利率自動調節機制發揮作用。港元匯率一直按市場供求於7.75至7.85的兌換保證範圍內浮動,是聯匯制度設計之下的正常操作。

我們很難準確預測港元匯率的走向。若港元匯率觸發7.85弱方兌換保證,資金從港元市場流出,亦切合聯匯制度的設計及預期。當金管局於7.85弱方兌換保證向銀行買入港元賣出美元之後,銀行體系總結餘便會收縮,從而增加港元拆息向上的動力,抵銷套息交易的誘因,減低資金從港元市場流出,最終令港元穩定於7.75至7.85的區間內。我們多年來累積的美元儲備正正是要為貨幣基礎提供百分百甚至更多的支持,確保上述的運作順暢。

 

希望這篇文章有助大家理解美國加息以及近日環球金融局勢對本港的影響。金管局會繼續密切監察市場情況,維持香港金融及貨幣體系穩定。

 

香港金融管理局
總裁
余偉文

2022年3月17日

修訂日期 : 2022年03月17日
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3. 有全面資訊的人 2022-04-02 23:44:17
值得留意的是,利率並非影響香港樓市發展的唯一因素,其他重要的因素包括疫情及經濟發展、房屋供應和市場氣氛等,所以加息因素與否,對樓市的影響,並不如想像中大。
4. 高價成交來了 2022-04-02 23:47:23
疫情下個別屋苑錄得高價成交,將軍澳帝景灣錄高價成交,單位為7座中高層D室,實用面積580方呎,2房連士多房間隔,原業主在今年1月以1,250萬元放盤,議價後以1,191萬元易手,較叫價低59萬元或4.7%,折合實呎20,534元。
5. 標題明確,精準預測! 2022-04-03 11:11:24
標題明確,精準預測!
6. 成交反彈 2022-04-04 00:16:36
樓市氣氛反彈,十大屋苑本周末2日(昨日及今日),錄得25宗成交,比上周末錄21宗增4宗或19%,已連續3個周末錄逾20宗成交,屬高位企穩,更創去年5月至今11個月新高;最多成交為荔枝角美孚新邨,有7宗;其次為天水圍嘉湖山莊、沙田第一城,分別有5宗及4宗,樓市小陽春確定。至於零成交屋苑,包括鴨脷洲海怡半島、藍田麗港城。
7. 投資者做嘢 2022-04-04 22:09:32
近期疫情緩和,市場氣氛明顯改善,資深投資者蔡柏能上周四(3月31日)起拆售將軍澳新都城3期都會豪庭地庫停車場的私家車及電單車車位,私家車車位售價每個由159萬元起。該批車位已累售逾92%,料變現逾1.8億元。
8. 春到大地 2022-04-04 22:13:06
將軍澳日出康城Malibu 1A座高層D室,面積560方呎,兩房連儲物室間隔,望開揚海景,以1180萬成交,做價及呎價均是同類單位新高,呎價21071元。買家在同區租樓多年,見該盤受惠「波叔Plan」,可以承做高成數按揭,決定入市。 原業主在2018年6月以約1129.2萬購入上址單位,持貨近三年多,帳面賺508萬,物業升值約4.5%。
9. 移民盤不絕 2022-04-05 09:00:49
香港人去英國,除左自己層要賣左以避免日後要交資產增值稅,如果佢地的父母不幸過身(就算冇跟住去英國),而父母喺香港係有物業的話,去左英國的子女雖然唔駛俾遺產稅,但係要交物業增值稅的,即係賣樓同買樓的差價。
10. 賺約500萬 2022-04-06 00:32:05
將軍澳踏入4月二手交投更趨暢旺,首5日已錄約50宗二手成交,更有買家無睇樓下巨額入市。疫情進一步緩和,買家加快入市步伐,將軍澳天晉IIIA 5B座極高層「鳳凰樓」(頂層對落一層)單位,4房連士多房間隔,實用面積959方呎,買家無睇樓下以1760萬元買入,實呎18352元。原業主2014年9月以1272萬元買入,持貨約7年半,帳面獲利488萬元或38%。
11. 葉子菜 2022-04-06 00:44:17
我今年人工加3%,我都等緊樓價跌用太太名買多間放租。我係得一間自住仲要供樓既窮人。
12. 有理性知識的人 2022-04-06 00:49:56
利率並非影響香港樓市發展的唯一因素,其他重要的因素包括疫情及經濟發展、房屋供應和市場氣氛等。因此,加息未必可令樓價跌,從另一角度看,加息即經濟活躍有通賬,高通賬就高租金,這樣樓價怎會不跟升。
13. 2022 2022-04-06 13:32:33

中原城市領先指數 CCL

本週公佈
177.34
較上週
 ↓0.77%
較上月
 ↓0.98%
14. 2022 2022-04-06 13:36:51

中原城市領先指數 CCL

本週公佈
177.34
較上週
 ↓0.77%
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每週五公佈 – 最新2022/04/01公佈,反映2022/03/21至2022/03/27(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約
15. 新地試水温 2022-04-06 21:57:35

第五波疫情稍為緩和,發展商乘機推售餘貨。新地屯門御海灣II(御海灣發展項目第2期)公布項目最後28伙價單,折實售價513.82萬元起,並於周六(9日)發售10伙。御海灣II加推的第8號價單,涉及28伙,包括7個開放式、兩個1房、8個2房及11個3房單位,實用面積255至501方呎,定價658.75萬至1516.77萬元,呎價25257至30275元。60天即供最高可享22%折扣,折實售價由513.82萬至1183.08萬元,折實呎價19700至23614元,折實平均呎價20474元,較上一張價單折實呎價20329元,調高約0.7%。

16. 美基金掃貨 2022-04-06 23:52:17
數據中心近年備受追捧,市場消息指,美資基金Asia Pacific Cities Fund (APCF)斥資約29億元,購入葵涌貨櫃碼頭路43號的集運中心全幢,以物業總樓面約26.62萬方呎計,呎價約1.09萬元,呎價創區內工廈新高,亦是該基金在港首度購入物業。
17. 升幅大落後 2022-04-07 10:51:17

萊坊利用官方統計數據,追蹤全球150個城市的平均住宅樓價變化,並定期公布《全球城市住宅指數》,最新指數顯示,截至去年底,香港的住宅樓價按年錄得3.6%增長,較2020年錄得的0.2%增幅擴大,排名則為第123名,與2020年同期相若。不過,在全球而言,香港的樓價升勢未見標青,該行解釋,該150個市場的樓價在2021年平均有約11%漲幅,屬於2004年以來近17年升勢最急。去年共有140個城市的樓價錄得按年漲幅,較2020年同期的122個城市,多出18個或14.8%;有66個城市錄按年飆10%或以上,佔總數44%。

18. 永光老闆走貨 2022-04-07 21:53:09
上月底起疫情緩和,二手成交加快,有投資者趁機沽貨。資料顯示,資深投資者、永光地產譚逢敬及相關人士持有的鴨脷洲深灣軒1座高層C室,實用588方呎,3房1套間隔,上月底以1200萬元易手,實呎20408元。資料顯示,譚逢敬等早於2004年以約347萬元購入,持貨約18年,帳面獲利853萬元,賺幅近2.5倍。
19. V 型反彈的初期 2022-04-08 19:40:51

CCL報179.36點 按周升1.14% 分析︰樓價調整期結束 四大整體指數齊反彈

 股樓投資16:07 2022/04/08

20. V 型反彈的初期 2022-04-08 19:44:48

中原城市領先指數 CCL

本週公佈
179.36
較上週
 1.14%
較上月
 0.28%
每週五公佈 – 最新2022/04/08公佈,反映2022/03/28至2022/04/03(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約
21. 又有撻大訂 2022-04-08 20:42:38
再有新盤錄撻大訂個案,嘉華旗下啟德現樓嘉峯匯,第1A座36樓E室,實用762方呎、3房套房連儲物室間隔,原於去年5月以2274萬元售出、實呎29,843元,買家選用120天現金付款,惟交易新近已終止,料遭沒收樓價5%訂金、即113.7萬元。