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樓市乾坤

樓市第三波跌市已經到臨

 

何熊輝

2024年6月1日

  樓市自撤辣後三個月後,一及二手樓的成交量及樓價基本上已回到撤辣前。業界原先信心滿滿預測樓市已見底回升的情况,並未出現。反之,樓市的購買力被消耗的速度,令原先較看淡的專家也感到意外。

  樓市第二浪的反彈浪完結,緊接而來的跌市第三浪,將使樓價於年底前再向下推,其中一手樓,樓價再下調15%,二手樓也會下調10%以上,全年計一手樓樓價累跌四成以上,二手樓則達三成半以上。

  最近確有用家認為樓價調整大致完成,故入市購買心頭好。不過單從回報率而言,現時租金回約4厘,但美元定期也有5厘,故租金回要升至6厘才有吸引力,這意味樓價仍有25%的調整空間。因此就算用家,下年中才再作評估。

  這次樓市跌浪影響各行業,發展商財困已是公開秘密,其中更有公司負債達600億元以上,但去年至今未聞該公司有任何開盤消息。現在樓市又再下滑,該公司仍未有明顯有效的減債行動。按現時的發展,這公司能否挨過這跌浪再生存下去,大家拭目以待。

  中小企又因北上消費導致執笠潮持續,最終商舖租售價腰斬式下跌,大批商舖業主面臨破產邊緣。外資撤離,寫字樓租售價下跌四成以上,空置率上升至15%以上,收租大業主收入大減。

  中產方面,同樣被樓價下跌所拖累,令其自住單位市值大跌二成半,再加股市及強積金上的損失,資產淨值平均也下跌三成半。

  請緊記,最壞的時刻仍在前方,何時可看到曙光,尚是未知之數,苦日子仍要撐一段時間,希望下年年中後,跌市大致完成。

 
 
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1. 二手樓價連跌5周 2024-06-01 14:04:15

本港樓價連跌五周,反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報143.78點,按周跌0.15%,創11周新低。

此為大型銀行取消按揭回贈及調高轉按息率,以及元朗The YOHO Hub II首輪沽清當周的市況。

中原楊明儀指出,CCL連跌五周,為2023年12月底近21周以來再現,累跌共2.12%,指數進一步逼近撤辣前143.02點低位。撤辣後11周CCL五升六跌,僅微升0.53%,差不多蒸發撤辣後所有升幅。受到新盤持續低價開售及銀行開始逐步收緊按揭打擊,二手交投放緩,樓價調整回軟。CCL短期目標6月底下試140點,現時相差3.78點。

2. 甲厦尺價腰斬 2024-06-01 15:20:52
早前中環美國銀行中心連錄2宗買賣,其中23樓全層銀主盤以2.5億成交,買家為金澳科技(湖北)化工有限公司董事長舒心及相關人士,成交呎價約1.8萬。美銀尺價1.8萬,中環中心尺價咪只值1.5萬,當年以尺價3.3萬從誠哥接盤的大媽莎,輸左五成半,真大鑊。
3. 樓價仍有25%下跌空間 2024-06-01 15:53:48
最近確有用家認為樓價調整大致完成,故入市購買心頭好。不過單從回報率而言,現時租金回約4厘,但美元定期也有5厘,故租金回要升至6厘才有吸引力,這意味樓價仍有25%的調整空間。因此就算用家,下年中才再作評估。
4. YOHO WEST僅售出一成單位 2024-06-01 20:36:03
新地天水圍輕鐵天榮站物業發展項目第1期YOHO WEST,5月30日推售151伙。結果售出17伙,僅約售出一成。
5. 零售銷貨量按年挫16.5% 2024-06-01 22:29:39
政府統計處周五(31日)公布,4月本港零售額臨時估計為296億元,按年大跌14.7%,遠遜市場預期跌6.3%,是新冠疫情期間2020年7月大跌23.1%以來最大單月跌幅;以金額計,則是近年半以來首次單月跌穿300億元,銷貨量按年挫16.5%,同樣遠遜預期的跌9.1%。零售業界及經濟師均認為,4月零售額跌幅大主要受到天雨影響、復活節假期港人外遊和北上消費,以及去年基數高等原因所致。
6. 澳門賭收大豐收 2024-06-02 12:12:30
澳門博彩監察協調局公布,5月份幸運博彩毛收入201.88億澳門元,按月增8.8%,按年增29.7%,是2020年1月(221.26億澳門元)首波疫情爆發以來最高。 今年首五個月博彩毛收入累計960.59億澳門元,按年增長47.9%。
7. 消費將永遠離開 2024-06-02 13:26:24
對於港人北上消費成風,港人跟隨「潮流」,想去嘗試新鮮事物和感受內地消費的「平靚正」。長遠看來,「未來很大部分消費將永遠離開香港」。新近的零售數字說明一切。
8. 買錯商厦等如入左死門關 2024-06-03 09:39:25
本港樓市短暫起搏又回復低迷,哪些地產商可安然渡過這一劫,除了看誰家底厚、負債低,還要看誰「轉身」夠靈活。舉例說,隨着商廈寫字樓需求「插水」,市面上多個商業項目正在醞釀「變陣」,擬把全部或部分面積改為住宅用途。儘管住宅市道也不見得好,相關項目轉型之後亦未必有錢賺,卻起碼可望「蝕少啲」。不過,發展商若想開啟這道「逃生門」,首先須闖過政府規劃這一關。
9. 恒地粉嶺北500萬方呎地被政府收回 2024-06-03 10:09:55
商申請原址換地,以加速該區發展,但面對樓市持續低迷、高息環境的情況下,發展商亦放棄原址換地作自行發展的機會,讓政府收回土地。一向積極投身農地改劃發展的恒地昨日突公布,集團在元朗洪水橋/厦村新發展區(洪水橋新發展區),以及古洞北/粉嶺北新發展區,有合共接近500萬方呎土地被政府收回,合共可獲近58億元補償。
11. 美銀租金6年大跌五成 2024-06-03 18:22:21

核心區商廈租金較高位大幅回落,中環美國銀行中心一個中高層單位,以每月約12.2萬元租出,呎租約45元,租金較6年前最高位大跌逾51%。

據了解,中環美國銀行中心28樓5至6室,建築面積約2715方呎,最新以約12.2萬元租出,呎租約45元。

12. 正確 2024-06-04 12:14:50
雖然我個單位跌左好多,但我非常樂意向下多5成,因為人人可以上車,可以安居樂業。
13. 旺角通菜街舖揸14年仍蝕1500萬 2024-06-04 12:37:55

旺角通菜街一個由茶餐廳租用多年的複式舖位,剛以9000萬元售出,原業主持貨14年,賬面仍要輸1500萬元。

資料顯示,旺角通菜街143至145號地下連1樓B舖,地下建築面積約2000方呎,1樓建築面積約900方呎,合共建築面積約2900方呎,上月初以9000萬元售出,呎價約3.1萬元。該舖位由茶餐廳康年餐廳租用多年,目前月租27萬元,新買家可享3.6厘租金回報。

上述舖位原由資深投資者鄺惠邦持有,於2010年8月以1.05億元購入,之前一直未有在市場上放售下突然易手,持貨14年,賬面虧蝕1500萬元,舖價下跌14.3%。

14. 嘉湖三房低估價一成成交 2024-06-05 15:26:11
樓價持續回軟,拍賣場筍貨吸引買家注意,天水圍嘉湖山莊三房戶獲多組客爭購,以410萬港元售出,呎價約7,495元,較銀行估價低逾一成。

環亞區蘊聰指出,該行於周二(4日)拍賣售出兩項物業,包括上述屋苑景湖居1座中層H室,屬於業主盤,實用面積約547方呎,以378萬元推拍,吸引3組買家競逐,最終搶高32萬元售出,較開價高出約8.5%。據滙豐銀行網上資料,該單位初步估價約458萬元,即售價比起估價低約48萬元,差幅約10.5%。





15. 本港營商環境轉差 2024-06-06 10:33:41
本港營商環境於上月轉差,標普全球5月香港特區採購經理指數(PMI)經季節調整後,由4月的50.6降至49.2,跌穿50盛衰線,反映營商環境轉勢變弱,為連續第二個月回落,亦是重返擴張水平兩個月後再度收縮。其中,新訂單呈20個月最大跌幅,企業減產。
16. 飛揚1期劈價近三成重售 2024-06-06 11:39:47

貨尾盤繼續劈價賣樓,長實及新地合作發展的屯門第55區小秀大型發展項目飛揚第1期,昨天連錄23宗終止交易個案,發展商隨即連同其他貨尾單位,於本周日(9日)發售28伙,個別單位定價下調最多27.7%。

以減幅最多的2座21樓F室為例,實用面積263方呎,定價由2022年6月首推時541.3萬元,調低至最新的391.3萬元,減價150萬元或27.7%。發展商早前已增加樓價折扣,若以折實售價計,該單位由首推時460.1萬元(15%折扣),減至324.8萬元(17%折扣),累計減幅達29.4%。

17. 西貢Air House以約5.138億成交 2024-06-06 21:30:05

香港西貢區的高尚物業市場再次成交,清水灣道232號「Air House」以約5.138億元成交,吸引了內地買家的關注。據土地註冊處的資料顯示,此次交易對象為一位來自內地的新業主。

「Air House」原業主於2019年以逾5億元購入此樓宇。該物業佔地約36,500平方呎,並在2022年完成了一系列的加建和翻新工程。經過改造後,物業現為一座兩層高的獨立別墅,擁有約60,000平方呎的大型草地花園和一個20米長的私人泳池,顯得極為氣派。此外,別墅還設有獨立的停車庫。

18. 長實安達臣道首置上車項目預售被拒 2024-06-07 02:49:47

長實位於觀塘安達臣道的港人首置上車項目,被地政總署拒絕預售樓花申請,涉及2926個單位。

根據地政總署公布的最新資料,當局上月2日拒絕長實的申請,理由是基於地契條款要求,發展商未能提供預計可取得住宅單位入伙紙的日期,以及預售單位的具體時間表,認為申請為時過早。

該地皮是政府推出的第二個港人首次置業先導項目,是首次以賣地形式提供首置單位,並由長實集團於2020年以49.5億元投得。項目需提供至少1000伙作為首置單位,並以八折出售。

19. 飛揚調低11%至28%推售28伙售出7伙 2024-06-10 19:55:24
發展商採取減價策略促銷現樓單位,由長江實業集團(1113)及新鴻基地產(016)合作發展的屯門「飛揚」第1期於本月初更新多張價單,將多個單位定價調低約11%至28%不等,昨日(9日)以現樓形式推售28伙,當中包括23伙「撻訂貨」。據成交紀錄冊顯示,單日售出7伙,當中2間為特色戶,共套現3,150萬元。