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樓市乾坤

陽春市將於年中前完結

 

何熊輝

2024年3月23日

  自2月28日全面撤辣後,一手樓市成交大幅回升,直至3月底,成交交量可達3000宗,樓市形勢一片大好,但新盤泰峯以低於市價呎價發售336伙,但仍未能一Q清袋,市場是否真的全面復甦,尚待考驗。

  二手市埸方面,十大屋苑於過去一周,成交量已由高位110宗回落兩成至87宗。新盤低價開盤,直接壓低二手樓成交量的估計,即時出現,九龍泰峯低市價開盤,會德豐即以更低呎價約1.44萬餘元,開售將軍澳Seasons Place項目,該盤開盤,擺明要搶佔泰峯的客源,因此泰峯餘下的600餘伙,想全數沽出,難度甚高。

  上市地產代理美聯物業股價,撤辣後,股價彈升一倍,但直至本周中,股價急回近三成,撤辣對樓市成交量的正面效應,暫未能帶動其股價持續回升。至於其餘地產股,大部份仍在接近52周低位徘徊。

  地產股反彈不足一個月即回落,一手盤自撤辣後一個月,估計成交量可達3,500 伙,4月份預料會回落至2500伙,5月再進一步回落至1500伙以下,連同首兩月的1000伙,估計上半年成交量可達8500伙。下半年成交量可達6000伙,全年一手樓的成交量可達14500伙。

  按此估計,陽春市在年中前結束,基於23年貨尾達2萬伙,今年又新增2萬伙供應,故24全年14500伙量吸納量,完全無法改變嚴重供過於求的現實。因此,年中後,成交量及價齊跌的機率達七成以上,預料第三季後樓價跌幅進一步擴大。

 
 
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1. 一手住宅成交創新高 2024-03-23 14:36:24
一手住宅市場持續升溫,周五(22日)有多個新盤同時開售,令單日最少錄180宗一手成交,帶動3月首22日已累錄3118宗新盤交易,創《一手住宅物業銷售條例》2013年4月實施以來單月成交量次高,僅次於2016年9月的約3500宗。
2. 周五新盤銷情惨淡 2024-03-23 17:07:08

周五新盤銷情惨淡
利奥坊推68伙,收票750,賣出40伙
泰峯推182伙,收索6000 只賣出50伙
NOVO LAND推186伙,賣出7伙
3. 銅鑼廣場一樓81號舖震撼價8萬成交 2024-03-23 17:59:35

錄得震撼蝕讓個案物業為銅鑼廣場,樓齡48年,成交鋪位為一樓81號舖,建築面積70方呎,實用樓面約為四呎長、三呎闊,原業主於2005年以186.2萬元購入,鋪位剛獲陳姓買家承接,成交僅為8萬,原業主19年間勁蝕96%,震撼市場。

起初不少商場業主及租戶以為是業主是內部轉讓,方出現如此低價成交,但據悉原業主因急欲移民放盤,所以由最初叫價一百萬元,最終變為以八萬元成交,令商場其他業主大呼意外。

銅鑼廣場是資深投資者「劏場大王」尹柏權的經典傑作,2004年他以二億元購入當時為「小南國狀元樓」的舖位,將一至二樓劏為206個鋪位,當中面積僅二、三十方呎,當時建築面積呎價約為三萬元,為大業主套現約四億;不過與其他劏鋪命運相若,除了新開張時有不俗聲勢外,場內人流很快就走下波,租務情況亦不理想,只有2019年期間出租率接近一半,租金約三千元水平,有不少印尼土產店進駐。

4. 量升未必一定做到「價升」 2024-03-24 14:38:20
樓市出現小陽春,被市場喻為三年以來最旺時機,不過「量升」未必一定做到「價升」,特別是在一手競爭下,二手市場反而出現業主反價「連環失敗」,早前有沙田金獅花園業主將單位由425萬減至350萬元放售,滿以為撤辣後樓價可即時爆升,遂反價18萬至368萬,但現實是市場無人承接,最終業主只能面對現實、以比撤辣前更低價345萬元售出;另一個同區偉華中心兩房單位去年以600萬放售,乏人問津,故在撤辣前已下調叫價至510萬元,預算案公布後一度反價至約530萬元,最終亦只能以500萬元成交,放盤7個月累減100萬元,持貨四年輸112萬元,貶值18%。
5. 本月累錄3118宗一手成交 2024-03-24 18:06:47
一手住宅市場持續升溫,周五(22日)有多個新盤同時開售,令單日最少錄180宗一手成交,帶動3月首22日已累錄3118宗新盤交易,創《一手住宅物業銷售條例》2013年4月實施以來單月成交量次高,僅次於2016年9月的約3500宗。
7. SEASONS PLACE加推四號價單 2024-03-24 23:43:36

會德豐地產與港鐵將軍澳日出康城第12A期SEASONS PLACE,昨晚(23日)加推244伙,折實平均呎價15412元,本周三(27日)盡推全盤最後282伙。

會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示,SEASONS PLACE昨天首輪公開發售368個單位全數沽清,套現約23.6億元。有見向隅客眾多,故加快推盤步伐。項目即晚加推4號價單,提供244伙,折實售價452.3萬至1260.8萬元,折實呎價14047至19379元。

8. Seasons Place周三盡推最後282伙 2024-03-25 14:01:34
樓市全面撤辣後,不足一個月再有全新盤開紅盤。會德豐地產與港鐵(00066)將軍澳日出康城第12A期SEASONS PLACE,過去周六(23日)即日沽清首批368伙,套現約23.6億元。該盤即晚加推244伙,折實平均呎價15412元,輕微加價約1%,本周三(27日)盡推全盤最後282伙。新盤交投氣氛熾熱,3月首24天全港一手成交量已經突破3600宗,創《一手住宅物業銷售條例》2013年4月實施以來單月成交量新高。
9. 樓市冰火兩重天 2024-03-25 14:24:34

泰峯開價如此震撼,市場原本估計首批單位一舉沽清機會甚高。事實上,該批單位收票6899張,超額認購接近20倍,反應頗熱烈。豈料首日開售情況「反高潮」,當天去貨255伙,賣剩接近四分之一單位。

發展商隨後原價加推第二批132伙,上周五開售,銷情更「濕滯」,當日只賣出50伙,即不足40%。整體來看,泰峯合共提供807個單位,暫時成交約300伙,尚有逾500伙未消化。市場現時很關注該盤「何去何從」,下一步還要劈幾深才可望「清貨」?

從悲觀角度看,不少「淡友」認為泰峯案例證明樓市「小陽春」已閃逝,「撤辣」帶來的回暖市況僅屬曇花一現;所謂「剛需」購買力就像「鬼影變幻球」,隨着樓價持續低迴飄忽無蹤,不足以支撐大市。

SEASONS PLACE加價添食

不過與此同時,樓市也有好消息。會德豐旗下將軍澳日出康城12A期項目SEASONS PLACE上周六開售首批368伙單位,折實平均呎價1.46萬元,結果即日沽清。發展商乘勢盡推餘下282伙,折實呎價升至1.54萬元,加幅約6%。

11. 二手仍大多蝕讓 2024-03-25 20:04:01
樓市前景尚未明朗,再有業主不惜壯士斷臂,蝕讓出貨。市傳一組內地業主劈價約1,150萬元,沽出西南九龍御金‧國峯大單位,持貨逾12年帳面仍要損失約629.4萬元。據悉,該組業主已於一個月蝕沽兩伙,累計損失逾1,400萬元。

消息指出,該盤3座中高層A室,實用面積約1,614方呎,早於2021年底以約4,100萬元放售,累減約28%,市傳以約2,950萬元售出,呎價約18,278元。單位2012年1月一手購入價約3,579.4萬元,現貶值約17.6%。據了解,該組業主上月已沽出上址樓上的同室單位,連車位售約3,030萬元,同樣持貨逾12年,帳面虧損約771.5萬元。
12. 東啟德撤辣後「大翻身」 2024-03-26 11:11:00
作為新盤供應重鎮的九龍東啟德,樓市全面撤辣後「大翻身」。3月首25天啟德區累計錄得460宗新盤成交,創近兩年半(28個月)該區一手買賣宗數單月新高,更已經相當於該區2023年全年成交量約六成;本月以中國海外承豐道21號維港1號售出217伙貢獻最多,佔全區本月成交量約47.2%。業界人士解釋,啟德向來受「新香港人」和內地客歡迎,撤辣後買家毋須支付辣稅,購買力得以釋放,帶動啟德成交量暴增。
13. 領展股價跌到傻 2024-03-26 18:19:53
領展承認港人北上消費對旗下商場生意有影響,股價三連跌,今早(26日)低開0.2%後早市跌幅反覆擴大,半日近低收報33.3元,跌3.2%,屬2012年中以來近十二年低,成交1,026.66萬股,涉資3.47億元。現價較去年首季供股價44.2元低出24.7%,當時供股集資達188億元
14. 私人住宅租金連跌兩個月 2024-03-27 12:21:27
本港2月私人住宅租金連跌兩個月。差估署數據顯示,2月租金指數報185.3,按月跌0.1%,按年仍升5.8%。 中小型和大型單位租金按月均跌不足0.1%,按年則分別升6.1%和近3.9%。
15. 官方樓價指數創7年半低位 2024-03-27 14:11:19
《財政預算案》公布樓市撤辣前,本港樓價持續回軟。差餉物業估價署(差估署)最新公布的今年2月官方樓價指數顯示,整體私人住宅售價指數今年2月進一步尋底,報302.5,創2016年9月錄得296.2以來接近7年半(89個月)低位,按月挫1.69%,連跌10個月共14.6%。
16. 金舖也走佬 2024-03-28 09:46:29
金價迭創新高,「金甲蟲」們理應笑逐顏開,卻有些黃金投資者「喊得一句句」。話說內地近日有多家金舖在一夜之間人去樓空,涉及中國黃金(600916.SH)和山東黃金(01787,600547.SH)兩家上市公司。最大鑊的是,不少客戶把黃金託管在該些金舖,賺取約2.5厘利息,現在恐怕血本無歸。據估計,這宗慘案緣於金價急漲後,部分客戶打算「止賺」套現,但是相關金舖早已把黃金挪用作別的用途,無力「回水」,唯有「走佬」。
17. 長實劈價兩成開售Blue Coast 2024-03-28 14:13:03

長實(01113)與港鐵(00066)合作的香港仔黃竹坑港島南岸第3B期Blue Coast公布首張價單,涉及138伙,折實平均呎價21968元,較2023年7月嘉里建設(00683)牽頭發展的港島南岸第4期海盈山第4A期首批平逾兩成。

Blue Coast首張價單共138伙,包括22間2房及116間3房,折實售價878萬至2313.3萬元,折實呎價18998至24072元,折實平均呎價21968元。對比2023年7月海盈山第4A期首批折實平均呎價27989元,Blue Coast平逾兩成,平絕港島南岸歷來首批單位。

長實執行董事趙國雄表示,Blue Coast首批為「撈底價」,項目按市價推售,首批單位有少少折讓。對於早前指項目現時每呎成本價約2.8萬元,趙國雄直言「蝕少當賺」,希望市民可以置業安居。

18. 中國經濟下行並非周期性而是結構性 2024-03-29 12:39:34
將於4月26日卸任的恒隆地產(0101.HK)董事長陳啟宗,在2023年年報發表最後一份《董事長致股東函》,談及中國經濟正面對許多挑戰,認為中國當前的經濟下行並非周期性而是結構性,此輪熊市跟過往不同,故不能指望形勢會快速好轉。不過,他相信只要有恰當結構性改革,北京總能克服困難,回復經濟增長。
19. 西餅客將大掃Blue Coast 2024-03-29 16:55:11
吾明長實樓神話輸少當赢,樓市乜吾係已復甦,年底升兩成不是夢,長實Blue Coast,尺價賣三萬才合理,現在甘便,大把西餅客會出手掃貨。
20. Blue Coast超額認購15倍 2024-03-30 17:02:39
長實(01113)與港鐵公司(00066)合作發展的黃竹坑站上蓋港島南岸「Blue Coast」,首批以「撈底價」推售,昨天首日開放示範單位即錄逾3000人次參觀。市場消息透露,該項目首日收逾2200票,超額認購約15倍。

長實執行董事趙國雄表示,昨日首天開放項目示範單位予公眾參觀,同時展開收票程序,市場反應理想,短短1個小時已經錄得超額認購,短期內會回應市場需求,積極考慮加推單位應市。
21. Blue Coast即出第二張價單 2024-03-30 19:17:02

長實與港鐵合作的香港仔黃竹坑港島南岸第3B期Blue Coast,原價加推第2號價單共110伙,包括60伙細3房、30伙大3房及20伙2房單位。

第2號價單市值22.58億元。第1號及第2號價單推出共248伙,市值共50億元,248伙佔Blue Coast近四成單位。

22. 加拿大匯豐銀行交易已經完成 2024-03-31 09:12:18
滙豐銀行公布,向加拿大皇家銀行,出售旗下加拿大匯豐銀行的交易已經完成。

匯控行政總裁祈耀年表示,感謝加拿大團隊在過去18個月中,為完成此項交易所做的辛勤工作,相信會作為加拿大皇家銀行一部分蓬勃發展,而完成交易是滙控轉型的另一個重要里程碑,將能夠提供資金發展核心業務,並派發每股21美仙向回饋股東,預計會在6月派發。

匯控指,交易會在今季業績中確認49億美元的出售收益,當中包括6億美元的外幣換算損失回撥,而計及出售收益、出售匯豐加拿大的風險加權資產,以及派發特別股息,匯控的普通股權一級資本比率預計會提高0.7個百分點。 
23. 香港貨櫃吞吐量跌至全球第十 2024-03-31 11:15:12
運輸及物流局局表林世雄表示,根據統計處數字,本港港口去年貨櫃吞吐量為1,440萬個標準箱。當局估計,按國際航運業權威媒體的推算,香港港口的貨櫃吞吐量去年排名全球第10位,較2022年下跌一位,認為本港應抓緊時機繼續鞏固及發展香港港口的優勢。
24. 英國家庭的住屋成本高 2024-03-31 17:06:16

除芬蘭外,英國家庭的住屋成本,高於38個OECD(國際經合組織)經濟體中的其他經濟體(芬蘭除外),但他們的錢物非所值。

高住屋成本是不是反映英國住屋的品質較高?事實並非如此。報告顯示,英國家庭的人均建築面積(38平方米)實際上低於許多類似國家,包括美國(66平方米)、德國(46平方米),法國(43平方米)甚至日本(40平方米)。

25. 甲厦空置率達16% 2024-03-31 20:53:16

差估署最新發布《香港物業報告2024》中的初步數據揭示,香港去年的甲級商廈空置情況嚴峻,空置面積高達1,482萬平方呎,空置率飆升至16%,相當於8棟國際金融中心第二期(IFC2)的規模。這一比例比1997年金融風暴以及2003年SARS疫情期間的空置率還要高,創下歷史新高。

根據差估署提供的統計,去年私人甲級商廈的新增供應量僅約171萬平方呎,較前一年下降了55%。整體商廈市場的吸納量僅為44萬平方呎,而乙級及丙級商廈的使用量更是出現負增長。導致去年底商廈的整體空置率達14.9%,較前年上升了0.5個百分點,創下有紀錄以來的新高水平。

26. 自己商店自己毀 2024-04-01 11:19:05
復活節長假首3天約150萬港人人次出境,飲食業指生意大受打擊。數間食肆昨日結業,有酒樓、有餐廳,也有大牌檔,當中包括15年歷史、位於灣仔合和中心的酒樓「薈軒」,以及逾40年歷史的土瓜灣平民扒房「哥登堡餐廳」。哥登堡老闆說香港欠缺消費氣氛,每逢假日生意反而更差,期望港人能自救,「香港人真係要齊心,自己救番香港,多點留港消費」。
27. 5天假期227萬居民出境 2024-04-02 08:03:31
復活節假期周一結束,入境處初步數字顯示,截至昨天晚上9時,由上周四至本周一(3月28日至4月1日)5天假期,有超過227萬人次香港居民出境,但入境旅客僅49.8萬人次,當中超過190萬港人往內地,即出境港人中有逾八成三北上。單計昨日,本港出入境總人次逾79.8萬,其中入境人次49.15萬,約42.6萬為香港居民,出境人次約30.74萬。
28. 執笠之都成趨勢 2024-04-02 08:54:33
香港中小企執笠成風,港人北上消費成主因。民生舖生意難以維持,最終基層就業必成問題,有朝一日,當本地人工及樓價與灣睇齊,港人就無須北上消費。
29. 馬亞木家族1.35億沽兩舖 2024-04-02 11:18:34

「小巴大王」之稱的資深投資者馬亞木上月逝世,其家族出售物業套現步伐持續,市傳近期連沽尖沙咀及大圍兩項舖位物業,合共套現1.35億元。

市場消息指出,原由馬亞木家族持有的尖沙咀加拿分道49號夏惠樓地下A舖連1樓,地下建築面積約600方呎,1樓建築面積約4000方呎,合共建築面積約4600方呎,有指以7000萬元沽出,呎價約1.52萬元。目前該舖由連鎖食肆吉野家租用,月租約24萬元,買家可享4.1厘租金回報。

30. 香港又成為購物天堂遺址 2024-04-02 22:40:14
香港遭網民貶為「國際金融中心遺址」後,今個復活節再被譏為「購物天堂遺址」,皆因以往假日擠迫的旅遊旺區,在這次假期變得冷清,人流疏落,車流量大跌。出現此現象,與港人北上及外遊有關,這實際上關乎香港消費吸引力,也關乎港元滙率,當周邊國家滙率都貶值了,出外消費當然會抵得多,遇上長假期,市面便更顯蕭條。
31. 食肆受三大趨勢打擊 2024-04-03 07:53:50
食肆結業潮備受關注,但對於大批食肆「死因」,目前的主流解讀角度未必完全符合事實。數據顯示,截至2023年底,全港有3.35萬個持牌飲食處所,較2018年底(2.7萬)增加24%。換言之,結業潮的「前傳」是開業潮。總括而言,餐飲業現時困境除關乎港人移民和北上,亦涉及消費模式變化(多叫外賣少堂食),以及近幾年供應過剩,可說受到三大趨勢同時打擊,這一關確實不容易捱過。
32. 美資高盛走貨輸5億 2024-04-03 09:38:41

由美資高盛等基金持有的上環88WL全幢商廈,獲本地出團以約7億至7.5億元承接,呎價僅逾8000元 ,估計有機會蝕5至6億元,為近年商廈最大手蝕讓。

該地盤早年是由內地資金背景的凱龍瑞基金以約9.62億元購入,其後引入基金投資進行重建,去年落成。大廈樓高24層,每層面積約3,988至4,253平方呎。其中7至10樓每層面積約4,253平方呎,連同近200平方呎露台,適合作餐廳、半零售用途如健身室等。至於高層樓面為傳統商業用途,每層可分間成6個單位,面積由數百平方呎起。據指,現時大廈出租率近半,平均呎租逾40元。

物業之前曾叫價13.5億元放售,但欠市場承接,之後降到9億元,至近日才以約7億元尋獲買家。市傳新買家為建滔化工。若計及約2.6億元的建築成本,原投資方可能要輸近6億元離場。

33. 金朝陽灣仔舖揸14年仍蝕讓 2024-04-04 09:07:47

舖位再錄蝕讓個案,灣仔皇后大道東一個地舖,有指以1900萬元售出,原業主持貨近14年,賬面仍要損手150萬元離場。

市場消息指出,灣仔皇后大道東259號地下,建築面積約885方呎,去年以2700萬元放售,今年初減至2300萬元,最終累減800萬元或29.6%,以1900萬元易手,呎價約2.15萬元。舖位租客為食肆北方餃子源,月租6.5萬元,回報4.1厘。

根據資料顯示,上述舖位原業主金朝陽或有關人士,於2010年7月以2050萬元購入,持有近14年後轉售,賬面蝕150萬元或7.3%。

34. 香港成了一座空城 2024-04-04 13:21:26

復活節長假期間,香港成了一座空城。居民離港人次創下新高 —— 尤其是前往中國內地 ——使得當地酒吧街和熱門購物區空空盪盪。

在這座擁有730萬人口的城市,3月份的總出境人次達到930萬。根據彭博匯編的政府數據,這至少是1997年以來的最高單月數字。

政府數據顯示,在周一結束的為期四天的復活節假期期間,香港居民前往澳門和中國內地的人次比2019年增加了10%。而中國內地和澳門的訪港遊客數量較2019年大幅下降了46%。

35. 星連海4房蝕367萬沽 2024-04-05 16:54:37

馬鞍山星漣海3A座高層B室,實用面積1622方呎,4房雙套間隔,享海景,原業主叫價2800萬元,最終累減至2500萬元成交,實用呎價約15413元。

買家計劃換樓,睇樓後認為該單位間隔實用,環境清幽,外望舒適海景,於是與原業主洽商議價,並成功入市。

據悉,原業主於2018年以約2867萬元買入單位,持貨6年,是次沽出單位賬面蝕367萬元,物業眨值12.8%。