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樓市乾坤

新港人在24年於樓市將發揮重要角色

 

何熊輝

2023年12月9日

  自從施政報告提出部份減辣措施後,新港人立即受惠於「先免後徵」政策,這對疲憊不堪的樓市,帶來重新起動的希望。事實上,這批數目達三十萬人的新港人,將撐起樓市半邊天。

  阿偉是一個新港人,七年前在港取得金融學士學位,並順利進入美資銀行工作。一個月前阿偉在家人支持下,他以千二萬元全付方式,在大圍買入一個全新兩房單位自住。

  近兩年樓價持續下跌,阿偉並不擔心,始終物業是用來自住,樓價升跌不影響他全家的生活。阿偉也明白短期内本港經濟仍會有若干波動,所以投資方面仍要小心謹慎。

  阿偉因為現在並沒有供款壓力,家庭收入仍然寬裕,故生活仍然安穩。對他而言,現時的跌市造就出來的低價,為他將來某日提供低價再入市的機會。對阿偉而言,七百餘尺以上的三房,是他下次換樓的目標。

  自從先免後徵實施後,新港人開始加快入市的步伐,現時的睇樓客中,新港人已佔約三成,按現時市况估計,他們大概會在明年一月後,會陸續入市。此外,最近更有內地客硬吞辣招税二百餘萬元,買入特色單位自住,從此等案例分析,就得知現時的跌市幅度,對內地客或新港人已具相當吸引力。

  新港人入市方式較為簡單,只要樓價是其家庭收入可負擔範圍內,加上又有自住需要,他們就會快速入市,因此樓市在這股購買打頭陣後,樓市最快於下年一月後,出現樓市小陽春。

 
 
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1. 紐澳物業口報率高達 6至8% 2023-12-09 13:16:28

資本董事卓百德表示,由於香港的房價較高峰期下跌了15-20%,若想擁有一間房,現在可能是在香港購買房產的好時機,但是對於尋求收益的投資者而言,應該關注澳洲及紐西蘭。

星展銀行香港房地產分析師丘卓文(Jeff Yau,音譯)也認為,香港房價預計將繼續暴跌。對於尋求高租金收益的投資者來說,「香港不是一個合適的地方」。

投資者在哪裡可以找到良好的租金投報率?丘卓文稱,投報率最好的是澳洲和紐西蘭,住宅房地產或商業房地產的投報率可能高達 6-8%,甚至更高。

2. HIBOR於11月底見頂 2023-12-09 17:55:57
香港銀行年結前預留資金,導致流動性收緊,推升各類利率,惟多項指標可見,有關情況近日已接近完結,港元拆息(HIBOR)早於11月底見頂,現水平已經較當時回落,而滙豐(0005.HK)和恒生(0011.HK)周五(8日)更在同日下調港元定存息,3個月和6個月同樣減0.2厘,至4.5厘和4.4厘,為首批掉頭減定存息的大型銀行。分析認為,銀行普遍已準備好年結資金,為平衡資金成本壓力,未來或有個別大行跟隨降定存息。
3. YOHO WEST周六售310伙 2023-12-09 17:59:45

新地天水圍輕鐵天榮站物業發展項目第1期YOHO WEST,連續兩個周六進行銷售,今日次輪推售322伙;其中,公開發售310伙,以及招標發售12伙。

今日公開發售的310個單位,折實售價304.02萬至883.66萬元,折實呎價10110至15915元。

4. 雲在青天水在瓶 2023-12-10 00:48:39
這位金融系畢業的大學生,還在美資銀行工作,何以不知聯匯制度下,美國加息對香港樓市的決定性負面影響,竟然選擇現在入市。無疑,書是白讀了。再者,一個有金融學歷的大學生,竟然選擇全額付款,不去善用銀行信貸按揭,無疑,想要融入香港社會,路漫漫其修遠兮。

當然,對於地產代理來講,如果新香港人個個都是人傻錢多的,也無疑,絕愛之。
5. 稅務局累收先免後徵230宗申請 2023-12-10 09:38:54
施,包括就外來人才的置業印花稅實施「先免後徵」安排。房屋局透露,自今年10月25日《施政報告》當日至本月6日共43天時間,稅務局累積收到230宗申請,意味平均每天有約5.3宗申請,情況反映措施相當受歡迎。業界相信,隨着愈來愈多專才來港,勢成為本港樓市新動力,料該類買家可佔全港物業成交量約20%至30%。
6. 内地專才1.7萬租銀禧花園 2023-12-10 11:14:45

火炭銀禧花園4座高層F室,實用面積506方呎,2房間隔,望河景,以約1.85萬元放租,議價後以1.7萬元租出,實用呎租約33.6元。

中原地產表示,新租客為一名內地優才,見屋苑交通方便,租金合理,為方便工作,即把握機會租入上述單位自用。

據了解,業主則於1995年以252萬元購入物業,是次租出單位可享約8.1厘租金回報。

7. 上月有多宗大手寫字樓成交 2023-12-11 08:41:00
美聯工商舖資料研究部發表的《商廈快訊》報告指出,11月份商廈註冊宗數錄51宗,按月反彈約6.3%。分散業權甲廈租售價分別按月上升約1.0%及下跌約0.3%,但乙廈售價則有所反彈,按月回升約2.3%。

上月50大指標甲廈成交量錄1宗,矚目的成交包括有位於港島鰂魚涌華蘭路18號港島東中心高層多層樓面,涉及面積達29.6萬平方呎,成交金額約為54億港元,買家為香港證監會。另外,天后電氣道68號金輪天地全幢,涉及面積達5.2萬平方呎,成交金額約為5.4億元。而位於灣仔告士打道151號資本中心中層全層,涉及面積達1.5萬平方呎,成交金額約為1.46億港元。據市場消息指出,上述兩宗交易均屬銀主盤,原業主同為中資房地產商。 
8. 李寧22億購港匯東 2023-12-11 08:46:43
李寧宣布,向恒地收購目標公司全部權益連結欠貸款,代價為22.08億元(須作完成調整)。

目標公司的主要資產為位於北角的商業大樓「港匯東」,總佔地面積約9600平方呎及其總建築面積約14.4萬平方呎。樓宇包含22層商業╱辦公空間及兩層零售區域。

公司指,透過收購事項購買物業用作集團之香港總部,展現了集團對其於香港之業務前景充滿信心,並標誌著其落實執行加強國際業務發展之計劃。
9. 內地持續通縮 2023-12-11 16:28:29
內地持續通縮,繼10月份CPI錄得減0.2%後,國家統計局公布,11月份居民消費價格指數(CPI)按年下降0.5%,為3年來最大單月降幅。國家統計局城市司首席統計師董莉娟表示,11月份,受到食品、能源價格波動下行等因素的影響,令CPI有所下降;扣除食品和能源價格的核心CPI按年增0.6%,漲幅與對上一個月相同,繼續保持溫和上漲。
10. YOHO WEST累沽643伙 2023-12-11 18:22:43
新地天水圍輕鐵天榮站物業發展項目第1期YOHO WEST繼續成為新盤市場焦點所在,項目在過去周六(9日)作次輪銷售310伙,即日賣出304伙,另售出1個首批餘貨單位,全日共沽305伙。8日內作兩輪推售已累沽643伙,套現逾33億元。發展商乘勢加推273伙,折實平均呎價12706元,有機會本周末作第三輪銷售。
11. 港交所集資力今年排第6位 2023-12-11 23:10:53
德勤指出,由於上海和深圳的證券交易所在今年首三季完成全球十大新股中的4隻新股,預計這兩個證券交易所在今年將會以集資金額領導全球新股市場;納斯特取得第3位,紐約證券交易排第4位,印度國家證券交易所將取得第5名,而港交所排第6位。
12. 租金全年升幅達8% 2023-12-12 09:16:22

雖然11月已屬傳統租務淡季,但今年情況有所不同,以138個中原城市指數成份屋苑編製的中原城市租金指數CRI(CRI),11月報117.4,按月升0.36%,指數創近4年(46個月)新高,重上2020年1月水平。

中原地產研究部高級聯席董事楊明表示,CRI創近4年新高,反映由於專才流入及租盤盤源選擇不多,支持租金向上。今年首11個月CRI累升8.11%,展望短期整體租金維持高企,全年升幅約8%左右。

13. 黑石基金斥資5.6億購合福工業大廈 2023-12-12 09:22:31

私募基金黑石(Blackstone)夥拍儲存易迷你倉繼續掃貨,購入工廈改裝成迷你倉項目,市傳最新斥資5.6億元買入荃灣合福工業大廈全幢。

合福工業大廈位於大涌道22號,樓高17層,總樓面面積約139676方呎,由黑石夥拍儲存易迷你倉以5.6億元購入,呎價約4009元。

上述物業原業主於2016年中透過買賣公司形式入市,作價約4.5億元,是次易手持貨逾7年,賬面獲利1.1億元,升值24.4%。

14. YOHO WEST周六推售280伙 2023-12-12 15:35:03

新地天水圍輕鐵天榮站物業發展項目第1期YOHO WEST發出銷售安排第3號,將於周六(16日)進行第3輪銷售,推售共280伙,涵蓋開放式至3房一套連工作間單位。

銷售安排第3號入場單位為第3B座5樓B11單位,實用面積266方呎,開放式間隔,折實售價321.73萬元。單位折實售價由321.73萬至895.08萬元,折實呎價由10569元至15776元。

15. 24年大行預期美聯儲降息的觀點 2023-12-12 21:17:08
以下是一些全球最大的國際投資銀行對2024年美聯儲降息的觀點:

1. **高盛研究**預測美聯儲將在2024年第四季度前保持利率穩定。他們預測美國GDP在2024年將全年基礎上增長2.1%,而根據彭博社調查的經濟學家預測共識為1%。
2. **摩根士丹利**預計2024年通脹放緩和經濟停滯將導致深度降息。首席美國經濟學家艾倫·贊特納領導的研究團隊認為2024年6月將開始降息,然後在9月和四季度以後的每次會議上再次降息,每次降低25個基點。這將使政策利率在2025年底降至2.375%。
3. **美銀證券**預計2024年下半年全球通脹將逐漸放緩,使得央行能夠降息並避免經濟衰退。他們預測2024年6月將首次降息,然後預計美聯儲將每個季度降息25個基點,直到2026年達到3%的終點利率。
4. **德意志銀行研究**預計2024年將出現大幅度的1.75個百分點降息。目前利率為5.25%-5.5%,這一預測將使美聯儲利率在年底降至3.5%-3.75%。
5. **瑞銀**預計美聯儲在2024年將降息高達275個基點,幾乎是市場共識的四倍,因為全球最大經濟體將陷入衰退。他們預測通縮和失業率上升將削弱2024年的經濟產出,導致聯邦公開市場委員會首先降息,以防止名義資金利率隨著通脹下降而變得越來越嚴格,然後在年底再次降息以抑制經濟衰退。
16. 人材計劃逾8.1萬人已到港 2023-12-13 12:13:39
勞工及福利局長孫玉菡書面答覆立法會議員質詢時表示,截至今年11月底,各項輸入人才計劃共收到逾20萬宗申請,是去年申請數目的近4倍;當中逾8.1萬人已到港。孫玉菡指,會密切留意各項人才入境計劃的實施情况,並按情况適時檢討及優化計劃,以切合香港發展需要。
17. 安達臣道朗然收票1.13萬票 2023-12-13 19:31:20

房協表示,截至今天下午5時,安達臣道朗然項目合共收到超過1.13萬份申請表,若按該盤提供422伙計算,超額認購約25.78倍;u該項目設於長沙灣的示範單位,自11月23日至今日下午5時,合共超過6600人次參觀。

朗然以市價六二折發售,售價由255.5萬至645.6萬元,實用呎價8212至9812元,平均呎價8916元。項目預計明年2月抽籤,明年次季揀樓。

18. 羅兵咸永道料財赤1100億 2023-12-13 23:48:26
會計師行羅兵咸永道料港府於2023/24財政年度,將錄得1100億元財赤,期內整體財政收入為6510億元,支出為7610億元;羅兵咸永道亦估計,截至明年3月31日的財政儲備為7248億元,相當於約11個月的政府總開支。其中於賣地收入方面,該行料全年度賣地收入為370億元,較原先預計的850億元低56%。
19. 四成企業料明年生意較疫情前差 2023-12-14 09:24:27
香港總商會發表年度「商業前景問卷調查」,有37%受訪企業預期明年營業額可按年增長、43%估計大致不變;另有42%企業預期明年營業額會較疫情前減少,展望能高過疫前的只有28%,調查結果反映企業對明年業務增長謹慎樂觀,經濟全面復甦依然前路漫漫。
20. 美聯儲局明年將減息0.75厘 2023-12-14 09:58:56
美國聯儲局結束一連兩天議息會議,一如預期維持利率不變,但會後發表的利率點陣圖顯示,決策官員預計明年將減息0.75厘,較9月時的預測多0.25厘。主席鮑威爾在議息後記者會暗示利率可能已經到頂,又承認本次會議討論了減息的時間點。
21. 買股時代開始 2023-12-14 10:18:30
市場預期聯儲局將在美東時間周三宣布維持利率不變。 市場很大程度上押注聯儲局下個行動是調頭減息。

目前很可能已開始了聯儲局在加息和減息週期之間發生的「暫停期」。 根據貝萊德Americas iShares 投資策略主管 Gargi Chaudhuri 的研究,在暫停期裡,投資者應該買入股票,而不是繼續從貨幣市場基金中收息。

「現在可能是投資者將現金拿出來投資的好時機。」Chaudhuri在Yahoo財經上說。
22. 港元拆息全線向下 2023-12-15 14:18:59
香港大型銀行維持最優惠利率不變後,港元拆息幾乎全線向下,其中反映銀行資金成本的3個月拆息,進一跌至5.326厘水平,跌約2點子,續創逾1個月新低。 不過,隔夜拆息結束之前連續5日跌勢,反彈逾27點子,升至3.501厘水平。
23. 發行特別國債應付赤字 2023-12-15 14:21:30
外電引述消息人士指,中央在本周召開的經濟工作會議上同意,明年赤字率擬按國內生產總值(GDP)的3%安排,並可能會根據需要發行特別國債以支付額外支出,規模或達1萬億人民幣。
24. 地產股猛升 2023-12-15 16:56:58

美股道指隔晚再創新高,加上中國11月工業數據勝預期,帶挈港股今早一度急升逼近萬七關,不過收市升幅收窄,恒指廿天線得而復失。

恒指高開208點報16610,已見全日低位,一舉重上10天線(現處16415),中國11月工業數據勝預期,大市升幅擴大,最多升562點,高見16964,但未能企穩廿天線(現處16929),半日升491點。午後A股倒跌,恒指升幅收窄至三百餘點,最終收報16792,升390點或2.38%。

25. 領滙殭屍復活 2023-12-15 19:52:03
領滙兩日升左12%,直情殭屍復活,升穿40至42元。
26. 新世界及新地升幅大 2023-12-15 23:46:44

憧憬美國明年減息,息口敏感的本地地產及收租股連續兩日向好,領展升逾4%,新世界發展及新地分別升逾3%及接近4%。

金融股亦支持大市表現,港交所升逾4%,平保、友邦及招行升近3%至逾5%。

28. 存款保險擬上升至80萬 2023-12-18 10:05:02
存款保障計劃是存戶的「逃生門」,即使有銀行倒閉,亦不致血本無歸。香港存款保障委員會(存保會)就存保金額上限由50萬元增至80萬元等優化建議,公眾諮詢期已於10月12日結束。消息透露,銀行公會於12月1日向成員銀行轉發來自存保會綜合業界意見及回應的通告,提到自7月中諮詢開始至今,收到業界對存保上限金額的兩派意見,7間銀行支持提升至80萬元,另外17間銀行認為應把上限進一步提高到100萬元。
29. 高盛指明年全年減息5次共1.25厘 2023-12-18 14:12:40
高盛估計,明年儲局會在3、5、6月連續減息3次(通常儲局4月不設議息會),各減0.25厘,然後第三、四季各減一次,即全年減息5次共1.25厘。大摩預計儲局明年6月開始減息,並會在9月及第4季各減一次。新債王岡拉克則預測儲局明年減息2厘,遠高於點陣圖暗示的0.75厘。
30. 樓價明年止跌回升約5% 2023-12-18 20:31:27

美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明表示,聯儲局議息後維持利率不變,即連續3次暫停加息,並暗示明年可能減息3次,相信若未來美國減息,屆時本港利率亦有望隨之下調,預料樓價有機會止跌回升,明年升約5%,屆時「價量齊跌」有望斷纜。

他指出,今年樓市表現低迷,除了年初受惠全面通關而一度乍現旺市外,美息持續向上;加上經濟復甦步伐未似預期,樓價及交投量均掉頭回落,而樓市繼去年「價量齊跌」後,今年情況持續。

31. 港人買起英國千億港元物業 2023-12-20 00:59:40

根據最新資料顯示,自英國推出BNO簽證以來,至今已有逾16萬港人前往英國,港人亦隨即成為英國物業最大海外投資者,在英格蘭和威爾士擁有24,759個物業,市場估值高達108億英鎊(即1,028億港元),佔英國海外物業投資者的13% 。

Benham & Reeves的報告指,由海外人士持有英格蘭和威爾斯的物業估值達788億英鎊(約7,497億港元),其中港人佔14.7%,其次為新加坡和美國,中國內地投資者則排名第五 。

32. 盤菜生意大跌 2023-12-20 17:52:35

本週五就是冬至,在傳統中「冬大過年」一家人會聚在一起吃飯 。冬至本來是象徵「團團圓圓」的盆菜店高峰期,但今年受到北上消費影響,不少盆菜店生意都受到影響,甚至個別盆菜店,生意下跌一半,為歷年來最差;他們亦承認內地飲食在「性價比」上優勝於香港,香港飲食無法競爭 。

有本地傳媒報導,盆菜網店Uncle Mic Production在網上經營了四年盆菜網店,今年銷情為開業以來最慘淡,只有往年的一半 ,甚至推出免運費和加購優惠等,仍未能留住客戶 。負責人承認未有料到北上消費對生意影響這麼大,甚至直言「小商戶正在等死」 。

33. 豪賭股彈上 2023-12-21 09:06:25
據澳門電台引述澳門行政長官賀一誠回應傳媒時表示,2023年尚有約10日,相信全年賭收超過1800億澳門元,較預期的1300億澳門元多逾20%。刺激多隻濠賭股,藍籌金沙中國(01928)報22.5元,升4.9%,銀娛(00027)報42.8元,升1.66%,永利澳門(01128)升6.271%,報6.27元,美高梅中國(02282)升2.366%,報9.96元,澳博(00880)升2.609%報2.6元。
34. 紅山半島松柏徑雙號洋房蝕六千萬售 2023-12-21 09:24:32
今年9月,一場世紀大暴雨襲港,被揭多個洋房僭建的南區大潭豪宅紅山半島,令放盤業主大失預算,有業主為求甩手,大幅蝕讓求沽,而同為9月份,松柏徑雙號洋房以約6,000萬元成交, 勁蝕逾5,000萬元, 而有報道指出,由於受僭建事件影響,洋房原業主附設加辣條款,列明如政府頒令拆僭建物,皆由新買家負責。
35. 騰訊插低12%恒指新低 2023-12-22 19:56:32

恒指尾市曾插349點,低見16271,失守10天線(約16470);收市最終跌280點或1.7%,報16340。科指急插162點或4.4%,報3548,創今年收市新低。大市全日成交達1411.63億元。

北水今日轉淨走42.8億元。

盈富(02800)遭北水淨沽7.26億元;恒生中國企業(02828)錄淨走2.7億元;南方恒生科技(03033)錄4.18億元淨出。

受內地擬出遊戲新政影響,騰訊(00700)急跌12.3%創52周低,遭北水淨沽達26.77億元;美團(03690)錄1.04億元淨沽;快手(01024)錄3.7億元淨走;小米(01810)錄2.1億元淨走。東方甄選(01787)有1429萬元淨入;金蝶國際(00268)有5980萬元淨入。

36. 美期金收市升1% 2023-12-23 10:11:15
外圍金價造好。數據反映美國11月通脹壓力進一步下降,支持聯儲局明年3月減息的預期,美元及美國債息向下,利好金價。 紐約2月期金收市報每盎士2069.1美元,升17.8美元,升幅0.87%。 現貨金在2053美元附近。
37. 美國第3季GDP按季增長4.9% 2023-12-23 12:06:45
美國第3季國內生產總值(GDP)以年率計,按季終值增長4.9%,低過市場預期和初值的5.2%。 上季消費者支出增長終值為3.1%,低於初值的3.6%。 期內,個人消費支出(PCE)物價指數增長終值為2.6%,低於初值的2.8%,核心PCE增長終值為2%,低於預期和初值。
38. 港股全年表現全亞太區最差 2023-12-23 19:29:43
港股就快收爐,埋單計算,以今早上午截稿時水平計算,年初1月至今高開低走,最終跌19.7%,若計及中午收市前騰訊急跌,跌超過21%。
大市兩成跌幅,港股於亞太區多個股市中表現亦最差,日股年初至今升27.8%,韓股KOSPI升14%,台股升22%,港股全年表現,全亞太區最差。
39. 24年樓市利好因素漸現 2023-12-25 08:36:58

早前美國聯儲局公佈最新議息結果,已是連續第3次暫停加息並相當接近見頂。而市場亦預期青年聯儲局大有可能將減息0.75厘,連帶本港息率同步下調。

除此之外,政府繼續積極「搶人才」,以及早前宣佈的「減辣」措施,刺激人才持續湧港,對提振本港租金表現及租金回報率帶來幫助,增加長線投資者買樓收租的吸引力,配合樓價高位回調,意味買家買樓入場費減少,有助抵銷息口上升帶來的壓力,這些均是利好2024年樓市的因素。