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樓市乾坤

財務自由倚重資產配置

 

何熊輝

2023年3月25日

  香港作為一個國際的金融中心,投資產品非常豐富,作為喜愛投資的港人,有數之不盡的股票基金債卷等投資工具作選擇,因此除物資物業外,港人亦熱衷投資該等工具,作為分散投資風險的部署。

  筆者的友人亦跟一般本地投資者一樣,除早年買入自住及投資物外,閒來亦有投資股票及基金。按資產配置方面,地產以外的投資,約佔總資產值約兩成。

  上述該位資者,三十多年前已開始買入不少基金作長線投資,但買入數年後,發展升幅過少,兼且半數基金出現虧損。出現賺幅的基金,年升幅一般少於5%,但基金每年管理費達3%,總計幾乎零增長,至於出現虧損的基金,仍要支付管理價,結果累計虧損平均達一成以上。基金表現一直不理想,故友人最終全數沽出該批虧損兩成以上的基金。

  友人見基金不濟,2003年起開始轉投港股,在投資首五年以短炒為主,結果成功將投資本金翻了一倍,2008年後参照畢非特的價值投資法,中線持有為主,結果大都先賺後蝕,入市後一般先賺,一至兩個月後大多出現倒跌,這樣買買賣賣,結果仍然出現虧蝕。

  該位投資者在基金及股票投資上未有太多實際得益,但在物業投資方面則相反。友人所於二十五年前已購入自住物業,至今升幅已達六倍。此外,友人十多年前在國內及加國亦有投資住宅物業,至今國内及加國物業至今升幅已達三倍以上。

  筆者友人今日接近退休年齡,已無心再戰金融股票市場,故現在準備沽出部份海外物業外,並繼續持有收租物業作長線投資用途。友人說,如果當年不是堅持以物業投資為主,至今老來就兩手空空。

 
 
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1. 啟德一號商舖六億售出 2023-03-25 16:38:01
九龍東啟德新發展區的住宅項目陸續入伙,區內人口大增,前景獲投資者看好,並大手吸納商舖項目。區內首批落成的私人住宅項目啟德1號(I)及啟德1號(II)的基座商舖,發展商中國海外早前推出放售,市傳獲單一買家斥逾6億元購入,租金回報高達5.6厘。
2. DIGITAL SKILL WORKER boot Hk GDP 2023-03-25 16:48:01

Employees with digital skills can boost Hong Kong’s annual gross domestic product (GDP) by US$47.5b, the AWS Hong Kong Digital Skills Study revealed.

The study added that advanced digital employees alone contribute an estimated US$5.4b toHK GDP.

“This is attributed to higher salaries that these employees earn compared to those with a similar education who do not use digital skills at work,” the study stated.

3. 凱滙2房微蝕售出 2023-03-25 18:38:28
利嘉閣鍾偉民透露,該行近期促成觀塘凱滙2座高層L室二手買賣,實用面積約540方呎,2房間隔,成交價約998萬元,呎價約18481元。據悉,原業主2018年以約1009.3萬元一手向發展商買入,持貨逾4年轉手,賬面虧損約11.3萬元或約1.1%。
4. 翠華35萬租中琨荆威廣埸 2023-03-26 09:47:54
中港全面通關,遊客區復常,部分餐飲股搶鏡,近年較譚仔經營失色、敗走中環威靈頓街華商會所大廈3層舖位的翠華,近期亦以月租約35萬,平均呎租69元承租威靈頓街荊威廣場高層地下舖位回歸,準備以全新餐飲形式反擊。
5. 要開心你要FIRE 2023-03-26 16:26:17

傳統上的退休定義是指年紀大了,無法勝任工作而退出職場,開始養老享福,但現在許多人期望的退休是指更早離開為了養家餬口不得不做的工作,做自己真正喜歡且有熱情的事情而無後顧之憂,即所謂的「退而不休」,這就是國外現在很流行的「FIRE」運動, 即財務獨立,心靈自由

所謂FIRE(Financial Independence Retire Early)指的是財務獨立,提早退休,財務獨立是指不需要靠正職工作就能獲得生活所需的收入;提早退休則是指在法定退休年齡前就可以退休,但更多時候指的是在30 幾歲就能達到退休。這裡說的「財務獨立」,其實與財務自由是相同概念。

6. 馬尚昇 2023-03-26 23:38:54
樓市跌了15%跌唔落,異常堅挺
形勢好明顯,跌唔落就升啦,仲好急。開關,加息完,疫情完,大批專才來港,萬人空巷搶樓,樓價三個月彈一成。
落錯車既人特別急躁,今次尼波好多人被震倉,但上車已經太難,來回使費太多,怨氣好大。
7. 瑜一加價4.5%尺價2.6萬 2023-03-27 08:57:00
美國加息0.25厘後,港銀未有跟隨加息,各大發展商加快推盤步伐,上周六「曬冷」以價單形式推售179伙、並即日沽清的華懋、港鐵(0066)何文田站瑜一1B期,昨日隨即公布1C期首張價單,折實均呎25,953元,較1B期首批折實均呎高約4.5%,而個別單位亦加價逾5%(見表)。發展商強調,今期屬原價加推,並於今日起收票,最快下月初開售。
8. 馬尚賴野 2023-03-27 10:17:46
第一城大約賣400-450,而家升返500以上
將軍澳新都城最低做過530左右,而家全部上返600以上
港灣豪庭最低做過550左右,而家彈返上600樓上
太古城太多成交,無記錯對比低位都彈返10%左右,有啲優質單位彈左15%
沽樓等跌三成入番成夢景
9. 沽錯樓苦過DD 2023-03-27 23:32:39
本人在2022年底心急賣樓了。當時經紀帶買家來睇樓鋤價,本人原本不想賣的,然而家人都很擔心樓價跌,所以就低價賣了!近月屋苑的成交價,與賣出的時候已相差70萬至80萬元,請問現在怎辦好呢?
10. Central Peak II 4億售6號屋 2023-03-28 09:32:47

新盤豪宅接連錄得成交。新地(00016)港島東半山超級豪宅項目Central Peak II(Central Peak發展項目第2期),昨天以約4.1億元售出1幢洋房,造價創項目新高。

Central Peak II昨售出Altus Link 6號洋房,實用面積4016方呎,連918方呎花園及824方呎天台等,成交價約4.1億元,造價創項目新高,呎價10.2萬元。位於司徒拔道18號的Central Peak II,已屆現樓,提供19幢洋房,實用面積2754至4022方呎,迄今售出3幢,套現約11.5億元。

11. 人搶樓時代回來了 2023-03-28 16:49:22
資深投資者林一鳴認為,「𠵱家似係被市場搶咗上去,2萬幾蚊一呎嘅新盤都收9,000張、一萬張票,似係人搶樓。」他認為,新盤市場現時有兩類主要客源,包括「新香港人」、以及較年長的家長客,並估計隨著需求旺盛,料發展商稍後的定價會愈來愈進取。
12. 東涌喜來登放售入場65億 2023-03-28 22:29:57
雖然通關後來港旅客大增,但卻有內房趁勢放售大型酒店項目。2020年底疫情期間開幕、由世茂集團(0813)等持有的東涌世茂喜來登酒店及福朋喜來登酒店,共提供1219個房間,為全港第二多房間酒店,現於市場上放售,市場估計入場費不低於65億元,即折合平均每個房間約533萬元。
13. 磚頭文化再抬頭 2023-03-29 10:06:41

自本港與內地通關,帶動樓市氣氛復常,首季迎來「小陽春」。美聯集團主席黃建業認為,樓市價量齊升,走勢較「股債滙」更穩健,勢成資金最佳出路,「磚頭文化」或再抬頭,料全年樓價升10%,豪宅新盤表現可跑贏大市。

今年樓價望升10%

黃建業指出,樓市今年首季脫穎而出,1月開始價量齊升,最先由剛需用家帶動,中小型物業一度主導大市,「新香港人」成為升市的重要動力。今年截至3月27日共錄得逾3300宗一手成交,當中75%成交價為1000萬元或以下,主因是積存的購買力在通關後釋放,以及《財政預算案》調整首置人士印花稅稅階,刺激中小型單位需求。

隨着樓市升勢增強,加上「股債滙」回軟,資金開始搶購大碼物業,豪宅新盤發力追落後。今年截至3月27日,市場共錄得多達100宗逾5000萬元的一手豪宅成交,已達去年全年115宗約87%。

14. 石炳祥付辣税購雋睿三房 2023-03-29 16:22:38

樓市回勇,吸引名人入市。「麻雀館大王」石鑑輝家族成員石炳祥剛斥資1703.2萬元買入永義國際(01218)旗下九龍塘雋睿一個低層3房戶,涉及辣稅255.48萬元。

資料顯示,雋睿2座低層A室,實用面積620方呎,3房間隔,以1703.2萬元成交,呎價約27471元。據了解,新買家為石炳祥,以個人名義入市,須支付相當於樓價15%辣稅,涉及255.48萬元。

15. 恒生接管紅磡祥褀中心 2023-03-30 09:52:13

深圳同心俱落部主席陳紅天過往多次掃入香港物業,但該名深圳富豪旗下紅磡祥祺中心已被銀行接管。,暫時沒有人能聯絡陳紅天。

據悉,祥祺大廈近日貼出了一張通告,並寫上恒生銀行委任羅兵咸作為接管人,並會接收祥祺中心A座、B座及停車場這些「抵押資產」,意味有人未能如期繳還抵押貸款。

翻查資料顯示,陳紅天早於2015年以3.87億元購入太古地產(1972)東半山超級豪宅傲璇(OPUS)單位連租約及兩個車位。

曾兩個月內斥66億掃港物業

到了2016年,陳紅天再用個人名義斥資21億元購入山頂歌賦山15號屋,呎價22.8萬元,創出當時全球呎價歷史新高;其後一個月再以45億元買入會德豐紅磡One HarbourGate東座,命名為祥祺中心,作為香港總部,即兩個月內動用66億元購入香港物業。

16. 許家印舊宅仍未售出 2023-03-30 23:10:38
原由恒大(3333)創辦人許家印持有、後來被銀行接管的山頂布力徑10號B屋,早前推出市場放售,中原李卓雄表示,項目暫時收到的意向價未達要求,將會繼續與潛在買家接洽出售大宅。
17. 風雲再現 2023-03-30 23:16:59
馬雲戲劇性回國成了這兩天的財經大事,而隨後一日阿里巴巴就公布了成立24年來最大規模的重組: 巨大的電子商務王國正在拆分為六個單位,其中一些可能會上市或出售。整個舉動表面為股東釋放價值,這由股價方面可以引證,但更重要是透過「拆骨行動」以順應大勢所趨。
18. 新都城康怡上月升逾7% 2023-03-31 10:07:09
樓市氣氛雖然向好,但本月內多個新盤接連低價開售,令市場焦點落於一手,搶去二手注意力。綜合代理統計及市場消息,本月截至30日,十大二手屋苑暫錄219宗買賣,較2月全月304宗,按月少85宗或28%,並以鰂魚涌太古城交投按月大減逾58%最傷。不過,普遍屋苑成交呎價上升,將軍澳新都城及鰂魚涌康怡花園最新呎價俱比2月升逾7%。
19. 交椅洲人工島造價5800億 2023-03-31 18:08:14
交椅洲人工島初步方案公眾諮詢明日結束,項目造價5800億元,惹社會憂慮對政府財政影響,發展局再在社交媒體發文拆局,指項目橫跨20年分期落成,每年平開支大約300億元。
20. 中原城市領先指數CCL本周報168.35點 創逾5個半月新高 2023-03-31 22:46:48
中原城市領先指數CCL本周報168.35點 創逾5個半月新高

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數CCL本周報168.35點,按周升1.11%,指數創逾5個半月新高。

分區指數四區齊升。新界東按周升1.54%;港島按周升0.67%;新界西按周升0.51%;九龍按周升1.44%。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指,CCL一周升一周跌,走勢反覆上升。今周指數仍未反映矽谷銀行倒閉事件,市場受到利好利淡消息干擾,預計短期樓價繼續呈反覆向上格局。美國股市已穩定,相信銀行事件,告一段落。

他指,整體樓價升勢持續。CCL正向上迫近170點目標,現時僅相差0.98%。近期新盤熱賣,對香港二手樓價的影響將於4月下旬公佈的CCL才開始反映。

21. KOKO MARE超額認購18倍 2023-03-31 23:15:50
踏入4月,多個新盤將開展銷售。會德豐旗下藍田KOKO MARE,明天首輪公開發售138伙,發展商指,自上周六(3月25日)開始接受認購登記至今、7日累收逾2600票,超額逾18倍。會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀指,新盤市場氣氛活躍,KOKO MARE作為第二季首個開售新盤,加上大部分單位折實價介乎600至900萬元,並受惠於寬減首置印花稅階政策,相信可承接KOKO ROSSO 銷售佳績,對明天銷情相當有信心。
22. 舖王家族放俉25項物業 2023-04-01 11:47:07

資深投資者「舖王」鄧成波家族出售物業套現步伐未止,市場流傳該家族再推25項物業放售,以叫價計算,總值逾60億元。

根據市場流傳的放盤清單,該25項物業包括全幢商廈、全幢舊樓、舖位及住宅單位等,分布於北角、尖沙咀、油麻地、深水埗、觀塘及荃灣等不同地區。

叫價最高的物業為觀塘興業街1號駱駝漆中心全幢銀座商廈,總樓面面積逾10萬方呎,叫價約11.2億元,呎價約1.12萬元。資料顯示,該物業去年首季曾推出放售,當時市值約13億元,事隔一年,大廈已跌價1.8億元或13.8%。

23. 頻死到重生 2023-04-01 14:47:59

中國房地產銷售連續第二個月成長,表明在決策者加大對房地產的支持之後,中國房地產市場出現復甦。

根據克而瑞地產研究周五發布的初步數據,2023年3月,中國前100家最大房企的新房銷售金額同比成長29.2%,至6,609億元人民幣 (961億美元)。相比之下,2月份增幅為15%,也是20個月來的首次成長。

24. 新界東樓價急升7% 2023-04-01 16:44:48
四大分區樓價指數以新界東表現最突出。新界東樓價指數在連升7周共6.81%後,僅輕微回軟1周約0.16%,便再度大幅上揚1.54%至182.13,回到2022年9月水平。九龍分區樓價指數為164.36,按周飆1.44%,連漲3周共2.55%。港島分區樓價指數報171.03,按周升0.67%。新界西樓價指數為154.33,按周微升0.51%,惟連升4周共2.74%。
25. 二月零售大升三成 2023-04-02 09:53:49
政府統計處周五(3月31日)公布,2月零售額臨時估計為331億元,按年飆31.3%,遠勝市場預期升15%,屬2010年2月以來單月最強勁升幅,惟以銷貨金額計仍低於疫情和社會事件前的2018年每月平均400億元水平。今年2月銷貨量則升29.6%。首兩個月合計,零售額及銷貨量分別增17.3%及15.5%。經濟師稱,2月零售額急升主因恢復通關後訪港旅客重臨,以及去年同期疫情爆發導致基數低。
26. 領展的前世今生 2023-04-03 13:56:12

領展走去進行M&A,香港及內地都有買項目,花費了大量的現金流和進行槓桿,埋下今時今日供股的遠因。當然,中間有買有賣,但整體是呈現資產負債表擴張的情況,其後更去做物業發展,有幾次入標的紀錄,但無論是收購項目或者是物業發展,都不具備執修紅利,估值及獲利空間都及不上從前。

領展的獨特之處,是理論上沒有大股東,完全由機構及個人持有。一班管理層如果想加人工,做大資產是最容易過股東的方法,因為是用業績說話,但有時候資產擴張也要看風險與回報。物業發展如果易做,今日的內房以及香港地產股的估值,會不會更高呢?筆者都想知錢是不是這麼容易賺。

紅利用盡是市場因素,在資金如此緊張的情況,市場完成供股,是再給領展機會,機會可能只有一次,下次又再要錢,可能就不是這麼容易。香港這麼多人買領展收息,謹慎經營也是一項社會責任。

27. 領滙割我韮菜 2023-04-03 19:51:00
早前為了收息,七十文時買入100萬,現跌至50文,跌幅有三成,現在足足輸左三十萬,真估吾到甘被領滙割韮菜。
28. 中原城市領先指數CCL本周報168.35點 創逾5個半月新高 2023-04-03 21:41:11
中原城市領先指數CCL本周報168.35點 創逾5個半月新高

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數CCL本周報168.35點,按周升1.11%,指數創逾5個半月新高。

分區指數四區齊升。新界東按周升1.54%;港島按周升0.67%;新界西按周升0.51%;九龍按周升1.44%。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指,CCL一周升一周跌,走勢反覆上升。今周指數仍未反映矽谷銀行倒閉事件,市場受到利好利淡消息干擾,預計短期樓價繼續呈反覆向上格局。美國股市已穩定,相信銀行事件,告一段落。

他指,整體樓價升勢持續。CCL正向上迫近170點目標,現時僅相差0.98%。近期新盤熱賣,對香港二手樓價的影響將於4月下旬公佈的CCL才開始反映。

29. 首季一手吸金近4百億升2.6倍 2023-04-04 10:43:48
踏入2023年,發展商積極推盤,一手市場氣氛熾熱。今年首季全港錄得3504宗一手成交,較去年第四季急增逾3倍;涉及金額約393.6億元,創3個季度新高,按季飆2.6倍。新地(00016)憑屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第2B期,成為今年首季賣樓及吸金雙料冠軍。華懋集團突飛猛進,靠着與港鐵(00066)合作發展的何文田站物業發展項目瑜一第1B期,令該集團首季銷售金額達36.1億元,已超過該集團去年全年的售樓金額。
30. 馬亞木家族7400萬沽舖 2023-04-04 11:49:37

民生區舖位租金穩定,舖市資深投資者「小巴大王」馬亞木家族積極沽售相關地段舖位,最新連環售出新蒲崗及西環地舖,共套現7400萬元。

據了解,馬亞木家族以5000萬元沽出新蒲崗爵祿街16至30A號永樂唐樓地下F及G舖,建築面積1900方呎,呎價約2.63萬元,現時舖位租戶包括車仔麵、小食、水果店等。馬亞木家族於2004年11月以1818.9萬元購入永樂唐樓地下兩個舖位及1樓一籃子住宅單位,現只拆售兩個地舖。

31. 碧瑤湾升3倍售 2023-04-05 01:02:15
近月港島老牌豪宅屢錄成交,其中樓齡逾44年的薄扶林老牌屋苑碧瑤灣亦錄二手買賣個案。美稀莫穩兒表示,碧瑤灣29座低層單位,實用面積2,119方呎,4房1套連工人房間格,獲換樓客3,880萬元承接,實呎18,311元。原業主於2004年5月以約900萬元購入,帳面獲利約2,980萬元或約3.3倍。
32. KENNEDY 38尺價4萬創新高 2023-04-05 20:51:15
新地(0016)屯門兆康NOVO LAND第2B期大開紅盤、並部署稍後推出大埔白石角University Hill之際,同系已屆現樓的西環堅尼地城 KENNEDY 38,最新錄得本月首宗一手成交,以3223.8萬元售出33樓C室,為實用796方呎三房間隔、連101方呎平台和645方呎天台特色戶,實呎高見4.05萬元,成交價和呎價料均創目新高,亦為項目月首宗一手成交。
33. 工商舖成交暴升七成 2023-04-06 11:12:39

本港全面通關及經濟復常後,工商舖交投反彈。美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示,3月工商舖整體買賣錄得451宗註冊,按月反彈約68.3%,為2022年6月以來9個月最多;期內註冊金額錄58.33億元,按月上升約78.7%。

工商舖各板塊註冊宗數全線上升,以商廈表現最好,註冊量按月飆升1.5倍至110宗;工廈錄240宗,按月升約84.6%;商舖按月註冊多約7.4%至101宗。按金額劃分,3月註冊量升幅最多為價值逾500萬元以上至1000萬元的物業,按月激增約1.1倍至101宗註冊。