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蔡志忠
2023年3月8日

旺角商業地價 能反映市況嗎?

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  旺角洗衣街大型商業地皮招標售出47.29億元,以可建樓面152萬平方呎計算,呎價僅約3,103元,較市場預期的底價更低。雖然項目需要額外興建社區會堂設施,以及公共交通交匯點等配套,但仍然屬於超筍價格。政府發言人表示,賣地項目估價由地政總署的專業測量師負責,批出的售價已是最高的出標價。大家不禁要問,此價格能反映目前的市場狀況嗎?

  筆者擔心此價格會成為日後的指標,影響發展商對其他項目的出價。雖然目前住宅市道有復甦跡象,但是寫字樓板塊仍然十分疲弱,就如近期九龍灣有整幢甲級寫字樓,由銀主以超低的呎價約6,100元售出;金鍾甲廈海富中心一個高層小單位,售出的價格也只是每呎19,000元左右,重回很多年前的價格。不要以為大銀碼才便宜,也別錯覺東九龍才是重災區,整個香港商廈的空置率高達12%左右,面臨二十年來最嚴峻的局面,這就是殘酷的現實。

有條件引進龍頭企業

  香港内部局勢趨於穩定,然而周邊的地緣政治相對緊張,寫字樓巿道的興衰,關乎人才和企業的發展狀況。發揮好香港獨特的地位和優勢,專心發展經濟,搞好民生是重中之重。因此,筆者認為香港擁有全球低稅制,北部都會區又能够提供廉價土地,加上一些指定企業的補助措施等等,本港絕對有條件吸引國際龍頭公司和內地科網巨擘進駐,假如能率先引進兩三家大型中外龍頭企業進來,一切自然水到渠成,無論人才和資金,甚至衆多配套公司將蜂湧跟隨而來,香港的經濟立即升溫,商廈市道便可馬上回穩。

  以上是筆者一廂情願的想法,認不認同沒關係,反正出發點都是為香港好。至於港府的政策方向,從財政預算案中可見一斑,重啟投資移民計劃長遠有利香港發展,可彌補流失的部分人才和資金;寛減中小型物業的買樓印花稅,惠及本地首次置業者,對細價樓有支持。其他政策都是一些派糖措施,對港府的施政形象固然有所提升,但還是真心希望能在創科產業、吸引人才和企業方面有突破性的進展,不要總是停留在到處遊說、講好故事的層面,期盼早日見到實質成果。

 
 
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1. 有對等資訊的人 2023-03-08 11:14:40
沒有深入了解外資的擔憂,措施永遠都是不到位。

外資看好中國及香港的話,直接進入中國,中國人工成本比香港低,一級英語能力的中國人,北京上海亦有很多,香港一級英語能力加普通話的人,人工一定更高。 國際視野及與政府關係好的中國人,海歸派比香港人更優勝。

外資不看好中國及香港但又需要在中國做生意,怎樣辦?就需要法律的保護,可惜一句外國勢力,已足夠外資進註星加坡了。

政府真的想了解現實嗎?
2. 正確 2023-03-08 11:19:13
太平了,冇辦法啦,政策打壓地產,預咗咁嘅結果,可憐之前高價投地者.
3. 正確 2023-03-08 11:29:14
我同意蔡老板睇法,庫房收入大減,到時就想加稅,如加唔到,反對聲音過大,又再收回.
再重返賣地收入.所以科技發展盡快落實及引進,否則香港只能靠內地資金支持樓市.
4. 良機 2023-03-08 11:32:05

旺角商業地價 能反映市況嗎?......袛是為大地產創造投地良機......

5. 香江人 2023-03-08 16:35:02
自由經濟市場,有高有低,咁大銀碼投資唔係個個攞得出,恭喜投得者,同情之前高價者.
6. 好奇 2023-03-09 15:21:47
新加坡肥到爆了,香港都未醒覺.
7. 何事 2023-03-09 23:12:32

旺角商業地價 能反映市況嗎?......市場即時有回應.....唔知何事......


中港兩地正式通關,但零售核心區的「劏場」未能逃離蝕讓命運。早年由華置(0127)購入的銅鑼灣香港大廈基座商場銅鑼灣地帶,自拆售後不時錄得蝕讓,最新一個1樓、面積不足百呎的迷你舖位以161.8萬元沽出,較十年前買入價774.2萬元大幅貶值逾600萬元,蝕幅高達80%。

虧損金額夠買沙田第一城收租

資料顯示,上述蝕讓個案為銅鑼灣地帶1樓雙號舖,面積僅約85平方呎,在今年2月份以161.8萬元易手,成交呎價約1.9萬元。原業主早於2013年中以774.2萬元向華置購入該舖,持貨約十年,帳面勁蝕約612.4萬元,貶值約80%,此帳面虧損金額已足夠買入一伙沙田第一城三房單位。



8. 過路者 2023-03-10 13:13:08
好同意作者文章,只係講冇用嘅..

"至於港府的政策方向,從財政預算案中可見一斑,重啟投資移民計劃長遠有利香港發展,可彌補流失的部分人才和資金;寛減中小型物業的買樓印花稅,惠及本地首次置業者,對細價樓有支持。其他政策都是一些派糖措施,對港府的施政形象固然有所提升,但還是真心希望能在創科產業、吸引人才和企業方面有突破性的進展,不要總是停留在到處遊說、講好故事的層面,期盼早日見到實質成果。"
9. 踢爆旺財 2023-03-10 18:29:02

.....市場即時有回應.....唔知何事......


冇乜事,只係旺財一早輸到儍咗,日日揾蝕讓個案來自我安慰咁啦。
10. 貴價嘢 2023-03-11 12:13:32
回樓上粗俗字, 心情咁火爆, 似乎手上好多貴價嘢.......日日留言踢爆......

中原高級分區經理馬肇堅表示,何文田ONE HOMANTIN第7座高層C室,面積406方呎,屬1房梗廚單位,單位開價880萬放售,最終累減83萬,以797萬元成交,呎價約19631元。

據了解,原業主於2018年以1089萬一手購入物業,持貨5年沽出單位,帳面蝕292萬,期內單位貶值約26.8%。


11. 踢爆旺財 2023-03-11 16:13:25
嘻嘻,原來旺財自稱買入的14項物業已經渣都冇得剩,難怪日日咁勤力去刮別人的蝕讓個案,來作自我安慰(簡稱自慰)一番。

講手上貴價野你咪重多,自稱買股票,股票起,......買黃金,黃金起,......買樓舖,樓價起,......

所以你咪沉醉在幻想中,人地個個蝕錢得你賺錢囉,呵呵。
13. 任攞 2023-03-12 15:40:26
回樓上:

粗俗字留言貼文網友......多年來一直用粗俗字攻擊其他評論樓市起/伏/旺/淡回應者......目的只是想引導他人高追低走,看看熱鬧......

佢根本唔知道香港樓價,原來是在好平的水位起步的: 1984年北角和富中心仟呎單位74萬開價......1986年大埔中心19萬/34萬任撿......1987年太古城中心新房盤大三房83萬/103萬任攞..........

15. 兩球 2023-03-12 21:22:48
被人踢咗兩球嘢......


二手交投續回暖,荔枝角美孚新邨3月至今暫錄17宗買賣成交,其中3宗為蝕讓成交,最新一宗以798萬元沽出,4年蝕近2球。美聯物業美孚高級區域營業董事吳志輝表示,美孚新邨8期百老滙街106號高層B室,實用面積656平方呎,新裝修,原則2房,望內園景,以蝕讓價798萬元易手,實用呎價12165元,售價雖比今個月同類單位賣750萬高出48萬元,惟仍要損手離場。

原業主於2019年6月以995萬元購入,持貨近4年帳面蝕讓197萬元或2成。

16. 未知 2023-03-12 21:26:34

二手市況雖然回暖,惟個別業主仍要損手離場。樓齡約5年多的何文田ONE HOMANTIN,以及大埔區老牌物業太和中心均錄得蝕讓個案,原業主同樣於2018年入市。

中原地產九龍豪宅高級分區經理馬肇堅表示,ONE HOMANTIN第7座高層C室,實用面積約406方呎,屬一房梗廚間隔,享西南內園景。最初開價880萬元,降至850萬元才獲洽購,最終累減83萬元或約9.4%,至797萬元易手,呎價約19,631元。

據了解,原業主於2018年以約1,089萬元一手購入物業,未知是否包含其他優惠,持貨5年,現沽出單位帳面虧損292萬元,單位期內貶值約26.8%。
17. 睇死廢淡一個原因 2023-03-12 22:33:11
#12同#14唔敢出,一丘之貉。
18. 漏閘 2023-03-13 15:59:05
樓上呢位友仔.......2019至2021年來叫人  高追低走  搞手漏閘出場......

新冠病毒自2020年初在港爆發至今,持續逾兩年,期間斷斷續續推行的限聚令、禁堂食等防疫措施,均令零售、餐飲商戶生意受重創,舖租跌至谷底,連帶舖位價值亦「大插水」。據《香港01》統計,自2020年起,街舖市場已錄得超過100宗蝕讓個案,個別蝕幅高達六成,亦有旺區街舖業主損手逾2億元。業界人士認為,零售市況前景仍然未明,舖市跌勢未止,料今年餘下時間蝕讓個案只會愈來愈多。

四大零售區錄40宗蝕讓 九龍成重災區

翻查2020年1月至今的街舖成交紀錄,發現街舖市場兩年間共錄得至少約104宗蝕讓成交。其中,2020年及2021年分別錄約42宗及55宗,今年1月至3月份則暫錄7宗。按地區劃分,重災區為九龍區,佔整體個案約52%,港島及新界區則分別佔約32%及16%。

若集中計四大核心零售消費區,合共有約40宗蝕讓個案,當中九龍兩區、即旺角及尖沙咀佔最多,分別有約15宗及12宗蝕讓買賣;銅鑼灣及中環則分別有7宗及6宗。

 疫情肆虐兩年 全港街舖爆逾百宗蝕讓 有業主慘輸2億離場 


19. 轉穩 2023-03-13 20:41:32
近期二隻強勢股都唔錯,...0763......0941......金價又彈返......樓舖又轉穩......在香港,飯飯通......唔怪得咁多人移民來香港,走嘅 ?  是否另有隱情???

20. 踢爆旺財 2023-03-13 23:20:07
網管咁包庇旺財,呢個網嘅質素就係咁,你地繼續。
21. 好淡 2023-03-14 02:01:25
香港百花齊放,中國支持香港就掂啦.
宜家樓市蝕讓個案真唔少.應振作!
22. 開拍 2023-03-14 12:56:27
回:  如果網絡任人踢, 好易, 就會開片.........如果在長沙海灘拍片就唔緊要, 有攝影師開拍........