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蔡志忠
2022年12月7日

樓市交投為何處於膠著狀態?

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  樓市成交回到「沙士」時期,近月交投只有3,000多宗,嚴重影響香港經濟發展。社會上各種聲音此起彼落,工商界認為港府應該學內地那樣出招救市,盡快讓市場恢復正常運作;地產界就不敢苛求港府支援樓市,只有一個卑微的請求,就是適當「減辣」讓成交量增加。

 

  對樓市減辣的確是非常卑微的要求,港府只需出一份通告便行,不費吹灰之力,不花任何行政開支,更不必像內地那樣動用巨資去撐樓市。那港府為什麼仍然不肯呢?首先,港府認為樓市跌幅超過1成不算多,對金融市場暫時沒有產生很大危機;其次,如今的樓價在首置者眼中仍然偏高,減辣不符合他們的期望;最後,港府覺得如果想增加成交去提振經濟,應該叫地產商大幅減價賣樓。

 

  坊間難免有疑問,香港並沒有金融風暴,樓市交投為何會處於膠著狀態?有人責備是地產商沒有大幅割價賣樓所致,但這不是主因,樓市辣招綑綁了成交,才是最關鍵因素。站在營商角度,發展商當然希望鎖定利潤,如果想他們做虧本生意並不現實。事實上,近來市道不景氣,不少地產商已調低新樓售價超過1成,不再往下調的原因,是再調就可能蝕本了。相反,二手巿場出現較大調整,小業主願意減價15%20%賣樓,只是放盤量不多,交投自然也就稀疏。

 

樓市量價齊跌  小業主最受牽連

 

  樓市冰封引起價格下跌,除了影響地產商賣樓,熟悉市場的人都知道,最受牽連的是小業主,以及以物業扺押銀行作貸款的中小企業,原因是他們只擁有一兩個物業,但卻可能是大部分的身家財產,跌一至兩成,他們的資產大幅縮水,跌三到四成,他們或已經成為負資產。假如任由市場繼續惡化,恐怕在不久將來,連中小企業也因為銀行收緊銀根而缺少資金營運,繼而出現倒閉潮。

 

  另一方面,市道差也影響政府賣地收入,近期官塘一塊商業用地,售出樓面地價每呎只是2,684元,如此低廉的價格震驚了市場。港府是本港最大的地產持份者,今年到此為止庫房的土地收入只有218億,比去年的1830億少了近9成,這就是嚴重赤字逾千億元的根本原因。因此,港府有必要認真檢討樓市措施,在目前經濟嚴峻的情況下,適當減辣激活市場成交,對香港經濟利多於弊。

 

  大眾對新一屆政府充滿期望,新一屆政府也對香港未來充滿信心,然而,我們只看到花掉了大量儲備,卻暫時看不到新的收入來源。從經濟角度看,為樓市減辣不動用港府一分錢,又不會讓樓價止跌,但可讓成交量增加,就業率增加,地產商見減價促銷可行,買地也會較為進取,庫房收入也就可以大幅增加。至於港府擔心減辣會引起炒風,讓樓價回升,這個幾乎不可能,在現今利率不斷攀升和經濟持續負增長的情況下,要引來炒風托住樓市,簡直是天方夜譚。

 
 
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3. 正確 2022-12-07 13:04:04
完全係唔正常,香港唔係沙士時期,點解3000幾宗成交?檢討一下啦!
4. 正確 2022-12-07 13:06:44
政苦財金官員日日唱好香港,經濟季季負增長,唉!
5. 識唔識架? 2022-12-07 14:16:09
如果政府減辣不會讓樓價止跌,但可讓成交量增加,咁政府點解唔做?因為事實上,過去幾年,政府冇減辣,成交量都年年增加。證明成交量同減辣沒有半毛錢關係。
6. 好認同 2022-12-07 14:18:00
[大眾對新一屆政府充滿期望,新一屆政府也對香港未來充滿信心,然而,我們只看到花掉了大量儲備,卻暫時看不到新的收入來源。從經濟角度看,為樓市減辣不動用港府一分錢,又不會讓樓價止跌,但可讓成交量增加,就業率增加,地產商見減價促銷可行,買地也會較為進取,庫房收入也就可以大幅增加。至於港府擔心減辣會引起炒風,讓樓價回升,這個幾乎不可能,在現今利率不斷攀升和經濟持續負增長的情況下,要引來炒風托住樓市,簡直是天方夜譚。]
7. 講樓 2022-12-08 01:34:14
5樓仁兄.
閣下對樓市見解比較膚淺,辣招令樓市成交少咗近半,而且年年減少.
提議多睇下數字先,唔識唔好亂評論.
10. 合理預期 2022-12-08 11:40:23

 咁樣賣地都唔檢討?香港好快加薪俸稅和利得稅,銷售稅等.下一屇吧,到時由下一屇政府負責實施加稅方案.


 "另一方面,市道差也影響政府賣地收入,近期官塘一塊商業用地,售出樓面地價每呎只是2,684元,如此低廉的價格震驚了市場。港府是本港最大的地產持份者,今年到此為止庫房的土地收入只有218億,比去年的1830億少了近9成,這就是嚴重赤字逾千億元的根本原因。因此,港府有必要認真檢討樓市措施,在目前經濟嚴峻的情況下,適當減辣激活市場成交,對香港經濟利多於弊。"


11. 劍聖 2022-12-08 18:14:35
減辣等於叫政府減少庫房收入,當然不可能。如果將三年禁售期取消,那麼這兩年買入的是否同樣取消,如果是樓價一定大跌,如果不是,樓價可以平穩,但是有人會提出反對。
12. 差餉物業估價署顯示,租金連升多月 2022-12-09 21:49:34
差餉物業估價署顯示,租金連升多月。因為少咗人買樓,多咗人租樓。今天股市一個月由 14800 升回 20000 點。這是中國在背後實力的支持。從 G 20 看到各大國四方來潮,已看到中國實力。加上沙國用最高 規格 內接待中國,人民幣國際化已在眼前。美元加息已到尾聲,加息加得快,減息更快。物業買家應看清市場, 珍惜及盡早入市。
13. 淡水 2022-12-10 00:34:49
香港樓價仍舊回落中,有排未見底,政策要打擊樓價,民粹主義抬頭.
股市同樓市分道揚鏢,股市有人打救,樓市只能自生自滅.
14. 睇定吓 2022-12-11 00:08:27

樓市交投為何處於膠著狀態?......原因很簡單,大戶派貨做成一個三浪頂,肚滿腸肥,2018至今有五年處於高浪價/高益價入樓者比比階是,現在處於延後下跌形態中......香港醒目仔女多,睇定吓先......就是樓市交投處於膠著狀態?......

 
 

15. 陸抗疫權威鍾南山:樂觀估計明年上半年可恢復疫前生活 2022-12-11 00:21:25

陸抗疫權威鍾南山:估計明年上半年可恢復疫前生活。而且香港高官已指出,下年可免檢通。下年經濟,一定可搞活反彈!內地已大力放水,而且下年美國減息,物業看高一線。