启德新发展区近期再度成为市场焦点，除近日有住宅地以超高价获中资抢购外，规划署近日检讨该区土地用途，亦建议新增超过355万方尺商业楼面，以满足市场需求。代理业界表示，新商业楼面集中地毗邻的九龙湾，因受惠当局的起动九龙东政策，加上基建规划完善，将进一步获确立第二核心商业区地位（CBD2），发展潜力可观。
香港土地长期供不应求，启德新发展区是市区罕有的新增土地供应，自然成为兵家必争之地。除住宅市场近日有地皮高市场估值近倍，获中资以楼面尺价1.35万元天价抢夺外，本港商业楼面亦是另一僧多粥少货种。规划署早前公布检讨启德发展区土地用途，便建议增加区内商业楼面供应，增幅超过355万方尺，较现时规划多出约17%。
拟增商业楼面供应
建议新增商业楼面主要涉及3A6号及3B1至3B4号地皮，位处观塘绕道及启福道西南方，邻近九龙湾多座甲级写字楼，例如企业广场、亿京中心及九龙湾国际展贸中心等。该批土地原本拟作政府、机构及社区用地，规划署指由於暂未有项目计划於该批地皮，故建议改作商业用途，以维持足够写字楼楼面，为起动九龙东注入足够活力。
该批新商业地皮毗邻的九龙湾，现正处於转型阶段，区内甲级商厦尺价参差，美联商业资料显示，部分楼龄相对较高项目，例如南丰商业中心，近期成交尺价仅约5,500元，但楼龄较新的恩浩国际中心，近期成交尺价可高至1.05万元。
财团看好区内潜力
然而，九龙东发展潜力优厚，投资者及发展商对区内发展态度积极，购买区内项目出价已反映其对区域前景态度正面。近期便有金利丰行政总裁朱李月华及相关人士，以65.28亿元从太古地产购入九龙湾宏照道及临利街交界甲厦，成为全港第三高成交价商厦项目，平均尺价亦高达11,762元，略高於区内甲厦尺价水平。
美联商业营业董事黄璜表示，九龙湾正处於转型阶段，区内土地用途现时工商混集，其中不乏楼龄较新写字楼项目，由看好区内潜力的发展商或财团持有大部分楼面自用及收租，未有於市场向散户拆售。近日启德区新增商业楼面集中於毗邻九龙湾商贸区一带，在起动九龙东政策概念下，将进一步肯定区内发展前景，增强市场对该区信心，尤其甲厦更看高一线。
另一方面，政府拟议的环保连接系统，初步亦建议於九龙湾商贸区设站，连接启德的其他部分，亦可充分享受新发展区带来的经济效益，将强化九龙湾甲级写字楼的升值潜力。
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