上半年失业潮爆发或先跌半成 下半年才有望趋稳定
2020年本地楼市饱受疫情冲击整整一年，但是港楼的基本利好因素不变，供应少、需求大，世界各地为振兴经济而持续「放水」救市，低息环境持续等，令2020年住宅楼价跌幅小於1%。本港新冠肺炎疫情仍未减退，政府不再推出「保就业计划」，经济前景仍欠明朗下，市场预期不少企业要结业或裁员，地产界普遍预计本港失业率将在未来数月持续上升，估计2021年上半年住宅楼价或下跌约5%。然而， 特区政府宣布购入疫苗，首批於2021年1月抵港，将有助2021年疫情受控及与内地恢复通关，利好经济复苏，加上本港低息环境持续，供应少及刚需强劲带动，预期2021年第二季住宅楼市转趋稳定，全年住宅楼价仍有望升6%至10%。■香港文汇报记者 梁悦琴
戴德梁行大中华区副总裁及大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿认为，政府不再推出「保就业计划」，面对第四波疫情爆发，或会有不少企业结业，加上营商前景展望仍较悲观，预计本港失业率将在未来数月持续上升。鉴於经济走势疲软，预测住宅市场在2021年首季继续受压，料2021年上半年楼价或会再跌约5%，视乎疫情发展以及疫苗推出的时间，相信最快能於2021年第二季转趋稳定。
楼市结构比「沙士」健康
不过，本港对住宅的刚性需求仍强劲，加上低息环境持续，如果疫苗可在明年应用，该行预计成交量将会率先反弹，但全年楼价仍要视乎经济环境及中美关系等因素。虽然后市仍不明朗，陶汝鸿认为，目前楼市结构比起2003年「沙士」时健康，因为不少业主已经供完楼，借贷比率亦较低，相信1,000万元以下的住宅会受惠按揭成数较高，抗跌力相对强。
仲量联行香港主席曾焕平直言，本港住宅市场最坏情况尚未出现，因为本港经济及政府疫情控制能力等将主宰楼价走势，一旦疫情持续失控，加上「保就业」计划已结束，当失业潮蔓延至中高端工种及中产阶层时，不排除2021年楼价调整幅度将更深，而最坏情况是二手市场被一手楼抢尽购买力，令二手楼价跌逾10%。
低息 + 放水支撑楼价
他指出，若非全球量化宽松及息口续低，在社会事件及疫情双重夹击下，香港楼市难保持现状。纵使香港与内地重新通关后，交投将会略为回升，但经济不明朗下，住宅成交量仍会远低於历史水平，犹幸本港住宅需求殷切，加上本港住宅供应仍短缺，他预期2021年中小型住宅楼价按年持平至跌5%，豪宅因受辣招限制，加上未受惠於2019年底政府放宽按揭保险计划，料2021年跌幅较大，介乎5%至10%。
莱坊执行董事兼估价及谘询部主管林浩文表示，由於政府的「保就业」计划结束及失业率高企等负面因素於2021年首季会逐步浮现，预期2021年楼市仍处於调整期，楼价料会下跌5%，当中豪宅市场则料按年持平至跌5%，需视乎内地买家能否回流。他指，在疫情笼罩下，不少市民冀楼市可如2003年「沙士」般出现大跌，但现时楼市结构与当时截然不同，楼价难现悬崖式下跌；由於楼价跌幅不多，故相信不会出现Ｕ形反弹。
不过，中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰指出，特区政府成功购入疫苗，首批於2021年1月到香港，有助2021年本港疫情受控，2021年首季相信是新盘开售高峰期，楼市将反弹，在低息环境下，物业将继续受追捧，楼价再展升浪，2021年第二及第三季楼价升幅较大，全年升幅有望达6%至8%。
新盘销量力望升27%
中文大学经济学系副教授、刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量亦认为，受疫情影响，不少计划於2020年结婚置业的需求都被压抑，相信2021年在有疫苗应用令疫情受控后，相关需求会爆发出来，估计2021年住宅楼价会上升。摩根士丹利发表报告亦指，由於低利率和供应有限将继续支撑香港住宅价格，预计2021年香港住宅楼价料升2%，新盘销量将按年升27%。
美联物业住宅部行政总裁布少明指出，本港金融业、IT、专业人士及公务员的失业率仍然低， 如果疫情能受控，预期2021年私人住宅楼价会稳中向好 。利嘉阁地产总裁廖伟强则指，2020年疫情反覆，本港住宅楼价都没有因疫情大幅波动，只是轻微回落，估计2021年楼价「有上冇落、有升冇跌」，料全年中小型住宅升8%至10%。
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