股市「股神」，楼市「估神」

　　我在上一篇文章写加息可以令租金上升，甚至令收租人士增加租金收入，很多人不明白，我有小小奇怪，不过，想深一层，如果他们不明白羊毛出在羊身上与及杀头的生意有人做，蚀本的生意没有人做这条道理，就唔会明白加息点解会令收租人士增加收入亦不出奇，或者，他们现在租楼住，认为加息只会影响业主，租客根本不用担心，这只是他们一厢情愿的想法。
 
　　首先，现在的收租人士不比以往，他们的借贷比率相当低，大约只有三成，假定他们有一个1,000 万物业收租，该物业有300 万之按揭，利息每年2%，租金每月为25,000元，即每年收入为30万。现时情况，该人每年要付利息6万元，净收入为24 万。
 
　　如果利息上升至5%年息，他每年的支出便是15万元，仍然有15万元利润，但如果利息上升，在羊毛出在羊身上的效应下，租金将会上升，很大机会升至每月35,000元，回报由3%上升至4.2%，相比利息由2%升至5%, 仍然有一段距，如果业主的借贷比率是100%，他当然很可怜，每年要倒贴80,000元给租客，不过，那位业主的按揭贷款只有300万，他每年只须要付15万利息，而租金收入则上升至每年42万，每年净收入为27万元，比利息未上升之前还要多。其实，亦没有多大巧妙之处，以前的业主因为利息上升而减少收入，甚至要将物业卖走，现在加息反而令业主增加收入，更加没有必要卖走物业，当中最大的分别是现在的业主借贷比以前少，以前的收租人士很可能做七、八成按揭，利息根本是一个沉重包袱，现在三成，就算利息上升都不太吃力，甚至为此而得益，因为利息是原材料，租金是制成品，利息上升租金就会上升，就算租金上升幅度没有利息那么大，但由於以租金的基数大，所以，就算幅度比利息少，总收人反而会增加，这是一个很明显的道理，点解咁多人唔明白，或者，他们以心爲心，认定利息上升业主就无能力防守，就算减租亦要接受，这只不过是做租客的想法，与做业主的当然是有所出入，但又唔能说任何一方错，只是大家想法不同而已。
 
　　从事金融的人大多数会认为物业投资者借贷比率相当高，所以，认为加息会令投资者急速抛售物业，这是一个大错特错的想法，因为物业买卖成本高，现在还有那些辣招税，卖走物业根本买唔番，况且，一般物业投资者及持有多个物业的小业主借贷比率根本不高，加息很难令到他们出售物业。其实，投资者不担心加息，而是担心经济转坏，租金下跌，就算利息低亦不能弥补损失。

　　在过去几年，当评论员谈及楼市，就必定会以利息已经没有下调空间，未来只有上升一途，继而肯定楼市受利息影响而下跌，甚至大幅下跌，理论上是绝对正确，但实际上利息对楼市影响逐渐淡化，评论员不明白，因为他们没有考虑到市民在意识中早已对利息存有恐惧，亦知道利息在未来只有上升，唯一可以做的事就是减少借贷，所以，就算美国真的是退市，加息，对楼市影响亦不会如评论员所想像般巨大，不过，亦不能掉以轻心，不要提高借贷比率，利息就不会是猛兽，不会吞噬资产，如果情况许可，利息反而是小业主的生财工具，这就是人们常说的水能载舟，亦能覆舟，不过，今次反过来说，是水能覆舟，亦能载舟，即是利息可以吞噬物业，但亦可以令业主收入增加，是否很微妙，关键就是借贷比率，如果借得多钱，当利息上升，它真的是会吞噬资产，不过，借得不多的话，当利息上升租金亦会上升，业主的租金收入远大於利息支出，收入自然就会增加，所以，利息并非洪水猛兽，早有准备，就可以化危为机。

　　就算小业主没有考虑借贷比率这个问题，金管局为了防范於未然，早已将借贷比率收紧，现在处於一个非常低水平，一般来说，拥有两个物业的人，他的借贷比率少於五成，拥有三个物业，应该是四成以下，拥有物业愈多，借贷比率就愈低，这还不算，金管局还要进行压力测试，假定租金下调的时候，小业主是否能够承接，唔使我讲，金管局对结果一定很满意，所以，陈德霖话若果确认楼市下跌，金管局就会放宽按揭，这是多年有首次有官员谈及放宽按揭，就算在短期内未能实行，但最少这是一个正面讯息，如果金管局担心利息上升，就唔会放宽按揭。

　　虽然现在利息对小业主实则影响不大，但心理影响就很大，对那些想买楼的准业主影响更加大，很多人就是因为就嚟加息而唔敢买楼，而且一等数年，最近楼市炽热，有很多买楼的人都昔日因为就嚟加息唔敢买楼的人，这反而令我担心，这批人的防守能力是最脆弱，如果不幸加息，那些刚买楼的人又可能会放弃，他们损失订金事小，但影响楼市正常运作事大，甚至令楼市下跌，不过，这反而是政府乐於见到的事，因为官员叫市民买楼时要小心，小心，已经讲咗几年，终於讲中，可以舒一口气。