环球金融海啸篇 - 为何商厦楼价仍未达97高峰 (上)

　　香港写字楼高峰期，其实并非1997年，而是1994年，当时无论甲级抑或乙级写字楼价值与现在尚有一段距离，究竟为何?
 
　　楼市上落，始终是供求问题，先讲甲级写字楼，当时不少国家企业在港置业，作为各省市对外的窗口公司，大多数以甲厦为主，令很多甲级写字楼落入窗口公司或国企手中。那时候，内地企业所购买的写字楼，均有一个特点，就是面积够大，一层逾2万尺的大写字楼使用者不会超过10人，内部设计亦一律包括休息室、娱乐室、餐厅等，完全不像一个办公的地方。本来问题不大，却使市场产生错觉，认为写字楼供不应求，售价不断攀升，甚至到达一个不合理水平。况且，在转让交易中，大部份是国企之间转让，楼价升则代表领导人在港做生意成功。
 
　　当经济逆转，国企欲将写字楼出让而将资金调回内地，却发觉无人承接，楼价便告每况愈下。况且1998年亚洲金融风暴，香港物业市值大跌，尽管售价较高峰期间回落两成至三成，仍乏人问津。及至2003年沙氏后才将形势扭转过来。不过，大家已经变得非常小心。
 
　　现在，在港购买写字楼的内地公司大多数为民企，昔日10人所占用的写字楼今日可能由300人占用；昔日的假需求慢慢地变成今日的真需求。我可以大胆地说，现在甲厦才能反映真正价值，未来若需求继续增加，甲厦应还有升幅，可能还要多2年至3年才能回到1997时水平，不过，亦要视乎内地经济形势，香港甲级写字楼多由外国公司租用，若环球金融市场持续下滑，经济不景，甲级写字楼亦不会好起来。
 
今日评语

　　博士去了旅行，没有今日评语