「投资海外物业对冲汇价」

　　投资海外房地产，面对汇价波动，楼价升幅能否抵消汇价下跌？如何对冲，笔者同大家分享一下，投资日本楼如何保本增值的方法。近两年日元兑换港币创八年新低，日圆过去两年三次创低位（港币$6.3元兑换¥100日元），2017年4月最新兑换价上返七算，距离五年前高位$100港元兑¥1000日元尚有3成折让，如果投资者怕日圆波动汇价下跌，目前在香港银行可以买美金对冲日圆汇价，而人民币下跌了一段时间，如果看好人民币，可以用人民币做存款抵押对冲日元汇价，例如放100万人民币在东京中资银行，可以借回9成本金兑换日圆，人民币存款约2厘率，借日圆利率约1.5%，可以赚到些少息差，最重要目的是买保险怕日元波动。投资日本物业楼价约3千万日圆左右，更可以做到50%楼宇按揭贷款，做到杠杆效应，以上都是借日圆还日圆。

　　笔者较早前自己做白老鼠，在东京中资银行做了以上存款抵押，前年初港币兑日圆7.5算，到去年初港币兑日圆6.5算的时候完成一年一次合约，止赚兑回人民币并在去年初兑换回港币（做存款抵押需要每一年更新）。上期文章介绍部分香港投资者把香港物业低息加按变现，调到日本买楼作首期，再到当地中资银行50%借贷，利率约3厘。今次同大家分享一些香港精明投资者早一两年在东京开设公司，用公司名义投资日本楼全幢大厦，主要是收租为主，过去两年有稳定收入，配合日本银行借贷基准要求，可以享用日本当地低息贷款利率，去买入日本物业祗需3-4成首期，6-7成做按揭贷款，利率约1.5%，年期延长到30年。新承办大部分单位租金收入可以足够供楼，以房养房。

　　简单介绍以下个方法！

1. 存款抵押（借人民币还人民币、借日圆还日圆）
2. 银行按掲（新造按揭及有现契抵押重按）
3. 港人在日本开设公司投资物业收租，约两年后可以申请高成数按揭，1.5厘低息贷款（以房养房）

　　以上三个方法都必须亲自去日本签署文件办理手续！

　　查询c21@hotmail.com.hk