房委会今年推出四千四百伙的居屋单位。在市价七成的折扣下，仍出现尺价近万元的「居屋王」，单位售价达到六百三十万元，实非小市民可以负担的水平。居屋以七折定价，是否真的不能「讲价」？
房策无效 未恤民情
於近日的行政长官答问会上，有建制派议员质问政府当局，今年的居屋售价已脱离社会民情，远离居屋作为
资助房屋的政策目的。事实上，居屋的定价不应死守一条线上，而七折亦非市场上的金科玉律，适时调整相关价格，才是政府体贴民生的措施。行政长官在回答议员的提问时，亦承认今批居屋的售价的确引起社会回响，调整售价是房委会值得研究及考虑。
所谓居屋，即是「居者有其屋计划」，由一九七八年推出至今，是协助中低收入家庭置业的政策措施。多年以来，许多市民因着居屋政策作为「上车」的踏脚石，成功使自己家庭能够向上流动。作为置业阶梯低层的政策，政府出售居屋的售价理应以市民负担能力为最终依归，不应跟随楼价的不理性升幅而决定居屋价格。况且，居屋申请者本身是有资产限制，就以二人家庭为例，月入不能超过五万七千元，而资产亦不能超过一百九十六万元。换言之，若要购得一手居屋的「楼王」，是需要付出家庭总资产三倍之多，或不吃不喝长达十年之久，才能还清整套居屋的贷款。当然，政府也可以说，居屋已比私人楼宇来得折实，但要小市民这样承担起昂贵的「公营资助房屋」，就实非居屋政策的原意。
回顾早期的历史，居屋首数期的单位定价均以成本作为参考标准，房委会只收回土地、建筑及行政成本，价格可谓相当吸引。直至一九八二年，当局才改为根据市场价值制订售价，从此成为一种貌似「行之有效」的制度。不过，在当年回归前后楼市正值巅峰时期，房委会亦曾推出过弹性折扣率制度，买家可选择四成或六成的售价，获得市民的踊跃支持。由此可见，居屋的定价并非铁板一块，而是应按实际情况可加可减。
按揭优惠 值得延续
在某年度的《施政报告》曾提出复建居屋，并建议按家庭的负担能力作为定价。可惜，当年政府欠缺一定魄力，「雷声大雨点小」，没有将具体措施落实下来。当年房委会亦指，价格的改变会对现有的居屋业主产生不公，同时影响到居屋整体的市场。不过，考虑到今天疯牛如斯的楼市，以市场衡量公营房屋的出价，确实对小市民构成一定的压力。
另一边厢，当局近年推出「白居二」政策，市民可以「白表身份、绿表价格」购入「居二」市场的单位。房委会亦为其单位向指定银行提供长达三十年的「按揭贷款保证」年期，其单位小业主因而有机会获借足九成的按揭贷款优惠。但是，该「按揭贷款保证」年期的三十年是由单位首次转让日期起计。很多银行对楼龄接近或超过三十年的「居二」单位，都不愿提供按揭贷款优惠。一些已储有一成首期资金的小市民，一心希望透过「白居二」置业，但碍於「居二」单位楼龄高，在申请九成按揭贷款上处处碰壁，最终也是无法完成置业心愿。不能否认，「白居二」是一大惠民的政策，而方向亦是相当正确，但具体方案细节亦需持续优化。既然「居二」市场属於公营房屋的范畴，就不能老用「私楼思维」制订政策。当局不妨延长「白居二」「按揭贷款保证」年期，令指定银行无后顾之忧，愿意向楼龄较高的「居二」单位小业主提供延续的按揭优惠。此举才是真正让相关单位得到流转，也为一批小市民开拓真正的置业阶梯。
说到底，居屋本身是政府的惠民措施，「卖平啲」可以令更多市民「住好啲」，能够安居再乐业。政府不应因为僵化不变的政策，使大家继续「望楼兴叹」。
App下载
