博士-----

我有时都系班门弄斧咋，如有错误讯息发表咗，敬请指正！

一直预测楼市大跌的无料股评小卒沈大仙在爽报参加的股票投资比赛，第一个出局。

如此失败，怎在财经界立足??????

科技溶入大千世界，黄药师 与 罗四海 对决

真的光怪陆离，无奇不有

我觉得政府唔应该用错的数据去误导市民 , 政府用埋 令人D 下三滥手段去呃市民唔好买楼 , 有冇搞错??

如果明明火灾要向南走先有生路 , 但是曾俊华偏偏叫你向北走冲入火场 , 同叫您去死有咩分别?????

如何分析楼市升跌

http://homebloggerhk.com/?p=8144

Lum Sir，本人拜读你文章几个月，看到不少值得参考的地方。只是个人认为人人的处境不同，其他人的经历不能成为自己可复制的模式。故冒昧来函，望能得到回覆。

本人35岁，单身（不打算结婚），与家人同住，现职高级学位教师，工作和收入都非常稳定，月入59K（四年后该有顶薪69K），但碍於进修多年及供养父母，过往储蓄比率不高。现只有现金50万及30万不想动用的基金。本人现时每月储蓄约30K，包括25K转为20K人仔等收2%利息，及用5K购买基金债券。

本人正等候楼市从现价下滑15-20%才购入300万单位自住（不过个人也认为是赌一把，因为香港楼市过去都因量宽和其他上流的中产炒卖而跑上去，现在美国量宽未停，供楼利率又低，日本又印钞，游资极多，楼市前景难以看透。只因梁特首因民怨必须在这一两年把楼价软著陆，我才敢打赌楼市可以下调）。

本人的提问是，

1.据你的看法，楼市在未来一两年下调20%的机会有多大？

2.以本人的工作及工资（无任何贷款记录），将来做八成按揭上车的机会是不是很高呢？

ANSWER:

>>> 按此看答案

根据美联最近 5 月公布，平均楼价系 8781 元，如以实用 50 平方米计，做七成供 20 年，按息 2.15 %，每月供款就系 1.7 万，套翻落香港私楼家庭入息中位数 30900 元来计一计，就正正系 55 %！

但呢度有几个盲点，点睇 20 年按揭都系少咁啲，做 25 年甚至 30 年应比较符合现实。

咁同样银码单位立即变成每月供 1.43 万 (46%)及 1.25 万 (40%)！

而实用面积 50 平方米，转翻做大家用开嘅建筑面积计大约七百尺，似乎系用以换楼升呢嘅三房格局喎！

首置客面对高企嘅楼价，上件 40 平方米新界盘合理啲，揾个 300 头做九成按揭，月供同楼上计呢件 50 平方米差不多，如以按 30 年，每月供款只系比租楼多几仟，就当被迫储蓄！

惊美国退市嘅话，去做 5 年定息按揭，年息 2.4 厘，五年后楼价升，咁你首期多咗，睇环境细换大或出市区罗！

小跌嘅话，赚住都无坏！

至於大跌例如一半嘅话，特区政府仲惊过你啦，记得保持供款唔超过入息四成，此乃底线！

"但呢度有几个盲点，点睇 20 年按揭都系少咁啲，做 25 年甚至 30 年应比较符合现实。

咁同样银码单位立即变成每月供 1.43 万 (46%)及 1.25 万 (40%)！"

若果增加按揭年期, 月供当然会少左, 但年期长左, 加息对你既impact亦会愈大.

系话人地欺骗你之前, 睇清楚人地讲乜, 再做多少少资料搜集, 你硬用apple 同 orange 比系你既事，唔好误导网友，等人地以为楼价真系平

先唔讲你用苹果同橙比既无知，而家供款比率的而且确未去到危险的地步，前题只系利息低，如果利息去番９７咁，平均供款比率必定破百

Kids just want to have fun ! What a wonderful Hong Kong in the world !

Simple is pretty, and simple is happy.

TO 14-------数字兄讲过「迟早会加息」系点揾老衬！

现在那些大银行怕鬼咗你班经济盲，惊你哋唔识计数，连加息风险都同你哋食埋拒！在早前就有唔少银行，提供不同年期嘅定息按揭俾大家拣，祥情如下：

10 年 3.25 厘

7 年 3.00 厘

5 年 2.40 厘

3 年 2.00 厘

将之代入一个 5 M 单位，做七成按揭，借银行 3.5 M

计3.25 厘，做25 年月供 17,056.07 元；做30 年月供 15,232.22元。

计3.00 厘，做25 年月供 16,597.39 元；做30 年月供 14,756.14元。

计2.40 厘，做25 年月供 15,525.90 元；做30 年月供 13,647.94元。

计2.00 厘，做25 年月供 14,834.90 元；做30 年月供 12,936.68元。

我揾定按利息最溶嘅 3.25厘来计，十年以后呢个业主共供咗 1,827,866.40元！

其中利息 1,013,397.96元；本金还咗 814,468.44元，还剩下 2,685,531.56元。

每个月被动性储六七仟，平均月付利息 8千 5楼下，沙一 395都系呢个价！

十年本息分别系 4成半及 5成半！
重点系息口仲「平」既时候你还左几多本金？

房贷呢家嘢好公道，息随本减、本金少左，息会按比例减少，系低息环境下你可以好轻易就还几十万本金。

即使十年后加息，对你的实际影响已经极微。

世界上所有银纸现在均以每30年跌95%的速度贬值，简单来说，30年后港币的购买力，和现在的日圆差不多！

即是说，今日我借港币350万，还到第30年就变左350万yen。

当然，中途你系有不断供款，但你每期供款的购买力都会贬值，变相你可以用贬值后的货币购买未贬值的资产。

幻想一下你可以用今日既身家，坐时光机回到1980年买当时既楼。

因此，30年的供款期内，供款压力系会越来越低，因为你的债项不断贬值。

头10年是最艰苦困难的，中间10年可以有闲钱去下旅行，后10年供款比饮茶钱还要低。

结论：趁息平多还本金，供楼系会越来越轻松！