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文亮言

香港楼市现在及未来状况以及下行风险

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2015年12月8日

  昨日去了港台电视部录影,节目名称叫「左右红蓝绿」,已经於昨日下午一点在无线电视,以及下午三点在亚洲电视播出,以下就是我准备的稿件。

  影响香港楼市四大因素,供应,利息,经济环境以及辣招,前三样都已经由极好开始转坏,政府亦表明不会放宽辣招,我估计,未来楼市下行机会相当高,由於有物业的人负债比率不高,即使楼价下跌,幅度亦不会太深,整体不会超过两成,但细价楼跌幅比较深,因为以往升幅过大,中型住宅则会微跌,豪宅就会保持平稳,超级豪宅可能还会有升幅。

  在上星期五,美国就业数据表现出色,道指大升,这与过往不同,美国市民忧虑出色的就业数据会导致加息,道指会大跌,今次大升,表示美国经济环境上佳,美国人接受加息。美国加息,香港就要跟随,但我们的经济环境正在转坏,加息对於那些供楼的人,将会是一个沉重负担,更不幸的是,在过去七年低息期,香港的经济环境不俗,低息可以令买物业的人愿意接受较低回报,无形中将物业价值提高,当美国加息,香港人就要回归现实,不能够接受低回报物业,在租金下跌,回报提升的情况下,物业唯有减值,结果就是楼价下跌,现在,大家只是讨论加息与否,没有人肯定加息上限,假若加3%,一个借了500万买物业的人,每月的供款就要多8,000元,在经济下行,加息一定对楼价有负面影响。

  过往,楼价升的另外一个理由是供应不足,但自从政府暂停勾地,并且以招标替代,已经有不少地皮落入不同地产商,那些中小型地产商在投得土地后会立刻开发,希望资金与利润尽快回笼,供应不足暂时成为过去,而政府又担保在未来三至四年提供土地可以兴建八万六单位,在供应充裕,而经济环境不佳,需求减少的情况下,楼价将会下跌,这是事实。

  大家见到市面上的空置铺位多了很多,就知道经济环境的确转坏,不过,仍然有人说一鸡死,一鸡鸣,那些铺位很快便再有人租用,而现实就是三鸡死,才会有一鸡鸣,空置的铺位将会愈来愈多,表示失业率将会上升,而那些借钱买物业的人,如果他们不幸失业,有机会要出售他们的物业,唔希望见到的供应量都会出现。至於辣招,政府是不会取消,现在只希望放宽按揭,就算楼价下跌,都不至於硬著陆。

 
 
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1. 路人皆知 2015-12-08 08:56:46
如果再加上第五个因素「需求」就好了。
2. 石镜泉 美国怎加息? (08/12/2015 ) 2015-12-08 09:17:13
政•经•顽石不低头
石镜泉
经济日报副社长兼研究部主管、电台财经节目主持人
 
美国怎加息?
08/12/2015



人人都话美储局会於12月加息,但真会?如加,又怎加?肯定不会月月加,但会否季季加,加到几时会减?
中国社科院世界经济与政治研究所研究员孙杰在接受《北京商报》记者采访时分析指出。「单纯就美国自身的情况看,12月加息的概率将在80%以上。非农数据好过预期、失业率稳定、在低油价冲击下的通胀水平基本接近美联储2%的心理目标。」
联邦基金利率期货合约暗示,这次会议加息的几率为79%,而明年3月前再次升息的几率则降为一半。
上周三,耶伦在华盛顿经济俱乐部的讲话对美国经济充满信心,她表示,劳动力持续改善有利於加强通胀回归2%的目标。她甚至警告称,推迟加息太久会存在未来突然紧缩的风险,干扰金融市场,甚至将经济推向衰退,并期待看到美联储货币政策正常化。耶伦的「警告」被外界解读为耶伦在加息前释放的强烈讯号。


环球经济危机 成最大忧虑


对於耶伦的警告,孙杰进一步解释说:「如果美联储还存在加息最后的忧虑,那会是全球市场,包括美国在内,全球都在警惕『下一次危机』,即便美国复苏情况乐观,但高负债率仍是不争的事实,加息拖得愈久愈有可能打破既定的节奏,而节奏过快无论对美国经济还是全球冲击都会愈大。」
德意志银行利率研究全球主管Dominic Konstam在美国於12月,公布11月就业数据前表示:
美联储的货币政策仍不清晰。而长期自然利率不仅仅是处於「较低」水平,而事实上它是一个负值。美联储加息将是一个错误的决策。
对於加息带来的影响,有以下两种观点:第一种是美联储认可的「传统」观点,短期自然利率在零点左右;第二种观点认为,自然利率是负值。这两个看法在美储局内见存在的。
德意志银行首先给出了美联储经济学家的看法:
第一种观点认为,短期自然利率在零点左右。因为名义联邦基金利率非常低,以零为下界,货币政策宽松,这就是为甚么劳动力市场能够快速改善。而通胀率还没上升,因为它是一个滞后的指标。但某种形式的菲利普斯曲綫(就业与GDP增长关系的研究)还是存在的,所以通胀率最终将会达到2%的目标。按照这一观点,如果通胀上升,名义经济增速上涨,名义利率将会上升。即使自然利率没有变,美联储未来至少能够加息到市场所认为的最终利率,即略低於2.5%,不会对经济造成严重的伤害。如果自然利率上升,那就更好了,市场将会向美联储预期的方向移动,最终利率将会在美联储3.5%的目标附近。
与美联储经济学家的观点不同,德银认为,均衡实际利率低於0,是负值。


债务骤增 美经济有崩溃风险


现在名义利率比美联储认为的要低得多,而自然利率是负值。现在的政策并不太宽松,实际上通胀高於其名义利率水平(接近1%)。一些人可能会认为,负债比率暗示了较低的均衡短期利率。例如,若名义增长是3%,债务与GDP的比率是300%,名义利率则约为1%,这时,全部的GDP增速则要用於覆盖利息成本。
当非传统的政策(如:量化宽松)导致债务增加,一旦美联储加息,利率受到冲击,将会造成经济崩溃,美联储则陷入困境。德银认为:
在这种情况下,美联储加息,实际经济增速将放缓,原因在於:生产力在充分就业时仍保持疲弱;企业因要付更高的工资,利润/价格将受到限制。而且,名义增速也会放缓,甚至比实际增速还要慢,因为通胀率会降低到1%或以下的水平。
德银表示,市场普遍预计美联储将加息0.25%,幅度看似很小,但是如果均衡利率处於负值,那么加息将会损害经济。
即使加息幅度很小,也可能导致实际联邦基金利率处在短期实际利率之上,进一步拉低需求。那么,经济将会陷入衰退,美联储就会很快被迫中止加息。此外,这样的政策错误(加息)或将导致结构性伤害,对均衡实际利率造成进一步下行压力。在这种情况下,收益曲綫将会变得平坦,直到美联储通过降息转变政策方向。
德银认为,美联储将要做出错误的决策,若加息,未来美联储不仅仅被迫降息,而且很可能进一步实施量化宽松。德银的这一观点与高盛此前的观点相似。


不能单看就业 通胀是关键


美联储有可能重新购买资产,试图再次刺激经济,促使国债收益率进一步降低。德银过去曾说过,货币政策宽松的非传统方式会继续保持。美联储10月FOMC会议纪要证明了这一点。会议纪要称,一些决策者认为,美联储将「审慎地使用额外的政策工具」,原因在於长期均衡实际利率处於较低水平,若未来经济下滑,很可能单靠降息不足以刺激经济。
这段文字是给想认真理解美储局困境的人所知,普罗读者只用知道,美国加息,不是单看就业人数就做决定的,通胀应才是现在主宰美储局加息与否的关键点。
美联储10月27至28日政策会议纪录反映了这种疑虑。记录显示,即使他们为十年来的首次加息作好了准备,几位美联储官员仍认为,如果维持低利率,那么规划刺激经济的其他方法也要「谨慎」。
美联储副主席费沙所在立场较传统的阵营称,接近长期均值的5%失业率让他们坚信,通胀将回升至美联储的2%目标,尤其是如果油价企稳更是如此。
其他人担心,全球经济形势愈发复杂,其他国家经济疲弱有可能迅速波及美国,在这种背景下,目前美国经济形势并非如往常一样。他们建议将利率维持在低位,直到美联储更好地理解价格预期在经济严重衰退、人口结构变化以及科技突破后是如何形成的,此后再采取行动。
明天才谈「自然利率」。
3. 打工仔 Andy 2015-12-08 09:44:40
博士说的是事实, 还有, 当零售业生意继续下滑, 行内的裁员潮是可以预见的!
4. 新抱仔 2015-12-08 12:18:19
其实很早零售已出问题了.  我果边d客, 一早已说静到得人惊,  旗下名店已关了几间, 及重组架构, 人工也少了3成及cut福利了.  
5. 真真薯片 2015-12-08 12:35:56
天寒地冻最好食热辣辣中式糖水,加租的滋味却不好受。《米芝莲指南香港澳门》今年首度推介街头小食店,位於佐敦、有40年历史的「佳佳甜品」榜上有名,因此客似云来理应高兴,但同时引来业主疯狂加租120%,幸得熟客平价出租同区铺位才得以延续滋味。

佳佳甜品第二代传人招永镜接受《都市日报》访问讲述加租搬迁,指获《米芝莲》推介后业主要求由现时月租10万元,加租至22万。他直斥加幅「离谱」,相当於每月要净卖11,578碗糖水才够交租。

因《米芝莲》而多了「生客」,又因此被逼迁,招想找回相关推介,却「搵唔到」。他指曾想「不如唔好再做」,但想到这是父亲的心血遂努力寻铺,最后幸得一名老顾客以每月9万元「极友情价」,租出位於宁波街的铺位,现正装修料农历新年后可交付。
7. 浪子心声 2015-12-08 14:00:04
不要太悲观,博士只说「供应不足暂时成为过去」,楼市走势还两年后港府的房屋政策。

三四年后供应不足有可能又回来。
8. 真真薯片 2015-12-08 14:58:55
浪子兄,

在下都留意到呢个关键字, 除非经济出现估佢唔到既突变, 如果只睇供应量, 其实政府已经冇地卖, 捱得过黎紧呢个浪仔港楼又供不应求, 不过, 今年初创超级新高买二手细价楼, 可能要面对三成跌幅, 如果系买黎收租而租唔出, 一个人供两层楼仲要蚀三成, 仲要加埋息, 系极度难守, 相信呢个就系博士一直警告唔好创新高追细价楼既原因
9. 引刀一快 2015-12-08 15:34:12
预料经济问题应该唔系“突变”,而系“浮面”,大陆做生意嘅人近两年都唔买嘢,点解民生问题未爆发,明显系中间有个好大嘅缓冲,值得研究研究。
10. 真真薯片 2015-12-08 17:28:18
引刀兄, 总之就系有d今日见唔到既经济问题出现啦
11. 占士 2015-12-08 19:59:09

零售业的寒冬正在来临!

12. 无知小年 2015-12-09 09:31:21
各位师兄,
想了解一下加息对已做按揭影响
小弟一年前做的按揭系 P-2.75%
P 好似好多好多年都无转过,想问加息是否P会加?
假设加息1%
P是否会由5%转到6%?
13. 无知小年 2015-12-09 09:31:50
各位师兄,
想了解一下加息对已做按揭影响
小弟一年前做的按揭系 P-2.75%
P 好似好多好多年都无转过,想问加息是否P会加?
假设加息1%
P是否会由5%转到6%?