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人间正道是苍桑
汤文亮博士
纪惠集团行政总裁
2015年2月18日
上星期，我撰文发表了细价楼爆煲论，本来是没有什么特别，因为我每天都写关於楼市文章，有时一篇，有时两篇，遇上特别情况，我可能会写三篇，但“爆煲论”经过报章转载之后，变成全城大热，楼市冰封，据闻沙田第一城上星期六，日，没有成交，我觉得让买楼的人冷静一下比较比较好，我收到不少支持声音，就算是行山的时候，不少晨运客都俾个“Like” 我，不过，在我发表爆“煲论”初时，受到全城围攻，当时我想，我只不过是说出真相，希望买细价楼的人不要鲁莽，如果未能得到银行批核，要借助财务公司才能上车的准买家，务必再三考虑，出发点绝对没有恶意，点解会受到全城围攻，难道真的如毛泽东所说，人间正道是苍桑。
在1949年4月，毛泽东知道人民解放军解放南京之后三日，写下了一首七律「钟山风雨起苍黄，百万雄师过大江。 虎踞龙盘今胜昔，天翻地覆慨而慷。 宜将剩勇追穷寇，不可沽名学霸王。 天若有情天亦老，人间正道是沧桑。」在文章发表后，林一鸣持相反意见，说现在买楼好过六个月后买楼，如果我唔反驳，有心买楼的人以为我乱噏，林一鸣的才是正道，匆匆忙忙买楼，日后可能受到重大损失，或者会被财务公司追数，实在於心何忍，我要求准买家冷静又有什么不对，林兄是否需要急不及待反击，作为评论员，对於其他人的大胆言论，就算持相反意见都应谨之慎之，做足资料搜集，小心求证才反驳。於是我设下擂台宴，林一鸣不应战，而且连续发表点解不应战文章，令全港人都说我太小气，唔使六个月就已经有结果，当然是我输，我很佩服林一鸣的不战而胜。
恒隆陈启宗说楼市健康，我不敢反驳，但我并没有说楼市不健康，我只是说细价楼在政府的辣招下，集中所有市场上购买力而爆上，有不少准买家是不够实力，他们借助财务公司上车，最后爆煲亦不出奇，陈主席在了解我的意思之后，并没有好似林一鸣一样，坚持己见，说楼市非常健康。
第一冼国林说顶多有一百宗四按，并且说我是一个资深投资者，并不是一个资深的放债人，冼兄有所不知，在七十年代尾我们已经持有放债人牌照，比冼兄起码早二十年，当年，澳洲佬阿伦奔达Alan Bond以雷霆万均之势袭港，并且说我们的财务公司有个“Bond”字，要我们改名，最后告上法庭，与我一起去的鬼仔律师面对对方六个大状，震过猫王，最后，我亲身上阵，在没有输的情况下全身而退，公司亦不需要改名，整个故事我在商台的“在晴朗的一天出发”讲得比较完整。所以，我并不是一个不懂得财务公司运作的人。有线电视新闻在调查之下，初步结算，有千宗三、四按物业，而一般人都知道物业在财务公司三按，与四按，甚至十七按，二十二按根本没有大分别，最后都会变成银主盘。冼兄对此亦不作公开辩护，我相信，向他提供资料的职员一定被他插到失魂。虽然林一鸣不应战，其他人又收口，但事情并未因此而结束，反而，正在开始，大家一定要留意以后发展。
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1. JL 2015-02-18 09:57:46
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2. Aaron 2015-02-18 09:59:32
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3. Simon 2015-02-18 10:00:13
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小弟是近日才看汤教授的文章的，看了几天都知道教授用心良苦。为什么人们看不透?
相信楼市呢几日无论如何都比2月10日之前更健康。什么人们不知道?
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4. 忠实粉丝 2015-02-18 10:24:17
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博士……年尾收炉仍关心大家……有心……同你拜早年，祝身体健康、合家安好、事事顺利……你已经尽力了，问心无愧，何不收拾心与家人过年呢……升与跌……身外物麻…过年再说吧
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5. 舍神 2015-02-18 10:37:47
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我也好想知六月后胜负谁属。 博士咁有份量,其实观点既野,说一次就够，重覆反而不美。 CCI 现在around 136点, 林生说现在买总好过6个月后，本来说6个月后CCI低於 136便应算输，但如不是大幅低於136,对买家而言也不过是打过和罢了。 公平地说,如博士肯"让赛",例如低一成以下 (CCI 122),人家会易d应战。 说博士小气，在呢件事上是不公平的。不过，无论林生口头应战否，其文字记录都已抹不掉，喜欢与否，已是约誓一战，不接战反而很冇风度，更何况人家如此大方。 个人佩服博士的胆色，自问exact timing并无信心。
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6. 心清眼亮 2015-02-18 10:47:26
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引述星岛日报报导:「财仔」五度放贷 学者：成楼市隐忧 银主盘急增至60伙 按季升五成 楼市震荡已展开，事实终是事实，莫辩。 我也给汤先生Like!👍
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7. 小师妹 2015-02-18 11:08:45
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有学识及分析力的人不难找到 , 但同时有良心及社会责任的就没有几人 , 汤博士就是其中一个表表者 ! 博士支持您 !
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8. Simon 2015-02-18 11:10:46
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刚看了六楼那则新闻。看到毛骨悚然。现在已有迹象了。
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9. 老C 2015-02-18 11:13:46
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有投资者认为：细价楼将会在三个月内爆煲，原因是财务公司做了过多的四按(合共约有12,000宗)。这表示：现时的楼价全靠疯狂借贷所支持，承受不起些微的回落，一回落就会触发财务公司追数，逼借贷过度的小业主卖楼还债，引发起抛售潮。 这个推论言之成理，只可惜，香港根本不存在著这么多四按。令这个推论失去了客观的基础。 所谓四按，是指有小业主，把自己拥有的物业一再向银行或财务公司做按揭贷款，同一个物业前后借了四次。 一般而言，银行的资金成本比财务公司低，所提供的按揭条件比财务公司优惠。有条件的话，买楼的人会倾向先在银行做按揭，以减少利息负担；只有在首期不足，或个人遇到额外的资金需求时，才会向财务公司贷款。因此，一般的首次按揭生意大部分都给银行接了，走投无路的，才会向财务公司求助。 由於一旦小业主出现财政困难，需要卖楼时，一按的银主比二按三按的银主有更高的优先权。拍卖物业所收到的钱，要先还给一按的银主，有剩才轮到二、三、四按。愈排在后面的，收回贷款的机会愈小。因此，一般财务公司亦只肯做二按，不太肯做三按，做四按的例子更少之又少。 以去年的私人楼宇按揭市场为例，合共有69,182宗按揭契登记，涉及三按及四按的，合起来才1,065宗，由财务公司接做的，只有975宗，占总体的1.4%，其中涉及四按的，更微不足道，即使连过去多年的积累加起来，也很难凑够论者推论出来的12,000宗。因此，将来即使楼市爆煲，也与四按做得太多无关。 然而，正当香港楼市炽热得令人迷信的时刻，极需要有人向市场泼点冷水，让大家头脑清醒一下，不要迷信楼市可以「长升长有」。 现时，香港的楼价之可以升完又升，主要是因为供应不足，令卖方可精挑细选那些最有购买力的买家来承接小量的货源。这类买家在市场不多，但货源更少，以至市场的承接力至今仍游刃有余。 不过，细价楼的价格延展度一向都不及高价楼。过去一年，细价楼已急升了近两成，应很快会遇到阻力。因此，我亦认为，如果今年上半年细价楼依然升得这样急，那下半年很有机会出现调整；但调整的幅度不会太大，约在5%至10%的水平，很难引发恐惧性抛售，不能看成是「爆煲」。 现时，大部分小业主的借贷都不多，即使美国加息，对他们的冲击亦有限。因此，除非香港出现政治上的大动荡，上了车的小业主，都不肯轻率「下车」。不过，现时有条件上车的人亦在减少，投资者仍是谨慎一点好。 (转载自2015年2月18日am730C观点)
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10. 自己作决定啦 2015-02-18 11:24:10
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我觉得博士已做了一件正确的事，你只系提醒能力不足而心急初次置业人士，要留心细价楼楼巿可能转向的情况，重点一直都是指细价楼，因为有SSD的税项，如果细价楼开始向下，而因心急入巿买入不靓的细价楼的业主，如想在SSD期内换个靓D的细单位可能就失了在细价楼楼有转向时的机会。到不如，等一等、睇定D，届时可能用少D钱买个靓D的细单位。
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11. 贫苦大众 2015-02-18 11:31:46
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博士每日出文力抗众专家，看来信心十足，而字里行间，完全感受到那种肯定，决心，给小弟的感觉是不论博士今次中或不中，10年后也都势必有人提起，当然评价就是天与地之别了。 博士之前的擂台阵说，下星期的CCL很可能会是下跌前的顶位，小弟也十分紧张，继续看事情的发展。 自博士出文后，政府方面豪无反应，亦没有处理财务公司问题，4按cases依然存在，博士也说细价单位不再升，财务公司就call loan，细价楼便爆破，近日小弟睇楼，业主的态度的确软化了，自动减价10万8万，如事情真如博士所料，楼巿调整可能亦在无声无色之中开始了。 当然小弟亦十分期望博士言中，有望上楼，小弟先对之前的失言先行请罪了。
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12. 博士高招的背后 2015-02-18 11:33:03
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博士真正的想法是，泼一泼细价楼冷水，让楼价的升势停一停，政府便没有藉口加辣及租金管制，这是符合博士一贯反对政府这方面的立场。
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13. like man 2015-02-18 11:38:10
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14. 途人甲 2015-02-18 11:51:26
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15. Simon 2015-02-18 11:51:36
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其实之前教授已经解释过佢四按既意思，试就个人理解再发表下吧。可能呢度D人较有米，未试过问驶问财仔借$吧。佢地会引诱你 "铲底再借"，诱饵系比就咁做三按四按借多几廿个比你。佢就赚埋银行D息。咁样就财仔而言只是首按，但实际已经系三按四按了。
即使银行都会咁做，如果你本身做紧其他银行，走去第二间做二按，佢地又会叫你"铲底再借"，诱饵系比个低D利息你。之后又再借财仔，就财仔而言只是二按，但其实已经系三按四按了。
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16. 细价楼三至六个月后见顶（足本） 2015-02-18 11:52:55
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17. 途人甲 2015-02-18 12:00:18
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To 15/F Simon， 假如上述某地产研究部的统计正确，涉及财务公司承办私人住宅楼按合约(1按、2按及3按或以上)於2014年的总数为9,364。 谨供参考。
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18. law student 2015-02-18 12:09:08
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我今次真心佩服博士, 不是佩服他的分析(当然他的分析是好的), 而是由衷佩服他一个单挑全世界的气魄.
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19. 肥师奶 2015-02-18 12:15:48
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博士女儿不是执平野买了几个红山单位吗 ? 卖了红山的人如转去集中买细价楼, 那么 细价楼自然好容易会被他们爆上，故林一鸣的预估应会赢, 而博士叫钱不多的人小心 冷静是对的. 说实在衣食住行, 住特别对任何人都重要, 可买了楼的人, 大半生都要供楼做楼奴真的
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20. 肥师奶 2015-02-18 12:16:02
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博士女儿不是执平野买了几个红山单位吗 ? 卖了红山的人如转去集中买细价楼, 那么 细价楼自然好容易会被他们爆上，故林一鸣的预估应会赢, 而博士叫钱不多的人小心 冷静是对的. 说实在衣食住行, 住特别对任何人都重要, 可买了楼的人, 大半生都要供楼做楼奴真的
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21. Simon 2015-02-18 12:17:10
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22. 引刀一快 2015-02-18 12:26:38
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其实汤生定双方注码嘅时候，我已经觉得有D唔妥，嬴就咩都唔要仲要唔再提，输就请食饭，如果有人咁様向我下战书，引刀都会回避。 原因系接受一个不对等比赛嘅时候，无疑系已经承认咗双方某种条件上嘅不对等，哪怕，系事实。
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23. 万斯菲尔 2015-02-18 13:00:45
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24. 闲人 2015-02-18 13:01:13
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吾般泥洹。经道渐灭。人民谄伪。复为众恶。五烧五痛。久后转剧。
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25. 全年仍向上 2015-02-18 13:02:08
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26. 社评： 2015-02-18 13:14:08
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【明报专讯】楼价，特别是数百万元的所谓「细价楼」持续上涨，迭创新高。近期，有物业投资者在网上发文，估计市场有多达1.2万个转按了4次的细价楼物业（简称4按物业），由财务公司借贷，认为情况对楼市构成压力，预期细价楼会在3至6个月内爆煲。此议一出，业界或其他个别投资者群起反驳，纷纷提出数据，重申楼市正常、健康，云云。这次楼市会否爆煲的辩论，涉及的都是业界或资深投资者，哪一方提出的数据和理据较可信，一般市民难以评斷，不过，此事折射出财务公司在楼市狂潮中的作用，值得关注。 近年细价楼加按增加 对楼市影響说法不同 以往物业多次加按，多见於豪宅，在价值数百万元的中低价楼较罕见，因为这类物业加按变现不多，数十万元对於业主作用不大，而银行一般要一定金额才会承按。不过，2008年金融海嘯之后，全球主要经濟体实施不同程度货幣寬鬆政策，热钱湧進之下，数年来，本港楼市持续攀升，原本价值约300万元的低价楼，或許涨价至约五六百万元的中价楼，加上低息環境，为中价楼业主加按变现再投资博取更大回报，创造了诱因。 近期，红磡海濱南岸有歷经7次按揭的银主盘，以低市价两成拍卖，东涌裕东苑有4次按揭居屋单位放售；另外，入伙不足一年的将军澳峻瀅和长沙灣喜雅，前者有单位已经做过3次按揭，后者更有单位做过4次按揭，深水埗丰匯仍未收楼，即已有业主共做了3次按揭。这些多次按揭的物业，都涉及银行和财务公司。近日荔枝角荔欣苑有居屋单位，被发现曾经「17按」，业主於2006至2013年间，先后以物业向11间财务公司及个别人士借贷，甚至是以新债还舊债，最终业主无力償还贷款，物业淪为银主盘。 财务公司涉及物业按揭贷款的数额，究竟有多少，由於没有官方数字参考，只能靠估计，不过，按本报记者採訪经歷，财务公司大多樂意做按揭业务，连不少银行拒绝做的居屋二按，财务公司往往来者不拒，可以批出八成以上贷款，只是年利率最少为25厘或以上而已。因此，虽然无正式统计数字，但是财务公司涉及按揭市场之深广程度，不宜小覷。 有物业投资者以本港目前约有1200间财务公司，推算每间公司只要做了10个4按物业，就有约1.2万个物业处於4按状态，这位仁兄认为这是保守估计，并形容「4按盘」将成为楼市爆煲缺口。近日，这名投资者的估计和推论，備受业界和其他投资者質疑，包括：有说财务公司虽多，活躍按揭业务的卻不多；有地产代理公司则说，去年财务公司承办3按以上合约，虽较2011年升了约2倍，但是总数只有975宗；亦有业界提出，今年1月，涉及3按或以上合约有118宗，占市场7260宗约1.6%；又有说银主盘仍然少於100个。这些数字，实际上傳达一个信息，就是财务公司虽涉及多重按揭，占比不多，毋須掛虑。 楼价已经狂飈六七年，楼市到了这个状态，连所谓公屋王单位实呎已经逾万元，其他私楼即使是「蚊型单位」，呎价更是「无万免问」，任谁都知道，本港楼价早已脫離一般打工仔的承担能力，持续上升迄今，已处於「谁最后接火棒」的状态。天下间没有只升不跌的楼市，即是说无论盛宴再奢華，总有散席之时，因此，物业加按次数愈多、风险愈高的道理，相信也无人不识。 多了解财务公司业务 避免危机猝发受牽连 提出爆煲警示的投资者说，「莫讲4按物业，就算是3按，物业基本上已经属於财务公司，收楼只是时间问题，如果楼价继续上升，或者可以捱多一阵，倘若楼价下跌，4按危机便会立刻出现，在骨牌效应下，楼价必定会快速下滑」，届时业主固然首当其冲，财务公司风险有多大，他们心裏有数。只是爆煲之日，银行系统会否受牽连，更应该关注。 现在，财务公司向公司注册处申请放债人牌照，即可營业，只要借贷年利率不超过60厘，就未有达到「大耳窿」的標准，不算犯法。政府对财务公司的監管力度一貫较小，对其按揭业务，据知掌握不多，金管局要求银行提供给财务公司的贷款，限定不能作按揭业务；不过，财务公司以其他名目向银行借贷后，怎样运用贷款，看不到银行有机制有效監察。今次，物业投资者与业界就细价楼爆煲的辩论，表面上看来关乎「已收割」、「未收割」的位置不同，而有不同取态，然而，辩论折射出财务公司在物业按揭业务的角色，过去可能忽略了，为了金融体系的健全和穩定，金管局有必要全面了解有关情况，同时应该研议加強规管，确保在金融危机猝发时，财务公司的物业按揭业务，不会对银行系统起到牽一髮而动全身的负面作用。
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27. North Sea 狗袁 2015-02-18 14:12:14
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汤兄, 你的言论动了别人的利益, 豈有不插你? 想一下发表言论的背后目的是什么? 难道你想楼价跌你好去入货? 陈老板和乜乜楼按公司, 总之靠地产食饭个D有邊个敢同意你说法? 我最近睇新闻先知道老兄是投资地产多年的人了, 再加上聯系滙率, 呢几年d楼咁升法系好正常, 不过, 樹不会长到天上去的, 香港楼下调是必然的, 全世界最貴既楼价, 可以維持几耐? 今年可能会再升, 升到下年都唔奇, 但美国加息系必然既事, 就算只能加少少, 加得好慢, 楼同其它金融资产一样, 升时个个买, 跌时无人买, 张化橋话香港现在的息口同97比低好多, 系, 但系, 而家d人平均得皮几野人工(中位数), 再加下息, 死未? 曾经有人同我讲话刚性需求好大, 需求大都要你有首期, 供得起至得架, 唔系点解咁多劏房? 而家美元咁強, 港紙一样強, 但其它外围地方就个个都减息, 香港跟美国, 利息己经无得再减, 唯有跟美国加上去, 一加死多几钱重, 用港元计价既野貴, 去都去d 滙水低既地方买野啦, 你以为大陸人傻? 有钱个D都去第二度买楼啦, 加上香港政府的逆周期措施, 偏在楼价最高, 加息周期出现前供应大量出现, 正是怕你跌唔死.
呢一, 二年买楼既人, 准備负资产啦
汤生我睇财经报导你的集团呢几十年都系投资物业为主, 资产有二百億, 你问我, 我信你, 定信d钱少过你好多既人? 唔洗讲啦...
純一个小市民意见.
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28. 途人甲 2015-02-18 14:42:35
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RE: Simon 你说得没错，总数9千多合约只是宗数，涉及的单位总数不詳。其实除了单位总数不詳之余，单位类别(大、中、小型)亦不詳。故此对个别类别单位"可能"构成的沽压亦不能沽算。 无论如何，对於置业者而言，对利用财务公司作楼按的风险，作出预警，是一件好事。市场能健康发展，对看好者亦有利。
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29. madguy 2015-02-18 15:05:19
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30. 大寶二寶 2015-02-18 15:10:40
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跟据以往歷史经验，但凡楼市爆煲，都系有突发黑天鵝事件，例如，SARS, 金融风暴……等。既然博士已提出四按危机，姑勿论宗数有几多，人人都已有介心，已知之因素会令到楼市爆煲吗？吾使我讲咁明…………。 , 仲有正苦官员諸公都冇出黎讲过嘢，佢地掌握最多最齊嘅资料数据，可想而知会有几危险也！
共勉之，哈哈！
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31. 打工仔 Andy 2015-02-18 15:24:26
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孖寳兄 今次博土士畫公仔畫出腸, 一天都光晒！哈哈哈！
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32. 打工仔 Andy 2015-02-18 15:26:17
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孖寳兄 今次博士畫公仔畫出腸, 一天都光晒！哈哈哈！
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33. 大寶二寶 2015-02-18 15:52:32
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回打工仔兄
可能好多人唔想睇到我地呢D言论㗎。
论勿论点都好。在此祝博士，各师兄，师姊，好友，淡友羊年一团和气，身体健康，心想事成！
共勉之，哈哈！
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34. 网主 2015-02-18 16:05:29
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各位网友： 汤博士今天，现在到5点，9点半到11点，会在維園年宵攤檔。
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35. 向泛民说不 2015-02-18 17:12:30
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汤生赌半年内，细价楼暴跌，但是赢出机会不是很大吧，不过是两年内，楼价暴跌机会就会高很多。 今年全世界都在发动货币战争，个个国家都推出货币竞争式的下跌。现在唯一没有大幅下跌的就是人民币。如果人民币也参与这场战争，人民币贬值到90元港币对100元人民币以上的话，香港的自由行问题，马上解决。香港人将会明白都原来03年自由行是香港人的救命稻草是真的。 在人民币没有暴跌之前，自由行仍然每日为香港带来外汇，就是水退的时候，香港人仍然穿着自由行的泳衣，并不是裸泳，香港的楼价应该还可以撑着。但是一旦人民币贬值，香港就会像俄罗斯那样，自由行消失，香港突然发现没有外汇收入，楼价暴跌。
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36. 奶粉是支持港币购买力的基础 2015-02-18 17:26:45
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如果大家知道国际贸易，就知道支持港币购买力的就是创造外汇的竞争力。过去半年，油价大幅下跌，很多国家失去了创造外汇能力的苦况。 今日香港人以每灌奶粉20美金向外国收购，然后卖40美金比消费者。如果是香港人的bb吃了，香港人消耗了美金资源，但是如果是大陆人买了，在这个过程之中，香港人赚了20美金。如果一个大陆人可以买两罐，那么就是40美金。 40美金的概念是点呢？估计可以入口30公斤的泰国米。 香港人明不明白，在大陆人买两罐奶粉反大陆的时候，香港人就可以买30公斤的米。30公斤的米可以维持一个人几个月的生命。
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37. 原来世上有很多产油国 2015-02-18 18:03:16
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原来外资在香港最大的开资不是租金是为员工买奶粉。 原来卖奶粉比ibanker赚得更多。 原来限奶后奶粉卖小了，但奶粉仍是香港最大产业，只是不知为什么那些金融服务业还是最赚钱。
真不知数据何来，难怪很多藍屍体说没有大陸香港人水也没有得飲，好像是大陸送水不用钱的。
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38. 港币购买力 2015-02-18 19:06:22
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楼上i banker做的是零和游戏，今日美国佬QE，大量美金flood香港，香港人叫做水涨，所以i banker赚大钱，港版废青觉得好幸福，当时当水退的时候，i banker又点赚钱啊。 97年，水退的时候，i banker几多失业啊。
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39. 港币购买力 2015-02-18 19:12:03
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37楼废青，香港还有什么竞争优势。不要以为i banker赚美金，如果无外资流入，i banker根本就是消耗外汇。
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40. 贫苦大众 2015-02-18 19:17:33
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41. 港币购买力 2015-02-18 19:53:35
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楼上，你d自闭青年，完全违背了自由经济，港英留下来的核心经济，思想比大陆更自闭的废材。你还没有说，香港仲有咩经济优势。 金融市场是非常现实，当一个地区没有赚外汇能力的时候，资金就会外流，货币贬值，楼价下跌
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42. 奇奧猫咪 2015-02-18 20:06:01
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Dear Mainland comrad above,
Please stop kidding us here with your very special logic. We seldom interfere or discuss your motherland's issues. Would you please also remain more self contained and humble when discussing about the issue of another society. Thank you.
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43. 奇奧猫咪 2015-02-18 20:15:16
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还有，这个网站是用傳统正体字，如果你想你的留言较多人会看的话，你或者可以把你的殘体字转换一下会比较好。
但我知以上建议是廢话，以我在亞洲数国工作的经验，大陸同胞是最自我感觉良好的一群。
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44. 港币购买力 2015-02-18 20:25:03
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楼上废材，识几句英文就以为自己系西鬼啦 。你还未有讲香港仲有咩竞争力。 我80年代系西环玩具企业做暑期工的时候，每日做同样工作，就是转螺丝，这个动作，其实同时为香港赚美仙，虽然不多，但是当时香港人就是依靠这样赚外汇。 到了90年代，我在外资公司上班，这些公司基本 上无香港业务，但是卖器材到大陆，所以我的收 的入基本上都可以说是美金，当时香港人很多从 事同样的工作。 97年之后，工作性质虽然一样，但是已经变成了只是赚港币，完全没有创汇能力，97年以后，外资完全失去竞争力，香港人要从大陆引入产品，虽然工作一样。 废青，你为香港做过乜？
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45. 港币购买力 2015-02-18 20:28:20
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43楼，亚洲除了台湾，全部用残体字，你仲自我感觉良好。
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46. 奇奧猫咪 2015-02-18 20:56:59
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唉… 啊大哥，首先，系廢柴，唔系廢材，我知普通话讀音一样，所以傳咗上大陸之后变咗别字。 跟住，香港一直官方及商业文件都是双官方语言，大部分是英语为准，用英语是很自然而然的事。用英文就冒犯到你，你会唔会可以considerate啲呢？(其实这正正就是为什么大陸同胞总是在国际机构里难以融合的原因，自我感觉良好的思維)
跟住，其实个讨论一直围繞港楼市走势，有好友有淡友，无师兄扯去国际競争力(除了你),而我相信好多人都知不進则退，港競争力无以为继的问题，是你突然间強国人民族心上脑，逼人答"你们的競争力在哪？？"……
最后，呢度系港楼论坛而已，如果你想发揮愛囯愛党心，及揶揄别人，可以到其他地方，你会有更多共鸣。
sorry, 補多句，如果你觉得香港咁可笑，你可以回大陸或闖出世界，唔驶在这小池塘里。我公司在美澳都有啲在外长大的中国藉人才(不是那种投资移民土豪)，they are very talented and no communication problem。希望有一天全大中華也能这样。
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47. 珍惜香港 2015-02-19 00:02:40
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【珍惜香港】五、四、三、二、一 ..... 恭喜发财！新年快樂！又喺我啦！再次响呢个咁寧静嘅凌晨时分，一馬当先同大家拜个早年！ 就好似舊年咁，我响 2015 年头許果 三个祝願，当然亦同时喺我对 羊年嘅祝願： 关於楼市： 我就祝羊年，香港楼价橫行啦！关於投资： 我就祝羊年，各位搵到適合自己嘅长线投资新机遇啦！关於港人： 我就祝羊年，黄虫化蝶，垃圾回收，再造成才，香港新一代重现競争力啦！不过，今年响楼市方面，我会特别加多一个祝願，喺一个四字祝願嚟嘅： 「橫行壩道」！咦？乜又喺橫行？啱，又喺橫行，但多咗啲嘢喎。果样嘢，唔好以为我打错，喺 「壩道」，唔喺霸道！相信大家都知道， 堤壩，喺有鎖水同擋水嘅作用。庸梁辣招，築起咗重重堤壩，封鎖楼市需求，招至 需求泡沫。而面对全球资金氾濫，金管局又築起咗另一度堤壩，阻擋资金流入楼市。但物业始终喺 借贷鍊嘅重要基石，借贷鍊失衡，就令到 金融扭曲哂。 早前我用 陈德霖自己嘅讲话， 回贈番佢。响呢个 環球经濟新常态之下，真喺 唔可以再用舊嘅思維去諗嘢啦！资金氾濫，已经令到全球嘅金融结构，转營成 薄利多销嘅模式；再反覆採用 逆週期手法，喺唔喺已经过时？至於庸梁，恐怕我讲啲嘢太深，佢唔明！ 其实，除咗擋水同鎖水之外，好多人都忽略咗堤壩另一个好重要嘅功能， 就喺放水。响適当嘅时候放下水、泄下洪，喺可以好有效咁穩定市场嘅。 擋水、鎖水、放水，相輔相成，就喺所谓嘅 「壩道」。 能够令到楼市橫行嘅壩道，就喺王道！所以，我祝羊年楼市： 「橫行壩道」！跟住，当然唔少得恭祝各位： 身体健康，龙馬精神；老少平安，大吉大利！
一团和气，一帆风順；出入平安，福星高照！
万事胜意，心想事成；得心应手，旗开得胜！
事业有成，步步高昇；东成西就，飛黄騰达！
货如轮转，百业興旺；生意興隆，一本万利！
安居樂业，富貴榮華；要乜有乜，买乜中乜！
上面呢堆四字恭賀说话，喺從我舊年个 馬年祝願度抄番出嚟。唔好话我懶噃，过年都喺讲呢啲啦！不过最尾果句，我就将「买乜升乜」，改咗做 「买乜中乜」，点解？买嘢，唔只喺睇升； 做人，点可以咁投机？最紧要，喺 「买中」自己认为有价值嘅嘢； 而「价值」俾到你嘅回报，唔一定响个「价」度嘅！最后，梗喺要讲多一次： 恭喜发财，新年快樂！哈哈哈哈哈哈哈哈！
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48. 惜緣 2015-02-19 00:07:24
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| 祝博士、网主及各师兄师姐新春快樂，羊年大吉，身体健康，万事如意 ! 恭喜恭喜 ! |
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49. 废青 2015-02-19 00:14:13
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小弟刚刚为公司在内地完成一次大逃殺，结束了内地办公室，因为以目前价格，内地人根本全无競争力（若小米卖三星的价钱，还有人买吗？小米能赚钱，也是学了蘋果欺压下游，而且比蘋果更凶，内地最有競争力的行为其实是人食人）。 如果你眼光只系做中低端工业，中国还可以，但若做高端开发，若不是有保护网把外国创新抄过来，内地人根本没有競争力。 閣下多少年没有回内地工做？现在发生的是外资大逃亡，民工还算不足，但白領工人嚴重过剩，内地大学生不出国根本没有出路！ 若不计价钱，以在下的公司员工计算，競争力排名是：香港>星加玻>馬来西亞~大陸 若计入价钱，競争力排名是：馬来西亞~香港>星加玻>大陸 大陸员工当非炒不可！
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50. 港币购买力 2015-02-19 00:39:20
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46楼，吾系你讲一大堆废话就可以提高香港的竞争力。但是你还没有提出一个可行的办法填报如果限制自由行失去的购买力。你就系好像泛民班人渣为反对反对。90年代我系欧洲以香港总部的印刷公司做过，也做过全世界最大的欧洲通信公司，同时也做过意大利汽车零件的精密仪器。当年就幸运了，可以去日本，英国，意大利和丹麦培训，真系几开心。 但是时代不同了，这些公司都已经系香港消失，以前我的上司是鬼佬，现在我的上司是大陆人。以前我赚到港币，其实都是美金转换过来的。现在我赚的钱，是港币only，就是这样简单。 废青，在香港未有其他替代方案之前，请不要破坏自己的cash cow，自由行。如果香港人可以好像美国那样有创新能力，比如有苹果这样的公司，欧洲好像瑞士那样，生产的表，行销全世界，我们当然可以限制自由行。
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51. 港币购买力 2015-02-19 00:54:57
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马来西亚有竞争力，90年代我有幸出差去马来西亚，当时日本的Panasonic在哪里设厂整冷气，但是又点解，Panasonic又半生不死。 讲竞争力，新加波应该都不差，其政府引入大量外劳，还有比香港更宽松的移民政策。 至于香港在旅游业和金融业，还有竞争力之外，其他的看不出有任何突出。 还有香港的厂商，其实令人非常失望，真系只懂做中低端工业，完全不懂利用大陆的资源。大陆的资源就是生产力，你看看的富士康，就了解乜叫生产力。这种生产力只有在大陆先可以出现。所以你系大陆败退，承认自己失败。香港人最喜欢讲的在那里跌低，请在那里爬起，否则，败兵之将，不言勇。 小米以低价打入市场，其实有乜问题，早年日本仔一样系甘，还有在过几年卖手机根本不是卖硬件。根本是卖其他附加服务。以苹果为例，他们已经有了itune，icloud等等。而小米一样有这样的服务，而且收紧费，但是大陆人被收费都无乜投诉，你有没有在大陆见到小米乱收费吗？可想而知小米的客户服务不差。
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52. 港币购买力 2015-02-19 01:13:15
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53. 网主 2015-02-19 01:25:42
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祝各位网友新春快樂，羊年大吉，身体健康，万事胜意 !
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54. 港幣购买力 2015-02-19 03:31:31
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大家新年好！祝汤生，亮劍，PP,法子，同埋经常做第十个人嘅引刀，law student 等网友身体健康！财源滾滾！仔女聽教聽话！
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55. 引刀一快 2015-02-19 05:17:55
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56. yuen 2015-02-19 07:40:38
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大年初一向汤博士和各位网友拜个早年
多谢博士一向以来无私的奉獻，教识我们很多市场和人生的道理
博士的文章每天都重溫又重溫
祝願博士和各位网友新一肥身体健康，家肥屋潤
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57. yuen 2015-02-19 07:43:51
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58. Oscar Lam 2015-02-19 08:24:08
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大年初一，祝博士、綱主及各位綱友新年快樂、身体健康、幸福美滿！
祝香港楼市平平穩穩！需要买楼的，以合理的价格买到安樂窩。需要卖楼的，以合理的价格成功变现。需要换楼的，成功地以小肥豬换大金豬，越换越大。
祝各位心想事成、羊羊得意！
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59. 麗娜 2015-02-19 08:42:12
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祝博士，网主，各位前輩，各位网友前輩～ 新一年身体健康，心想事成，万事如意～
博士，人间正道是沧桑，是，很对，耶穌都是这样说，但耶穌承諾给我们的不是人间，是天国，我们如何成就天国就在我们中间？就是行正道，无论如何，无论别人怎样打击我们，都要立志行正道，这样天国才会预临在我们中间，将来能够在真正天国与天主一起。你最近的言论背后的动机是对的，输赢已不太重要，因你已改变了楼市结果！願天主降福你和你家人，身体健康，万事如意！
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60. 打工仔 Andy 2015-02-19 11:25:41
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61. 港幣购买力 2015-02-19 19:58:10
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祝大家
身体健康, 心想事成!
中国好，香港好，中国可以抗衡美国的货幣战争，而同时变得更加強大，
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62. ming 2015-02-19 20:35:23
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63. 港幣购买力 2015-02-19 21:57:49
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楼上，97年之前，香港依賴美国，当时美国好，香港好。到了今日，已经改变，中国好，香港好，中国差，香港差。 博士就话财仔3，4按会令楼价下跌，我不太相信，因为应该仍然是风险可控，更何况博士已经提出了这个问题，成为一个热炒的话题，政府也应该会做下野控制下3，4按，其实博士做的就是提醒政府这个风险。 反而现在货幣战争越战越烈，Euro，日本yan，亞洲货幣大部分都貶值了10到20%以上，对中国出口打击其实很大，所以我地可以看到49楼和46网友不看好大陸工业。如果中国熬不过货幣战争，而令人民幣大幅貶值。香港今天的自由行问题将会解决，在没有大陸人来香港旅游业，但是同时香港的旅游业也玩完。 那么当水退的时候，香港人是否在裸泳呢？ 1971年，恒生指数由1700点跌到100几点，置地公司由60元跌到只有2元，一股置地公司股票也买不到一斤菜。这年水退了，但是勤力的香港人可以在工廠工作。美国人还需要香港人的产品。 1987年，股票跌小好多，当时香港的工业更加完善，货櫃码头吞吐量已经系全世界的头几位，所以香港人由安然度过。 到了97年，水退了，香港的工业呢？消失了。原来香港人裸泳。直到03年，大陸为香港穿上自由行这件泳衣，加上美国量寬，水也涨了，香港人先度过。 今次水退？会有乜结果，其实主要决定是中国经濟。如果中国经濟软著陸。香港估计可以度过。
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64. 港幣购买力 2015-02-19 22:02:22
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65. ming 2015-02-20 00:03:09
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小弟亦认爲美元趨势是走強，
在其他地方人眼里，港元而家已经貴了許多
消費吸引力相对下降.....
但似乎人民幣倾向貶值
或者中国也想这样以提高競争力
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66. to 63 楼 2015-02-20 08:18:49
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现在石油大跌价, 欧盟有地區持续通缩, 中国也出现超低通胀率， 好似有新趨势在形成中，有感觉不安和不知所措, 请大家在此搏客多多分享。
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67. 港币购买力 2015-02-20 12:41:32
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楼上，楼价最终都系由实体经济支持，QE只是水涨水退，零和游戏。
今年美国货币战争，目前中国处于下方，如果中国撑不过，人民币大幅贬值，香港实体经济肯定出现危机。
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68. Li 2015-02-20 17:54:40
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楼上 Ming 兄及购买力兄论及了歐，日 QE 的影響力。 并非一般所説 QE增加货幣流通，一定推高楼价之説。 很有意思！
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69. Li 2015-02-20 18:01:31
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过去几年，低息加上人民幣升值，很多港人，尤其通休族，己将港弊转做人民幣定存！ 如果，人民幣貶值10%, 已经食了他们差不多3 年的利息收入！ 慘！
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70. 港币购买力 2015-02-20 22:56:52
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71. carmen 2015-02-22 05:36:44
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72. 引刀一快 2015-02-23 05:55:16
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73. carmen 2015-02-23 16:34:12
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