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浏览人次：113725    回应：98
文亮言

第十个人理论

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2014年7月21日

　　楼市在未踏入七月份已经转势，不但成交量大，而且楼价亦上升，大部份评论员及楼市专家已经转軚，虽然大多数仍未预测楼市在今年内会上升，但已经改口说今年楼价会维持平稳，即使是如此，楼价要在下半年下跌4％才能令楼价保持平稳，所以，我估计在两个月之后，他们会再作出预测，再改口说楼价在今年内有5至10％升幅，这是他们的一贯作风，不过，这亦是人之常情，大家亦见怪不怪。

　　正当大家转軚的时候，有大行评论员维持楼市在明年前下跌三成的预测，如果他的预测准确，即是中原指数下跌至大约86点，有人会说，那位评论员只不过是语不惊人死不休，亦有网友撰文逐点反驳他所列出的数据及理由，其实，我觉得毋需如此大惊小怪，那位评论员只不过是借用犹太人的第十个人理论，他见到其他评论员转軚，是有责任维持楼价下跌的预测，从中大家便可以从争辩之中找出一个真正的答案，换句话说，他的预测是在学术性领域，但有多少不幸，那位评论员没有用上正确数据，所以，便给别人有机会攻击，但如果他用上正确资料，他又未必会预测楼市在明年底下跌三成言论，因为与此同时，财爷又向市民发出警告，说楼价正处於一条上升轨迹，而财爷有如斯警告，最保守估计，楼价到年底会上升至中原指数128至130点，如果那位评论员预测准确，到明年底指数下跌至86点，即是大约在一年内下跌三分一，这是一个惊人的预测，若果没有突破性分析，一般评论员不会作出如此大胆预测，所以，他被人质疑，亦是合情合理，不过，这亦是第十个人理论的真正目的，因为从质疑当中，大家便可以找到一个真正的答案，就好似现在，有人已经立刻指出那位评论员所用的证据不正确，在他收到讯息之后，第一件事要做的就是确认他利用的数据是从何而来，与及是否有误，就算他发现真相，根据第十个人理论，他一定要发掘另外一些数据，来支持他预测到明年底，楼市下跌三成的预测，他并不知道，第十个人其实就是炮灰，今次，他大大声声以大行评论员身份说楼市在明年底下跌三成的预测，如果预测不准确，楼市甚至不跌反升，他就会被大行舍弃，到那时候，如果有人还记得那大行某位评论员曾经发出楼市下跌三成的预测，甚至发出质询，大行的公关部便会发出声明，强调那位评论员的预测是他个人行为，与大行无关，到那时候，那位评论员亦确认被大行放弃，所以，在以往发出楼市大跌五成论的专家，他们的身份都是某大行前分析员，那位评论员亦不能够怪别人，只怪自己学艺未精。

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1. 华仔 2014-07-21 09:22:05
第十个人 = 引刀一快
2. 法子 2014-07-21 09:26:16
法子《百叶帘现象实例之4》

2014年7月21日

今日报章的报提供了一个百叶帘现象实例。关於百叶帘现象，详情请参考2014年6月22日。

---------------------

节录自东方日报2014年7月21日

中价楼接棒轮流破顶

【on.cc 东网专讯】细价两房户破顶潮有蔓延至中价物业之势，600万元以上破顶两房成交涌现。鰂鱼涌太古城过去两日罕录7宗成交，创2年多以来同期新高，更有两房户以666万元同类新高价易手；鸭脷洲海怡半岛亦有低层两房户以678万元同类高价转售。代理预期，随着细价物业做价癫升，中价楼市况将进一步升温。

近期频现破顶价的两房户，普遍为500万元以下的新界物业，但最近情况蔓延至港、九区的中价物业，不少两房户做价已达六、七百万元。中原卢镜豪称，鸭脷洲海怡半岛两房户继之前录得做价648万元个案后，屋苑1座低层H室两房海景户，建筑/实用面积652/529方尺，业主企硬一口价不减，以678万元沽出，实用尺价12,817元，再创屋苑同类新高。

--------------------

法子《百叶帘现象》

2014年6月22日

现在已经不用再谈会否爆边，而是细价楼爆边后，会发生什么事？

下一步应该系A的价把B的价，顶上去。

因为，其实A+B+C的供应数量都唔够应付需求。

租金也是这样。

丽城区的两房租金，是$12500到$13500。

但3房的租金，是$13000到$14000。

这是沙漠矿泉水效应。

一支矿泉水卖$3。

两支矿泉水卖$3.5

而家系d人袋口得3.3都要焗买一支。

现在「租金」已经出现沙漠矿泉水。

如果楼市整体唔够楼，「整体」楼市ABCD都要升。

但B的人受限，买唔到C，C如何升？

那么，原本能买D的人，就能买上升了的C+。

同样价钱，住细啲，楼价一样升。
这一定，%计，A会升多过B，B会多过C，C会多过D。

第一种升市是，80年代，个个越揾越多，想住大啲。需求增加。

那些年，豪住升得多，%计。

即系鱼次、包鱼价升得多过米价。

第二种升市是。

不是因为人人揾到钱，所以上升。而是「供应停咗」。

即系打扙，唔够食物。食物价格一样上升。但升的是低价食物，例如米，会升得劲过包鱼。

A推B的不是人，是商品价格。

不是现在住A的人，换楼去买B。

而是，原本买C的人，C升了，往下望，望见A的价钱已经升到和B一样。所以买B。

所以打扙时，应该屯米，而不是包鱼。

现实是，原来住A的人呢？

去了那里？

答案系：德雅（工厦）


当A的价升的时候，B的价定住。

到A的价升到B的价时，AB一齐走，C的价定住。

到AB的价升到C的价时，ABC一齐走。
ABCDE好像百叶帘一样。

今日说的「百叶帘现象」，就是想说明，现在错价的不是细价单位（A），而是中大单位（BC）。

现在A的高价不会回落，下一步是BC上升。
3. 亮剑 2014-07-21 09:27:50

汤博士-----PP 兄写呢一篇回应雷国怡前一日,同小弟讲足粒几钟.

我同 PP 都认为,你可以唱淡,可以做第十个人,但与此同时,那些有地位有地盘既评论员,唔该首先做好资料搜集,然后作结论写文章!

而唔系调转先有结论,才硬砌数据,而最大镬的是, 有 D 数据仲要唔知在边度出来!

4. 香港无奈 2014-07-21 09:48:23
如果分析向自己想要的那一边分析，还可以理解。
但是如果找错数据去分析，就昻居居啦。。。有没有搞错，那里找资料也找错？
论点是其次，原始数据错误就犯下最基本错误了。。。唉。。。
5. 小阳 2014-07-21 09:51:42

#大前研一《专业主义》中的第十人。
　　
　　“在犹太人的社会中，为了使讨论深化，总有一位成员敢于提出反驳意见，被称为“恶魔拥护者”。
　　他在对讨论的方向与大体的结论表示赞成的同时，敢于提出反面意见，对于解决方法的可行性进行验证，指出其中存在的矛盾与不合理之处。为了发现更好的解决方法，他从不同的角度提出反对意见，对讨论的前提提出质疑。”

 

this guy envokes PP to write a good article .

6. Joacheam 2014-07-21 10:05:54
不停讲，又不停错，但又以劲人自居。引刀一快是 typical 的第10个人。我们要好好珍惜，当有一日引刀一快这类第10个人也转軚，就系楼市见顶之时。
7. 小叶 2014-07-21 10:08:00
法子兄，可否说明一下ABCD 的楼宇size or description..
之前分析曾提及过，但已找不到。烦请再描述一下。谢
8. 叫人唔好买楼 2014-07-21 10:16:04

财爷又向市民发出警告，说楼价正处於一条上升轨迹，而财爷有如斯警告，最保守估计，楼价到年底会上升至中原指数128至130点，????????????

曾俊华叫人唔好买楼

曾俊华：楼价明显升 拉布阻应对
忧辣招休会前未通过
【明报专讯】财政司长曾俊华昨发表网志，直斥有立法会议员「拉布」，令立法会「塞车」，导致大量条例草案和拨款申请仍未通过，包括楼市辣招「双倍印花税」草案。曾俊华忧虑若辣招未能在立法会休会前通过，会增加政府迅速回应市场环境转变的困难。他透露5月份楼市升温，指差饷物业估价署即将公布的5月份临时数据，反映该月住宅楼价有明显上升。

曾俊华在网志中表示，议员就「双倍印花税」草案提出了十多项修订，根据买家印花税的经验，立法会大会很可能需要整整两天甚至更多时间 ，才能完成整个审议程序。他认为要保证会议有足够时间完成审议并表决，最理想的情是在星期四早上或之前开始恢复二读辩论有关草案；如果因为「拉布」或其他原因，致要在较后时间才能恢复二读辩论，草案未能及时通过的风险就会增加

 
9. 「聪明人」已开始出售 2014-07-21 10:22:21
【太阳报专讯】尽管本港中细价屋苑楼价指数创历史新高，同时有券商「转軚」，调高今年住宅楼价预测，惟「商品大王」罗杰斯坚持本港楼市存在泡沫，又说很多「聪明人」已开始出售物业，加上政府为楼市降温，楼价或面对...........
10. Peter Paker 2014-07-21 10:23:21

当天写果篇文章，大概用了10个小时，由收工写至凌晨4点几。我要回应雷生的原因，近几年，香港楼市经常俾官员、同埋厘D所谓嘅分析员不断践踏，甚至用错误的 data 去误导市场，连财爷及金管局亦曾用错误的供款：收入比率去误导大众，我就是 "给唐荣的公开信 1 - 2" 的原作者。


我买楼投资，用我自己钱去投资，赢输自己负责，又唔系去问 D 官、同埋分析员去乞，为何要老是将楼市讲到末日咁样，最惨系唔够讲还要用错的数据。老实说，唔系有咁多末日博士 9 up 咁多，我未必会写咁多。同时，我想俾更更多人知道今日楼市真正的一面，尤其今天有咁多无理的打压


同埋，十分赞同博士所说，"第十个人的理论" 及 "写的过程" 可以让我再重新思考，重新想下我的分析有冇 "漏波"。但如果我有错，亦希望有人可以指正，让我可以重新学习，


不过，从错误中学习，最好还是 learn from others' mistakes instead of mine....

11. Peter Paker 2014-07-21 10:27:52

A类：实用面积 < 39.9平方米           

B类：实用面积 40 - 69.9平方米

C类：实用面积 70 - 99.9平方米       

D类：实用面积 100 – 1,599.9平方米         

 E类：实用面积 1,600平方米或以上


1平方米 = 10.76平方尺

12. 亮剑 2014-07-21 10:32:32
PP的数据搜集渠道有几方面。
上网找寻储存
写信同政府攞
网主提供资料
从此以后各评楼砖家，会多做功课才敢出文。
否则随时俾PP搅到失业！
13. 朗晴 2014-07-21 10:32:44
如果世界上无聪明人，以后便没有二手市场了， 而现在入市的蠢人， 或许有部份就是几年前的[聪明人]。
14. 自渎陶醉 2014-07-21 10:42:30
博士一箭双鸡，利害。
15. 法子 2014-07-21 10:49:18
C观点 - 施永青
买现楼可要求先睇楼吗？
2014年07月21日
有发展商推售已有入伙纸的新盘，虽属现楼，却未有安排有意购买的顾客作实地观看，视察自己有意购买的单位，反而要求准买家签署一份放弃视察的同意书。


事件引起社会的关注，一手住宅的销监局指做法有违规之嫌。发展商却说已按有关条例提供买家所需掌握的资料，做法已符合有关条例。今次未能安排实地观看，是因为项目的第二期尚未完工，而今次发售的第一期却与第二期共用同一个出入口。开工期间不方便安排非工作人员出入，原有的保险没有提供这方面的保障。再者，地盘已交给承建商，承建商要赶工，不想承担合约以外的工作；若要修订合约，则非常复杂，涉及双方各自的利益，不一定可以达成协商。因此，发展商今次只安排穿梭巴士载客到地盘周边了解环境，没法安排准买家视察有意购买的单位。


其实，这种做法行内十分普遍，不但私人发展商这样做，连房委会卖现楼居屋也这样做，只是过去没有人提出异议吧了。


我替发展商打过工，亦在房委会工作过，知道为甚么负责卖楼的人会选择把现楼当楼花卖。发展商公开提供的解释，只是表面理由，背地里还有更关键的考虑。


真正的原因是：新盘要卖得好，必须营造气氛。连苹果推新手机，也得安排买家排队搞气氛。香港的发展商，当然想看到售楼处人头涌涌。轮候的人看到前面的人都在落订，而后面还有很多人等他放弃，难免会被群体的行为感染。因此，发展商都会设法把尽量多的买家，同一时间汇聚在卖楼处，营造热烈气氛。


若然让准买家各自去看现楼，不但要花费大量人力与时间，更会失去第一时间把客户集中起来的机会，客户的热情可能会冷却。再者，没看过的东西，容许有更美好的想像；看清楚之后，反会发现这样或那样的缺点。现实是让客户看过楼之后，愿意买的人反会减少，所以发展商都不太愿意让客户看现楼。


经此一役，一定会有政客出来要求政府立例，进一步监管发展商卖楼。但道高一尺，魔高一丈，蛋头政客怎斗得过有实战经验的商人？而且，香港的问题是供应不足，不是立例不足。供应少，买家担心买不到，才没有坚持要看过现楼才买。所以，即使有条例保障他们，他们也可能弃而不用。若然供应充足，买家就有得选择，东家不让看楼，就帮衬西家。当发展商之间要为争取买家展开竞争时，买家才有夺回应有权利的客观条件。


可惜，香港的政客根本不了解问题的本质，只晓得立例扰民，却不晓得为买家缔造有利的环境。他们处处阻挠新市镇的拓展工作，实质上令社会没法有足够的土地供应。这等同助纣为虐，为发展商欺负小买家提供客观条件。

----------

施生今日的文值得看。
16. 法子 2014-07-21 10:49:22
汤生的出发点应该不是寸别人，而是说出事实。
17. 自我陶醉 2014-07-21 10:57:32
14楼

一睇就知你系冇敎养嗰个喇， 你估唔出名就冇人知咩， 畀啲公德心唔好污染博士个留言区， 得闲就学吓人哋10楼PP兄嘅风度喇！ 

以为用啲咁嘅留言就可以赢番人， 米咁幼稚喇！
18. 提醒小投机者当心 2014-07-21 11:18:40
中评社香港10月29日电／财政司司长曾俊华昨日（28日）出席立法会施政报告致谢动议辩论时表示，楼市泡沫的风险上升，由○八年年底至今，楼价已累升了四成七，情况实属少见，令人忧虑。他呼吁市民勿轻率入市，因为利息一旦回升，楼市大幅调整，小投机者就会有很大的损失。政府会对症下药，制订适当、适度和适时的措施，令楼市健康平稳发展。

　　香港大公报报道，香港立法会昨日进行施政报告致谢动议第二日辩论，楼市相关的问题继续成为焦点。有议员关注楼市已出现恐慌性炒卖，但政府仍然坚持不复建居屋；亦有议员认为“置安心”计划有其可取之处，要求加快推出单位、放宽申请资格等。

　　吁市民勿轻率入市

　　曾俊华表示，由於香港内部资金泛滥，以及颇长时间处於超低利息的环境，令楼市泡沫的风险上升。楼市由去年年初起持续畅旺；自○八年年底以来，楼价已累积升了百分之四十七，尽管升幅反映楼价在金融海啸期间大幅向下调整后的反弹，但也实属少见，情况令人忧虑。

　　根据现时不同单位的售价，曾俊华表示，大型单位的价格较一九九七年高峰超出百分之十，而中小型单位价格亦只较历史高位低百分之十一。他提醒所有小投资者小心衡量风险，更要衡量在利率回升时，自己的供款负担能力，务须量力而为，避免轻率入市。

　　曾俊华指出，由於楼价升幅超过一般市民收入增加的幅度，纵使目前利率处於极低水平，市民的置业供款负担，已由○八年第四季的百分之三十二，飙升至今年第二季的百分之四十一。一旦利率回升至较正常水平，这个数字将会进一步上升，并会更接近百分之五十三的二十年平均数。

　　另外，楼市交投活跃。曾俊华表示，住宅楼宇买卖合约数目在今年头九个月平均每月为一万一千五百二十宗，较去年同期大幅上升百分之十九。他说，近年住宅单位供应偏低，过去两年的落成量每年平均只有八千个，是楼价持续急升的原因之一。另外，多个经济体持续采取“量化宽松”政策，大量热钱流入香港，利率持续处於历史罕见的低水平，楼市因而更加畅旺。

　　不过，曾俊华表示，目前有八十四万住户居於自置的私人物业，相信他们绝不希望见到政府推出政策，令他们一生中最重要的投资大幅贬值。因此，政府要取得适当的平衡，尽量保持清晰而稳定的政策，以免引致楼市大上大落，确保政策力度恰到好处。

　　另外，曾俊华说，未来数年住宅供应已见上升。住宅单位的中期供应量已经上升至今年九月底估计的六万一千个。在遏抑投机活动方面，今年头九个月，“摸货”占成交总数百分之二点四，比○九年的百分之三和长期平均数的百分之三点五较低。政府会继续密切监察市场的投机活动，避免过度炽热的炒风，影响市场稳定。如有需要，政府必定会作出果断的行动。

　　提醒小投机者当心

　　政府还留意到，楼市在八、九月间略为整固后，最近再度活跃，楼价和交易量齐升。曾俊华表示，不同措施的效用不可以即时完全显现，但市民可以放心，政府会继续密切监察情况，有需要时推出进一步的措施，确保楼市平稳健康发展，在这方面的决心是毋庸置疑的。

　　曾俊华呼吁，市民不要因为市场的炽热气氛，作出一些超出个人能力范围的投资决定。“现在利息已经处於极低的水平，未来只有上调的可能，而楼价亦不可能无止境地上升。一旦利息掉头回升，而楼市出现大幅调整，小投机者的财政会受到很大的损害。”市民过去曾经历过资产泡沫爆破时对社会经济的影响，所以应从历史中汲取教训。
19. 卡拉马 2014-07-21 11:20:51

回： 华仔

第十个人 = 引刀一快

引刀一快  = 自我陶醉

20. 顺民 2014-07-21 11:21:01
自醉兄，有人在后面做埋一些低三下四手段，只证明佢系心胸狭窄及无自信的小人一名，或者佢系怕比人叻过佢而令佢无得捞。你亦无需介意，又或者学我咁唔使同佢客气。呢条友我已经知佢系边个，送佢几句说话，多行不义必自毙，若要人不知，除非己莫为。
21. 卡拉马 2014-07-21 11:28:58
小阳姐姐

你呢个问题呢，好易答，跌系一年以内嘅事，点都唔过年半，至于跌几多，四成甚至更多，至于跌几耐，有好多变数。
点，咁翔实嘅答案，好多自称专家嘅都唔会俾岀嚟。
22. 卡拉马 2014-07-21 11:31:08

第十个人 = 引刀一快

引刀一快  = 自我陶醉

=第十个聪明人

23. 卡拉马 2014-07-21 11:36:18
如依度可以好似facebook咁, 可以选择hidden某d人既po文就好lu~~~ 有几个真系好叉烦, 搅到要花好多眼力至可filter D好野黎睇, 例如nobody兄果d, 真系写得几好.
24. 卡拉马 2014-07-21 11:41:21
86. 引刀一快 2014-07-17 16:31:58
亮剑兄，稍等

亮剑兄，稍等

 To 亮剑兄


唔好意思，咁夜先囬覆。我有事外出刚返到屋企，我接受呢个牙铰战，所以要研究一下呢个CCL嘅概念和构成，我睇大跌冇变，不过要研究下CCL先比较好订出跌幅，早前嘅118较量只系买上买落，今次要定位，必须要认真睇睇，因爲我尊重呢个比赛。
以前睇恒生指数就系睇上落几多点，点会背得出咁多只成份股吖，依家要较量就要睇睇中原嘅成份屋苑先。
25. 卡拉马 2014-07-21 11:44:41
大家可以睇返下面, 引刀一怏大哥当日如何被我叫佢"唔好得个讲字, 不如show 啲料泥睇下, 估下年尾CCL系几多", 点知引刀一怏大哥估CCL跌到113, 出哂阳相.

引刀一怏大哥真系好有料, 好准, 仲好经典.

引刀一怏大哥在6月5日(23:45:36) 时已经清楚讲明, 2014年尾CCL会在113之下. 

当时CCL是118.37. 引刀一怏大哥唔讲由自可, 一讲楼市会跌到113, 楼市就马上急升. "灯神刀" 当之无捋愧!

难得引刀一怏大哥还自称是有料之人,很可信, 还经常发表鸿文. 真系无料的人特别厚面皮.
26. 天使 2014-07-21 11:45:31
吹水无用,叫果位大行评论员,身体力行, 用下跌三成的价钱卖楼, 睇下佢制唔制? 到时会唔会得86点?
27. 卡拉马 2014-07-21 11:47:02
听讲引刀一快兄就系传说中嘅东方不败(子孙根已分离），六亲又断埋，仲有精神分裂症，真有其事？
28. 卡拉马 2014-07-21 11:48:08
197. 引刀一快 2014-07-20 15:00:05
乜依家年尾喇咩？系咪你D屋企人攞日历纸抹鼻涕搣多咗呀？依家7月咋，年底118，睇住喇。
29. Albert 2014-07-21 11:48:41
前几年好友用家,用行动实践自己嘅睇法,已经一楼在手,升值几成,再用低息供咗几年本金.
淡友用家,也用行动实践自己嘅睇法,已经俾咗几十万租楼,楼市冧3.4成,都去唔返佢地当年嘅上车价位,仲嘥咗个低息期.
30. 卡拉马 2014-07-21 11:48:54
以为咁多回应，有啲乜point讨论激烈，原来又系两个废柴淡淡一唱一祸，晒9人时间，自己去whatsapp up 饱去啦， 一d功德都冇，正一搅事猪西麻x烦蠢西。
31. 自我陶醉 2014-07-21 11:49:06
顺民兄，

其实我都唔介意佢乱噏， 不过废事大家睇完佢啲留言要洗眼啫！  如果佢唔系之前话自己有小朋友， 我仲以为佢得十岁呢！ 希望佢小朋友可以出淤泥而不染喇!
32. 卡拉马 2014-07-21 11:50:14
208. 引刀一快 2014-07-20 21:58:20
挂住“微服出巡”咪少见咗罗，唔好当人唔知先得架。
33. 卡拉马 2014-07-21 11:51:34
引言：
刀又烂又生锈，仲喺度扮高手
一粒老鼠屎，搅污遭晒成窝粥
快啲行L开，哩度唔欢迎你d废柴
34. 如风 2014-07-21 12:08:59
希望博士认真考虑送聪明一快一面镜子，谢谢！
35. 自渎一快 2014-07-21 12:23:55
可怜的2只傻鸡一只想做聪明人，一只想做第十个人，结果被博士一箭射下，成为死鸡…………撑饭盖。
36. 顺民 2014-07-21 12:34:42
自醉兄，虽然一向以来我对楼市的看法与你并不一致，但我却喜欢阅读你的言论，请别让小人打扰继续发言。相信博士亦不喜看到这论坛变成一言堂及只有单一立场，又或只有擦鞋奉承的回应。如果这样，这博客亦没可看价值了。
37. 亮剑 2014-07-21 12:50:09
我不认同引刀一快及自我陶醉兄某些论点，但佢哋有时候嘅论述，亦可启发小弟找寻资料求证，作为第十个人理论来说，我亮剑绝不希望他们俩兄弟喺呢度消失，引刀兄消下火再作理性讨论，真理系越辩越明的。
38. 如风 2014-07-21 12:52:39
【东方日报】指， 收购不成，市建局倒贴工厦千万。市区重建局工厦重建先导计划再度受重创兼面临「冚旗」，继西环士美菲路祥兴工业大厦重建住宅遭全体业主反对被迫搁置后，该局重建长沙湾永康工厂大厦同遇业主强烈反抗，大厦业主立案法团更玩谢市建局，出「绝招」在市建局尚未收购得决定性的逾五成业主前，议决斥资二千万元即时做楼宇大维修「执靓幢楼」，「摆明车马」拒卖单位，市建局收楼不成反「孭住」近五成业权，「焗畀」近千万元修葺费。
39. 惜缘 2014-07-21 12:55:28
同意顺民兄及亮剑兄，如果此回应区没有引刀兄及自醉兄的话，一定没有现在这麽精采(除了有心人呢几日的谩駡之外)。
40. 如风 2014-07-21 13:01:09

回：37

你意思是当他们是练剑的活把？好！果然是世外高人，佩服!

41. 引刀一快 2014-07-21 13:07:56
大陆人嚟香港买嘢少咗，唔好瀬晒驱蝗，本来就系经济走下坡。
14亿人嘅经济走下坡，700万人受嘅影响会慢慢呈现，跟著就系恐慌性抛售。
呢度主旋律都系话升，而且大家对三到五个点嘅价差都好眼紧，咁就系为恐慌性抛售埋下伏綫。
数据系已经发生嘅事情，如果单凭数据可以准确预测未来，电脑就足够，毋须人脑。
我继续睇跌，好简单，唔使长篇大论，就系呢度嘅分析，几时都回避咗大陆市况对香港嘅影响。
回避大陆因素嘅分析，我质疑。
冇重视大陆因素嘅结论，我唔认同。
大陆印咗好多银纸大家都知，香港印多咗几多呢？有冇人可以讲下？
唔好话我听大陆市况系揾嚟讲嘅，亦唔好要我量化大陆市况成爲数据。
总之大陆依家已经开始萧条，仲有排差。
咁好境点解岚山要咁卖法？
42. 小阳 2014-07-21 13:16:41
赞成自由讨论这论点。

自醉兄讲的投资理念和引刀兄介释中国内地民众思维也很OK，其实有$未必一定买楼的。

自醉兄亦指出香港太依赖大陆的政策优惠，令到香港人减低竞争能力，这也是真的。


43. 哈基宁 2014-07-21 13:17:17
有人继续睇跌，可惜想沽空都做唔到呢！连物业都无个，沽条毛咩？
44. 自我陶醉 2014-07-21 13:19:11
顺民兄， 其实明年中前我依然同你一样系好友啊！ 非常同意有正反意见才有意思， 有啲人只希望单一意见系唔专业， 冇自信嘅表现， 亮剑兄说得对， 真理系越辩越明的。
45. 引刀一快 2014-07-21 13:26:19
To 37楼 亮剑兄

果D鼠辈做埋晒D污漕嘢，仲要你帮佢地出头，真系难爲你喇。
牙铰战唔该你叫埋果日，喺背后队你出嚟要你出面果几位，现身参与，咪咁隂湿。
我一向都系理性讨论，驶咩消火？乜你都知道呢D人嘅所为会令人恼火咩？
我唔系咁火喔，我睇佢火过我，连面子都唔要嚟玩D核突嘢，我就做唔出嘞。
46. 引刀一快 2014-07-21 13:36:37
To 39楼 惜缘

同意顺民兄及亮剑兄，如果此回应区没有引刀兄及自醉兄的话，一定没有现在这麽精采(呢几日的谩駡除外)。

我同自我陶醉兄完全冇谩駡过，系果两只鼠辈谩駡啫，你讲说话要讲清楚。
47. 哈基宁 2014-07-21 13:40:28

睇好都无钱上车，所以咪睇跌law，使乜长篇大论？好简单。

成日睇跌去掩饰自己无钱，呢d咪叫自我陶醉

48. 惜缘 2014-07-21 13:55:53
Sorry引刀兄，
在睇到兄台的回应之前，我已经改了(因我都觉得有小小唔妥)。
49. 引刀一快 2014-07-21 13:56:32
你梗系望我冇钱喇，我发现你系一个俾妒忌心支配嘅人。
50. 引刀一快 2014-07-21 13:58:30
惜缘兄

(除了有心人呢几日的谩駡之外)

(除了被有心人呢几日的谩駡之外)咁会合理D
51. 哈基宁 2014-07-21 13:58:36

连货都无件就喺度学人讲楼市，呢D咪叫狗up。自以为可以同3英相比，比人明玩比人明寸都唔识死，仲要扮死狗讲多谢........唉！你阿妈见到真喺死不瞑目！

52. 引刀一快 2014-07-21 14:18:23
咒人者先死，你去买X宇喇，买定啱架喇
53. 路过 2014-07-21 14:20:46
又开战，主角又系引刀，配角又系自醉。
2位检讨下啦！
54. 引刀一快 2014-07-21 14:24:04
我阿妈好健康，梗系喺你果度折番嚟嘅嘞！多谢喔。
55. 引刀一快 2014-07-21 14:25:50
扮咩路人吖，孝服你都未除。
56. 自我陶醉 2014-07-21 14:29:00
引刀兄， 你唔系话过唔睬啲影子人咩？ 你又中计喇! 人哋话我冇钱唔系话你， 认真你就输喇！ 呵呵！
57. 引刀一快 2014-07-21 14:34:49
唔系嘛？你冇钱咪即系维多利亚港干塘？
58. 路过 2014-07-21 14:36:23
不如叫版主公布下边d人系分身
59. 引刀一快 2014-07-21 14:36:30
佢攞人地D家人嚟咒，都要回应下嘅，回应可以弹番双倍俾佢架。
60. 自我陶醉 2014-07-21 14:47:36
引刀兄， 你唔好讲笑喇， 呢度大把有米人士， 如果我有资格排最尾都系我嘅光荣啊！
61. 有D奇怪 2014-07-21 14:48:03





有D奇怪？今日的基本因素同当日 (2011) 相差相差无几？ 为


何雷生会转軚转得咁急？




野村香港雷国怡：内地不硬陆 港楼市续升

文章日期：2011年8月11



日
广 告
&amp;lt;a href="http://adclick.g.doubleclick.net/aclk%253Fsa%253DL%2526ai%253DB-4Ed0rXMU5PJMoyp8gXSz4KoBOyNj7UFAAAAEAEgADgAWIS-sorLAWDZAoIBF2NhLXB1Yi0yOTYxNjcwNDI5NTg5NjYwsgEWcHJvcGVydHkubXBmaW5hbmNlLmNvbboBCWdmcF9pbWFnZcgBCdoBRmh0dHA6Ly9wcm9wZXJ0eS5tcGZpbmFuY2UuY29tL2NmbS9wYTMuY2ZtP0ZpbGU9MjAxMTA4MTEvcGFhMDEvbGFrMS50eHSpAtI6inmZUIE-wAIC4AIA6gIlNzEwMS9NUENfRmluYW5jZS9hbGxjaGFubmVscy1wcm9wZXJ0efgCgdIekAOwCZgDsAmoAwHQBJBO4AQBoAYg%2526num%253D0%2526sig%253DAOD64_3_PdfiiwLKEA4pV4LuqOO_iTL_XA%2526client%253Dca-pub-2961670429589660%2526adurl%253Dhttp://www.positano.com.hk/" target="_blank"&amp;gt;&amp;lt;img src="//creative.mingpao.com/image/201407/Positano-ver2_300x250_20140703.gif" width="300" height="250" border="0"&amp;gt;&amp;lt;/a&amp;gt;

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【明报专讯】过去1年，内地和香港的楼巿不约而同受到政府政策调控，加上最近美国主权債务评級被降，增添楼巿前景不明朗因素。不过，野村国際（香港）董事总经理兼亚洲区（除日本外）地产研究部主管雷国怡指出，支撐香港楼市的因素，如负利率和正租金回报没有改变，美国也难以在两年内加息，私人住宅落成量仍维持低水平，除非中国经济出现「硬陆」，本港楼巿仍会继续有上升空间。

雷国怡指出，綜合住宅租金﹑空置率和巿民收入的变动等，维持今年全年香港楼价平均升15%，由於上半年已升12%，所以下半年升幅只约有3％，明年则可再升7%。他预期美国至2013年才开始加息，料今年楼价由租金帶动，预期今、明年租金有机会分别升15%及7%。

「自从2009年息率开始向下后，而存款和按揭息率接近最低水平，令楼价高企，租金也跟楼价一齐上，但过往楼价走势跑赢租金，令住宅巿场租金回报率走低，现时整体住宅巿场租金回报率为3.6厘，豪宅则低至2.8厘。」

维持楼价今年升15%目標

香港住宅租金回报偏低会否对投资物业构成风险？雷认为，3.6厘的租金回报率是过去10年最低水平，但要视乎美国何时会加息，倘若未来两年不加息，现时租金回报水平是合理。

「现在一般按揭息率约2.5厘，存款息率近零，买楼合理否要视乎机会成本。如当你买一个逾1000万元物业，首期付五成，餘五成做按揭，按息2.5厘计，咁你的机会成本是1.25厘（一半楼价首期，做存款是零息，另一半按揭供款，按息是2.5厘，两者平均便是1.25厘），但一般住宅租金回报3.6厘，就算豪宅收租回报都有2.8厘，咁你都仲有利可圖。」

不过，除息率走势之外，中国内地去年以来多次提高金融机构存款准備金率，令巿场流动资金的投资活动放緩，本港多家银行今年3月以来已多次提升拆息按揭利率（H按息），对楼巿多少也有影响吧？

楼价高企 与热钱关系不大

雷同意或有个别情对内地投资香港有些影响，但近年中港两地经济活动愈加合，情未必如巿场部分悲观人士所估计。「如果中国唔掂香港都好差，中国好香港都会好，所以视乎今次中国系軟陆或是硬陆，又或者是无陆。如果系硬陆问题，经济一下子收紧得太犀利，跟住全部经济向下走话，咁当然系一个风险，楼巿咁至会。」

但雷指出，出现上述风险机会不大，「究竟是否因为大陆的资金太多涌来香港投入楼巿，令楼价好高？咁我要睇番楼价升幅和租金升幅，本地供求，以及巿民收入能否负担得到，香港楼价高企，看来同热钱关系不大。」

他解释，去年楼价升21%，租金升15%，租金不会有炒作，楼价升幅和租金升幅只有6个百分点的差距，反映内地资金和热钱推动香港楼价的因素不强。又如今年以来楼价升12%，租金截至5月止升约5%，差距如此细，同样反映内地热钱非推楼价上升主流。「我觉得人认为楼价升系由於息率好低，太多热钱，但系我不要忘记楼真系有人住，因为睇番香港整体空置率只有约3.6%，都仲系好健康，如果空置率系8%，咁先至会担心。」

空置率低 楼市有实质支持

香港楼巿有没有泡沫的问题，雷以有趣的数值指出，「好多系差不多一样喎。香港近期失业率3.5%；写字楼空置率又系3%，住宅空置率又系3％多；咁点解唔同都差不多一样，但系要话楼巿有泡沫？而其他就唔系泡沫？」

「所谓泡沫，要看是合理不合理，97年时供楼利息遠高於租金回报，人们仍瘋狂买楼，是为不合理，这便是泡沫！」

撰文﹕鄧雅各、陆振球

攝影﹕鄧宗弘

62. 高字派 2014-07-21 14:58:52
讲多无谓，食多会济。懇请各方好友，继续唱好唱高唱行啲，制造紧張气氛，极速高位派货。
第十式”金蟬脱殼。
63. 引刀一快 2014-07-21 15:02:04
自我陶醉兄

呢度排第尾嘅，一定唔系你，多数系睇见人地有大陆楼都唔抵得果位，我都未讲佢知我有几多，佢就已经眼紅到咁。
64. 引刀一快 2014-07-21 15:08:47
佢成日都想套人地D私隱，睇下人地有几多，咪就系想知人地系咪少过佢罗，有货嘅人唔会咁细路仔，佢就日日望人冇货，佢咪唔使排第尾罗。
65. Dog Eye 2014-07-21 15:46:43
No money/no property no talk? Cannot reason.
66. 柯南 2014-07-21 15:57:37
声称于国内拥有物业而实质没有者绝子绝孙
67. 亮剑 2014-07-21 16:12:24
3年前雷国怡指出，支撐香港楼市的因素，如负利率和正租金回报没有改变，美国也难以在两年内加息，私人住宅落成量仍维持低水平，除非中国经已出现「硬陆」，本港楼巿仍会继续有上升空间。

雷国怡指出，綜合住宅租金﹑空置率和巿民收入的变动等，维持今年全年香港楼价平均升15%，由於上半年已升12%，所以下半年升幅只约有3％，明年则可再升7%。他预期美国至2013年才开始加息，料今年楼价由租金帶动，预期今、明年租金有机会分别升15%及7%。
………………………………

雷生基本上喺11年8月中所作的预测，除估测美国会於13年就会加息外，都基本上都讲对，在此我向你鼓掌。
有人认为美国加息，香港楼市即釘，但我亮剑认为，睇息要睇实质利率，即扣埋通脹率先好讲嘢，而有负利率的一日，楼市还未断气住乃我的经验之谈。

整体空置率仲系几个%，即代表楼宇仲系供不应求，香港每年刚性需求大约万伍个，但对上几年实质供应每年9仟左右，即每年短欠约6仟，咁香港打后5年每年要供应近2万个私楼单位，先追回呢几万个拖欠，才能制止楼市上升势头，根本系常识。但打后5年每年新增供应有否两万呢？矛波应心中有数！

楼市有无泡沫，最简单睇供仲系咪平过租，如果要更仔细去量度，咁法子兄呢个衡平比可作温度计，但呢个指数最近系约1.1左右，即畧贵而矣。

雷国怡先生以今日的我来打倒昨日的我，乃勇士所为，但雷生能否俾个理由出来，以解释以相似数据，为何可得出南轅北轍的结论？
68. Alan Pepper 2014-07-21 18:14:59
Actually I am concerned about the general business atmosphere in Hong Kong. Seems like businesses are going through a down turn. This may affect the property prices somewhat (maybe not lower the price but keep it constant) . But on the other hand. The mortgage is so low in HK that not many people want to sell low. That could keep the prices stable. 

My "non technical possible guesstimate prediction." is: slow price increase of maybe 2-3% per year for the next 3 years. :P
69. Tom 2014-07-21 18:34:33
博士：
我亦同意你昨天指土地供应的上升及普遍市民预期收入放緩会减慢，甚至拖低楼价。
但我不认同发展商一定会为了托价而不卖楼，因他们会想若土地供应继续上升，今天不卖，日后要卖得更平；亦给今天肯卖楼的发展商搶先吸走市场购买力。
盼你能回应！

70. 小阳 2014-07-21 19:16:09
看罷雷生的2篇报导，楼价须下跌3成的主要原因，如下： 
1， 高收入买家减少；
2，招税下，国内买家比例大减，使到失去主要购买力支持楼价；
3 空置率低并不一定可以支持高楼价、租金；
4 借貸增长过快，尤其住宅按揭、个人貸款、貿易融资等，使到经济不能承受加息的影响；
 
我觉得第一和二点是对豪宅影响大过中小型住宅。豪宅租客因为公司cut budget or 裁员而被迫降grade .尤其是做雷生个行，但是他们末必会离开HK, 因为出面更难揾食.


但系PP证明高收入家庭有增长，因为建筑，IT、公务员 等人才需求多左,而夫妻全職工作很普遍，所以我估计高收入家庭和降grade 专业人士对中小型住宅有需求。

至於超有$大陆人买少左豪宅,因为打貪或者辣招，但系个班双非，非本地生都有刚性需求，中小型都难跌。

第三点雷生话中区俾得起＄D外资走左，为了不立空租，只好平d租。
我觉得不出奇，因为中区等於LV袋，LV 皮系膠，价＄貴因为名牌，d 外资cut cost ,唯有搬走向下流，去覌塘买Michael kors (Citi bank), 佢地向下流不等於冇需求。所以观塘和中区差距会收窄。  

4， 佢话个人loan 和trade finance loan 大，我信佢， 你睇楼按广吿几多先得，trade finance loan 好多＄上左大陆，但是我唔惊加息，因为大陆息同港元息有距离，点样香港借＄都平过大陆,我最怕大陆经济爆煲，按楼借＄个批一定会有问题，那么一定对全香港楼市有影响。

所以我觉得雷生系话豪宅市场多过平民market . 最尾个point 就睇到时大陆会爆or not la . 
  

雷生D客非富则貴，所以佢写俾佢D客睇

71. 印度薄餅一塊 2014-07-21 23:43:42
To 17/F 自我陶醉

一睇就知你系狗娘养， 你估有出名就唔系狗娘养， 冇左你同引刀一快，博士个留言区先至唔再污糟就真， 得闲就学吓人哋14楼自X一快咁优默啦！ 

以为用啲咁嘅下九流串人留言就可以赢番人， 米咁傻猪喇！
72. To 31. 自我陶醉 2014-07-21 23:51:07
73. To 41. 引刀一快 2014-07-21 23:58:20

如果单凭数据可以准确预测未来，电脑就足够，毋须人脑一一一讚同！但唔系靠你个猪脑。
74. 引刀一快 2014-07-21 23:58:46
自我陶醉兄

佢自己已经撕破面，想用言语暴力逼你陪佢肉酸，我知道你唔会中计嘅，我喺度揭开佢嘅幼稚动机啫。呢D低級嘅激将法，唉..........................
75. 引刀一快 2014-07-22 00:03:42
亮剑兄

我知道你同呢两位人士有私交，唔该你勸下佢地喇，唔该唔该，多谢多谢，起码玩嘢都玩少少水平岀嚟喇，一味语言暴力。
76. To 57 - 60 自我一快 2014-07-22 00:04:19
收皮啦，两个喺度互吹，扮有钱，咁钟意互吹私底下约出来去殘廁互吹饱佢喇，哼哈二吹！
77. 引刀一快 2014-07-22 00:06:08
小阳姐姐

我知道呢两位人士好重视你架，唔该你勸下佢地喇，我知道你嘅飛吻会系佢地解开心魔嘅良药，唔该勸下佢地，好肉酸呀，喂.............
78. 引刀一快 2014-07-22 00:08:33
久而久之，呢度嘅看官连人身攻击嘅底綫都会麻木遺忘。
79. 阿Q 2014-07-22 03:37:56
To 引刀一快兄:    
有事请教,我对中山及珠海有些兴趣，想问问有关情况。  
1.深圳中山是否落实起一条连接橋?
2.珠海被评为中国最宜居城市，是否名不虛传?空气质素如何?
3.有否听过中山丶珠海的城轨路線，有什麽支線会伸延?
如能賜教，感激不尽。
80. 自我陶醉 2014-07-22 08:22:59
81. 自我陶醉 2014-07-22 08:32:40

引刀兄， 咪由佢噏罗！ 你理佢佢仲以为自己成功咗㖭， 你都唔好陪佢癫喇！ 

你試过听收音机試試莎莎未？ 只要你当听唔到， 佢就会消失㗎喇！  小阳无辜㗎， 唔好拖埋其他人落水喇!

82. 引刀一快 2014-07-22 08:51:32
To 79楼 阿Q

自我陶醉兄已经回答的部份，不贅。
珠海的空气确实唔错，唔会差香港几多。
由于位处河口，好多新鮮靓河鮮海鮮食。
83. 引刀一快 2014-07-22 08:59:01
自我陶醉兄

我唔系拉人落氺呀，小阳同亮剑早就为果两个缩头嘅人洗湿咗个头喇，你唔见小阳质问我、亮剑发起牙铰战咩？叫佢两个出面系因爲佢地有私交，继续嘈又系队佢两个岀嚟，对小阳亮剑都冇好处，去暗裏摆平佢地系最佳人选。
84. 亮剑 2014-07-22 09:02:11
点只小阳，我都系无辜㗎，引刀兄 唔好拖埋我们同我的朋友落水喇!
佢哋得闲都走去埋堆睇XX区同乜乜区，找工商舖捡平货、揾真银啦！
85. 引刀一快 2014-07-22 09:05:45
亮剑兄

话就一句，当日系咪有人叫你出头要我攞两年预测，讲真话，唔该。
86. 法子 2014-07-22 09:09:11
回7楼小叶，

对不起，现在才看到。现在我一般只在早上看 property.hk

我上面写的A到E，原意是以「面积」去分，用的定义是以差饷署为准。你可在这找到

http://www.rvd.gov.hk/tc/property_market_statistics/completions.html

但其实，百叶帘原理上应该是以「价格」去分A到E，但同一个单位价格会变，但尺数不会变。
87. 引刀一快 2014-07-22 09:23:20
不过我成日都“看”到你喔。
88. 亮剑 2014-07-22 09:27:17
引刀兄……
无任何人可指使我喺呢度写野，之前无、而将来亦唔会有，你一向头脑清晰，我都唔知点解你会作此推测。
89. 引刀一快 2014-07-22 09:34:45
弊喇弊喇，你都会话我头脑清晰...................今日系咪车工誕.......................
90. To 88 2014-07-22 09:35:53


 

无谓浪费时间啦。

 

 

91. 引刀一快 2014-07-22 09:41:55
其实，亮剑兄，事情系点个个都心裏有数，我不过系因爲清楚亮剑兄你喺呢度嘅爲人同风格，所以点出你，希望你同小阳以后可以免疫，唔驶捲入D咁汚糟漩渦啫。
92. 亮剑 2014-07-22 10:03:34
点石成金
石镜泉
经济日报副社长兼研究部主管、电台财经节目主持人
 
 
 
上半年中国经济 走出霾霧
22/07/2014






上半年中国经济交出了个使人稍放心、留心，是「稍」放心的成績表，但此中有没有水份？不知，因连李克强总理自己也说，如果数据没有水份，则GDP增长在7.5％多一点，少一点也可，筆者看潛台词是李总理也不知数据有没有水份。
假如数据没有水份，则2014年上半年中国经济确已走出了霾霧，向改革方向发展，再期以一、两年，成果将碩。
上半年中国经济如能走出霾霧，则当歐美市场仍然迷失时，资金就会有兴趣流去中国，这将会利A股，利港股，这就是我们要知道中国经济好不好的原因。


GDP不低於7.2 暫OK

中国经济网将中国上半年经济表现作了个撮要，在这基礎上，大家日后，例如在2014年底，2015年中要作对比时，要看那些，要比较哪些数据，才可以快速作出评价，以计划投资？
⑴GDP，最快速，但由於李克强总理也谓不知有没有水份，故，看一眼便够，不再细研是7.3％还是7.6％。总之不低於7.2％便暫OK。
⑵夏糧豐与斂，是中国糧食供应的关键，如增产，好，如减产，死火，要13亿中国人又憶苦思甜？
⑶全国规模以上工业增加值，这个增就麻烦，代表工业生产无效益。
⑷固定资产投资，每年要增15％至17％或以上才好，这是拉动中国经济三头马车之一，如不够动力、死火。
⑸进出口总額，亦是拉动中国经济的三头马车之一，出口能有正增长达8％或10％左右就最好，2014年上半年只增1.2％，是弱鸡出口，未算好。
⑹居民收入，是反映中国消费能力者，有收入才能有消费，而且更要收入的增幅高於CPI、PPI的增幅，才可以有可持续性的消费增长，居民收入与CPI的增幅比最好是如德国赢巴西，七个一皮，最怕是鱼生粥，僅僅熟，只较通脹增多0.1％百分比，那时这个消费——作为推动中国经济的第三头马车就会车毀人亡，不能对中国经济樂观了。
至於其他的CPI、PPI，财税收入，货幣信貸，外汇储備，虽然都重要，但都是关经济学家事，多过美妙股佬事，可关心，但筆者认为跟炒股关系不大，除非中国或环球经济爆镬。
93. 卡拉马 2014-07-22 12:27:18

玩唔起牙铰战咪玩唔起，使乜讲藉口？

同3S扮fd无用ga，你2条不男不女既自宮一怪。

94. 引刀一快 2014-07-22 15:58:19
To 92楼 亮剑兄

李总嘅潜臺词系：“国家话冇事就冇事，你地听著先喇。”
做阿总点会唔知有冇水份。
问题早在未交接前已经出现，依家俾佢浮面，即系话阿头好实事求是应对，系壞事中嘅好事。
95. 引刀一快 2014-07-22 21:04:41
我早就出咗预测喇，不过我惊訝於点解好友淨系队亮剑兄一个岀嚟之嘛，其他人呢？
96. 阿Q 2014-07-23 01:27:01
谢谢自我陶醉兄、引刀一快兄回覆。
97. 亮剑 2014-07-23 09:06:04

点解好友淨系队亮剑兄一个岀嚟之嘛，其他人呢-----

都话冇人队岀嚟,至於点解我讲埋预测?

咪我 on 居罗,打后两年你随时揭翻呢段野出嚟緶我屍呀!

98. 引刀一快 2014-07-24 20:16:00
咩叫鞭屍呀？你实估错嘅咩？定系你几个数乱嗡嘅呀？
点解“ 打后两年你随时揭翻呢段野出嚟緶我屍呀! ”？？
淨系你讲我冇讲咩？我够出咗预测喇。