是！

五成富翁留港退休

调查由香港大学社会科学研究中心负责，去年11月中至今年一月中，访问4046名21岁至79岁人士。百万富翁的集中点，依次为湾仔（32％）、中西区（28％）、九龙城（21％）。77％百万富翁拥有一层或以上物业，95％有进行投资，70％持有股票。另外，53％人选择退休后留在香港。调查又指，56％百万富翁希望楼价在24个月后会下跌。

呢个讲者施凌，用白痴都明嘅语言，详细分析本港楼市升跌嘅基础因素, 澄清坊间一些误解, 深入浅出, 值得细看。  

呢度有张实际要供按揭利息系多少嘅图表，请博士细心查看。

 

影片简单总结：

- 香港楼市表现只受三项因素影响：货币升跌(即通胀因素)、供求会否失衡、本地经济表现。
- 政策/辣招只能短暂影响楼价, 对中、长期楼市效用轻微。


http://www.youtube.com/watch?v=qgjP0k61gRU

[影片时间0:28]"经济表现"最主导楼市
影响楼市升跌最重要因素=>「经济表现」, 而一般讲"经济表现"包含2个分析指标："GDP" 及 "失业率"。今日香港GDP维持一定增长及低失业率, 正正就系楼市向上之中流砥柱。


[影片时间2:03]加息后楼价真的会跌？
好多人话等加息楼价就跌, 呢个根本系一个误会...利率政策根本冇能力可以将整个经济环境扭转。【呢度有张实际要供按揭利息系多少嘅图表，请博士细心查看。】

[影片时间4:00]供应 vs 需求
香港楼房向来一直供不应求,香港呢个集中地有如"北京/上海"、"曼克顿"or"伦敦", 但此类国际金融城市通常面积都大好多, 稍为冇钱市民就自然搬去偏远外围较平地区。  可是香港情况不同, 不单面积细, 可以起楼地皮又有限, 市民又唔会搬去深圳来回过关咁麻烦, 形成香港穷人及富人都去互相竞争有限资源, 并以市区最贵为中心, 向外伸延新界地区一浸一浸楼价跟著升。 

[影片时间6:15]政府政策可以反转今日趋势？
答案系唔可以！楼市升跌睇最重要因素仍然系经济状况。强如8万5政策亦不是98年楼市爆破原凶, 当年楼市爆破主因都只系亚洲金融风暴。

[影片时间7:25]货币贬值探讨
今日港币每年以6-8%贬值速度, 四年几来美国QE港币至少跌左三成。市民问边个还番30%比我先？ 我唔投资落实物资产e.g.砖头, 唔通等政府$6000咩？ 所以政府出极招都系冇用架, 大前题：边个赔番果30%损失比我先？(联汇又唔会脱勾), 所以楼市晌货币战争下系仍要继续升！

[影片时间8:20]供楼负担比率分析
97年供楼负担比率升到100%以上极不健康水平, 但今日比率都仍然健康约为4-5成, 但因为M-型社会因素故只当作参考用。

[影片时间9:25]政府辣招尽出, 楼价会跌吗？
-印花税只会令供应更加减少。
-收紧压力测试、DTI(供款占入息比率)令真正用家无法入市...引证数字兄理论！
-因港元贬值、经济继续向上, 供求继续失衡下, 投资者仍选择买楼保值。
-联汇不脱勾, 供应睇唔到大量增加, 唯一就只有经济转差才可令楼市大跌。

 

97年时选女婿，有楼是必要条件，03年无楼才是好女婿，博士之言用来自我淘醉还可以，数年后才见高低。

To 5/F 自我淘醉

你所说的情况就是大部份人睇错市, 你是否其中一位?

施凌的教学十分容易明白

汤博士-----以下数据在苹果日报度抄下来，以供参考。

下列香港同业拆息(拆入)应是上一个交易日数据，由永X银行提供，分隔夜、一星期、一个月及三个月。

 

01/11/07     4.50  4.80  4.40  4.53 

31/12/07     2.70  3.40  3.30  3.45 

01/01/08     1.50  2.80  3.20  3.40

01/02/08     1.70  1.95  2.15  2.30

01/03/08     2.80  2.90  2.68  2.38

01/04/08     1.40  1.40  1.63  1.93

31/10/08     0.30  1.75  2.30  3.20

01/12/08     0.10  0.70  1.20  1.90 

31/12/08     0.01  0.10  0.25  0.95

02/03/09     0.02  0.10  0.20  0.80

30/06/09     0.01  0.10  0.08  0.28

30/09/09     0.01  0.02  0.05  0.12

31/12/09     0.01  0.01  0.02  0.06

31/03/10     0.01  0.01  0.01  0.03

30/06/10     0.01  0.12  0.30  0.46

 

从上述同业拆息(拆入)走势我见倒：-

1 资金在 08 年底已进入香港银行体系，所以长短息同步急降！

2 美国量宽之后，就加速一及三个月拆息下跌，并保持在低位！

3 以同业拆息供楼神早存在，但在 09 年头之前相对 P 按，息差唔系咁明显，所以只有专业投资者先做 H 按，但在 09 年第一季尾之后，H 按与 P 按息差明显扩大，香港醒目仔多得很，唔转都几难。

To 5/F

回9

应该叫“自我安慰” 至啱。
共勉之， 哈哈！

To 6 & 9 楼

博士见之前匙盘另大家噤激，咪畀机会你哋淘醉吓罗！

真系笑死人无命赔，一百万依家都唔知值咩钱，百万富翁？？？！！！  哈哈哈。

美国联储局主席耶伦首次主持息口会议后的记者会指，根据目前缩减买债规模的步伐，联储局将在今年秋季结束买债。而由结束买债到首次加息，可能相隔6个月。换言之，即是明年3、4月可能调升息率。她补充首次加息的时间仍要视乎经济情况，包括就业改善步伐，以及通胀水平。

美国联储局完成一连两天会议，宣布维持超低息0至0.25厘不变，同时继续减少买债规模100亿美元至550亿美元。是次会议共有16名官员参与，当中13人料明年首次加息，明年底息口中位数为1厘，较上次的0.75厘为高，2016年底为2.25厘，亦高於上次的1.75厘，显示加息步伐或会加快。

 

To 14楼

我们当然知道，怕你唔知zha!

加息楼价跌谬论。 讲嗰个冇知识， 信嗰个冇分析。
共勉之， 哈哈！

To 17楼

以前已解释过两次了。吾想再讲。信嘅讲一次就够，吾信嘅解释—百次都冇用。只有供应到位楼价先会跌。
共勉之， 哈哈！

地产业界人士透露，波斯富街57号地下连阁楼空置近半年，近日以约48万元租出，该铺前租客是运动鞋店，业主原叫价约80万元，最终劈价四成，以48万元租出。尖沙嘴也出现不少吉铺，如加连威老道每10间铺就有一间是吉铺。业界分析铜锣湾区如罗素街、波斯富街等内地旅客扫货热点租值已「见顶」，「成个旺市已经行到最尽，会开始走下坡，名店不再疯狂抢高租金，𠵱家根本做唔到，因为自由行旺丁唔旺财」。业界相信租金狂升高峯期结束，铜锣湾一线街铺租值以往最多倍升，未来将跌5至10%。

 

供应只系一面，需求是另一面，加息另能负担的人减少，加上未来供应会增加，二手楼将唔会有运行。共勉之，哈哈哈。

斋睇nominal interest rate系冇意思, 影响楼价既系real interest rate, 即要睇埋通胀.

(By the way, 成日望小业主X既人真系好X)

70%以上建筑成本是工人和建筑材料, 这些年来, 建筑成本几乎每年翻一倍, 就算将来住屋供应量增加了,建筑成本不可能减小, 相反只会每年更贵, 这个事实告诉我们一个真理, 长线楼价只会加不会减.

共勉之 ^.^

对付果d X, 小业主应团结一致, 将租金抬高, 夹死依班贱人. 睇你班友仲有冇首期等跌捞货.

To 23楼

你话"加上未来供应会增加", 依d系分析咩? 依d系你既个人意愿. 近排已两宗流标, 供应点加? 不断叫大陆发展商黎投!?

真唔明d人一听到流标就系楼市既坏消息, 话流标系反映需求下降. 如唔流标, 同一班人又会话系坏消息, 因反映政府积极落实推地, 未来供应会继续增加. 即流唔流浓都话会跌, 你就识话人讲晒, 系咪都话升, 睇淡既人咪一样, 点佢都会讲到只会跌.

To: 自我淘醉

虽然你冇说出口望业主X, 但你既说话态度出卖左你, 我们业主也祝你做一世无壳蜗牛,  希望你提高警觉, 无家人士很容易被街车撞.

28楼小业主好波, 讲得好~! 成日望人地X既人会有运行!? 我就唔信嘞, 天有眼既. 自己睇错, 明明袋有钱, 又供得起既人, 错失机会, 就望人地买左既X. 依d咁既人, 原来香港真系都几多下.

哗！ 好惊喎， 好彩05年入左市伞， 最多唔换楼住。

"自我淘醉" 真系冇改错名. 如你都系小业主, 05入市, 再睇埋你先前写既野, 只有三个可能性, 一系精神分裂, 一系妄想症, 一系就汤博士成日讲果班08落左车既其中一份子.

错晒。我系自住，从无想过要买，所以升跌同我无关，反正都唔会去番我啲入市位，跌就换吓楼，升就继续住，无所谓。

你哋日日都唱升，唔想啲无知少年信晒，害死人。

果个无知少年咪系你罗. "跌就换吓楼，升就继续住"!? 一睇就知你系新黎啦. 依度都分析过好多次, 市跌紧既时候系好难细屋换大屋. 唔好再死冲大头鬼啦细路. 一比人话会比车撞就吹自己入左市.

政府唱淡唱足五六年, 害既人何止无知少年, 连d以为自己好醒, 可以高沽低渣既人仲多啦~~~ 哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈

回33

如果你系业主， 点解咁想楼市跌想睇人点死咁坏心肠嘅？
吾想害人入市咪叫人计清楚自己能力先上车罗，使乜咒已入市嘅业主啫。
共勉之， 哈哈！

本港百万富翁人数创新高，去年流动资产破百万的港人达73.2万人。

以香港约720万人口计算，约10人当中便有1个持百万流动资产。

虽然去年百万富翁人数为历来之冠，但其平均流动资产值则较前年少8%，为1,200万元。

平均年龄五十岁，亦有逾两成人为四十岁以下的年轻百万富翁。

【如果有流动资产 1 M，其实系够首期嘅，当然呢度唔计你楼宇地点及质素啦。】

所有百万富翁持有的各类资产中，物业所占比例仍然最高，2013年的比例达77%，较2012年仅轻微下跌1个百分点。

受访百万富翁中77%持有最少一个物业，过半数受访富翁把单位用作投资。

近四成为自住，其中64%没有供楼负担，但亦有约一半人仍在供楼。

而60岁以上的受访者拥有物业的比例则提升至92%，但仍有14%拥有物业的受访者在供楼。同时调查还显示，21至39岁的“百万富翁”有50%没有物业。

【百万富翁爱好砖头，如能力许可，而价钱又合理的话，就会上车者应超过一半。】

值得注意的是，百万富翁们明显不看好香港未来楼市，约57%的受访人士认为今年香港楼价会下跌，较去年急增三十个百分点，逾六成称不会买楼，只有约13%受访者表示会于年内置业。去年则有42%百万富翁料楼价升，仅27%估跌。

【只有约13%受访者表示会于年内置业呢句，唔知点解有啲报纸无落，呢度讲紧 9万几人呀老友，足以反转成个楼市走势。】

调查指，持有物业的百万富翁之中，56%希望两年后楼价下跌；未持有物业的百万富翁，则有88%望楼价下跌。

【大半百万富翁希望楼市下跌代表甚么？想自己大部分资产蒸发消失去救救无壳蜗牛咁伟大？说到底咪又系希望衬低吸纳，有楼嘅想整多间，无壳嘅就借机上车先真！】

去年靠出售住宅物业致富的，则只占12%，较前年的32%大跌20个百分点。

【由 09 年开始到 12 年尾，以为衬高沽楼，再於低位回购物业嘅世界仔，无不猫挖鬼揸小露宝，见过鬼怕黑，乃人之常情，既然层楼行紧自动波，又有正现金流入，卖乜春楼？】

花旗银行香港区市务总监吴诗雅指由於预料今年楼价或再跌一成，今年百万富翁的人数或少於去年。

【要是那些百万富翁前个几星期前高追 700 ，或喺今年忍不住去置业，咁今年百万富翁的人数或少於去年，会成为事实喎。】

好开心呀，好耐无听过人话我少年，想请较点解跌市唔可以换楼呢？ 真系冇听过。

我唔系黑心， 只系呢度啲人，只想听人话升，对睇跌嘅人就X前，X后，毫无文化咪寸吓佢罗，有楼唔一定要望升，跌可以平啲换大啲，有咩唔好？

如由头睇到尾, 仲觉得佢系只因想细屋搬大屋而想楼市跌既, 真系冇话可说. 以下是他/她的留言:

97年时选女婿，有楼是必要条件，03年无楼才是好女婿，博士之言用来自我淘醉还可以，数年后才见高低。 
To 6 & 9 楼

到有楼唔系选婿条件时入市才是合适时间，你们唔知当别人恐惧时你要贪婪吗？

博士见之前匙盘另大家噤激，咪畀机会你哋淘醉吓罗！ 

真系笑死人无命赔，一百万依家都唔知值咩钱，百万富翁？？？！！！  哈哈哈。 

To 14楼

唔使同佢哋讲喇， 佢哋系唔会醒㗎，等佢哋淘醉多一两年喇。

To 17楼

你是对的，减息楼价会升，加息亦会升，唔加唔减又系升，升升升， 共勉之，哈哈哈！

供应只系一面，需求是另一面，加息另能负担的人减少，加上未来供应会增加，二手楼将唔会有运行。共勉之，哈哈哈。 

To 23楼

其实冇人望你哋X，所有市场都有人看升有人看跌，不然那里有成交。每天说升就会升吗？ 有人看跌就会跌吗？只希望提供多方面分析让大家提高警觉而已。

哗！ 好惊喎， 好彩05年入左市伞， 最多唔换楼住。 

错晒。我系自住，从无想过要买，所以升跌同我无关，反正都唔会去番我啲入市位，跌就换吓楼，升就继续住，无所谓。 

你哋日日都唱升，唔想啲无知少年信晒，害死人。 

好开心呀，好耐无听过人话我少年，想请较点解跌市唔可以换楼呢？ 真系冇听过。 

我唔系黑心， 只系呢度啲人，只想听人话升，对睇跌嘅人就X前，X后，毫无文化咪寸吓佢罗，有楼唔一定要望升，跌可以平啲换大啲，有咩唔好？

跌市时首期都冇左一大截, 唔洗抬钱卖楼都算系咁啦, 仲想换大楼? 真系异想天开。

呢度个个淡友都系低价买入, 仲要系full pay嗰只, 所以跌市咪可以换大啲罗, 哈哈哈哈。

睇完"自我淘醉"既全部留言, 直觉佢系一位下昼好多空闲时间既女性.

From "自我淘醉":

To 14楼

唔使同佢哋讲喇， 佢哋系唔会醒㗎，等佢哋淘醉多一两年喇。

(留意, 佢系用"佢哋"黎形用依度既人. 唔似等换大楼既业主.)

无谓教精依位"少年"啦. 人地等换大屋麻. 又话想市跌, 但一口咬定唔会跌低过佢05年既入市位喎. 真系神人一样. 政府官员成日话自己无水晶球, 问佢借就0岩啦~~~~!!!!

首先要多谢政府，要畀三成至可买楼，所以避过一劫，96年无买，96～02年为买楼储的首期，在03年已可付楼价9成，05才入市，09已供完，所以我很明白入市时间的重要，至於换楼， 假设同尺价大400尺，现价 400*$10000=4,000,000, 如下跌三成，400*$7000 =2,800,000 便足够，不是吗？

97年时选女婿，有楼是必要条件，03年无楼才是好女婿

********************************************************

我刚好是96年出来社会工作，租楼住每个月都9K几，个阵真系顶唔顺，最后02年入第一件货自住组织家庭，楼价平到笑。老实讲，我自已性格比较懒散，初初供楼都好辛苦，为左生计，老婆大住肚晚晚OT到九点几，我就长住大陆工厂每星期回港一次，基本上假日成家人唔会去饮茶，买衫都系平价野.........回想需然辛苦但都好开心。

依家就住大单位向南海...

 

 

不过屋企连工人真系好迫好辛苦，又焗住

 

To 43楼

大单位既尺价点会同细单位一样. 如果系咁, 你好快可以搬上种植道啦~ 睇完你既算式, 再回你既简直浪费时间.

你系"自住而不投机的小业主"!? 咁睇好既人, 有楼收租既就投机? 你自住都唔驶咁咒依度既网友卦, 唔怪得人地闹你做乜乜啦. 醉就返去训啦, PK.

你自己供完就望息狂加, 价狂跌, 等你可以换大屋, 未供完既就俾银行call loan. 你真有文化罗{自我淘醉}. 话你PK已经太仁慈.

"自住而不投机的小业主"不用看这个网啊！继续自住啦！升跌都与你无关！

"96年无买，96～02年为买楼储的首期"

96年已考虑买唔买, 即已有相当积蓄啦, 咁96-02储既又系首期, 咁96年前储落既系咩黎呀, 计落你咪起码四五十岁!? 咁点解计尺价会咁计既? 唔似有咁成熟喎.....

回45

咁你都好自私啫。 自己供完楼就望加息楼价跌等你可以换楼或执平货。 将自己快乐建筑系其他人痛苦身上。似乎有D过火喎。
共勉之， 哈哈！

自我陶醉-----形容不适当地自我欣赏。陶醉：沉醉在某种境界或情绪中

 

至於换楼， 假设同尺价大400尺，现价 400*$10000=4,000,000, 如下跌三成，400*$7000 =2,800,000 便足够，不是吗？？

 

咁本来呢层800尺嘅业主，咪即系唔见左 800*$3,000=2,400,00？

普通人一生中有几何揾倒 240万？

要是呢个业主因为睇错市，高估自己供楼能力，无预留足够资金还贷款！

咁自己呢埋揼算啦，但现在系本来值 800万嘅楼，俾政府搅屎棍整到变 560万呀！

你省回嗰 240万前，有否想过边个人埋单先？

To 49/ 50

咪话你地无文化罗, 用吓你地个PK猪脑喇, 人地系话畀你听会加息, 唔系望加息, 望吓就得个个都中六合彩喇.

美国加得息，即经济好，而且加息一定系慢慢加，阿猪都知迟早会加，问题系几时，你冇理由因知道人总要死而去自杀

To : 54/F

这是自由市场, 买卖是按自己情况, 而我并不同意你的计法。
1. 那人不一定是高位入市, 可能他入市价还要比7000低
2. 如按你的算法, 我不是也已唔见400*3000 = 1,200,000
3. 那人可能也像我一样换到1200尺, 不一定是损失

你的计法是假设那物业是投资, 而我看物业为消费品, 不尽相同, 所以我不同意博士说小业主也是投资者

To : 54/F

这是自由市场, 买卖是按自己情况, 而我并不同意你的计法。
1. 那人不一定是高位入市, 可能他入市价还要比7000低
2. 如按你的算法, 我不是也已唔见400*3000 = 1,200,000
3. 那人可能也像我一样换到1200尺, 不一定是损失

你的计法是假设那物业是投资, 而我看物业为消费品, 不尽相同, 所以我不同意博士说小业主也是投资者

- 政策/辣招只能短暂影响楼价, 对中、长期楼市效用轻微。


http://www.youtube.com/watch?v=qgjP0k61gRU

[影片时间0:28]"经济表现"最主导楼市
影响楼市升跌最重要因素=>「经济表现」, 而一般讲"经济表现"包含2个分析指标："GDP" 及 "失业率"。今日香港GDP维持一定增长及低失业率, 正正就系楼市向上之中流砥柱。


[影片时间2:03]加息后楼价真的会跌？
好多人话等加息楼价就跌, 呢个根本系一个误会...利率政策根本冇能力可以将整个经济环境扭转。

【加息初期楼价会跌？唔该上完堂先讲嘢啦】

To 56楼

美国国债由07年小於1 万亿美元增至4万多亿, 收水唔系因此经济好, 而系国债已超可负担水平, 佢地而家最怕系stagflation, 所以不能不尽快收水兼加息, 你去查吓美国这几年的labor participation rate就知佢经济有几好。

Sorry, I mean 系  FED balance sheet, 唔系国债。

To: 52楼
96年只有８％首期，　要买就要问亲戚或财仔借，　所以无买。

Sorry, 我计数惯左跳step. 差价：

假设我４００尺换８００尺：
我的楼　由　４mil (４００＊　＄１００００)　跌到　2.8 mil (４００＊　＄７０００)
而target 楼由　　８mil（８００＊１００００）　跌到　5.6 mil（８００＊＄７０００）

相差便由4mil 降至2.8mil. 

越秀落实116亿吞创银

之前自我陶醉兄与衆网友之争论, 我不敢置评, 但单就62楼中你嘅谂法, 我认为系有道理!

撇开政府矛招, 黑心谂法缺德不计, 纯以自由公平市场论, 楼市升跌只随大势, 不会因个人意愿而行, 错於高位入市蚀咗头注, 若将层蚀本货变现可得足够换大一倍(假设)面积嘅首期或更多, 而又有银行肯贷款嘅话, 当然首要你有条件, 如系做政府工或专业人仕收入稳定, 确系可以比升市时换大啲面积更着数, 呢招其实系蚀50步赚100步, 对方蚀得比自己多, 道理不难明.

【珍惜香港】

呢位自我陶醉，话物业喺消费品，又话唔同意小业主都喺投资者喎。好明显，佢正正喺庸梁「房屋喺民生非投资」呢个错误理念嘅支持者。对於呢样嘢，我已经狠批过好多次，物业作为个人资产负债嘅关键部份，就算喺用嚟自住，亦等同做咗投资，话「唔喺投资」简直就喺自欺欺人。

基於呢个错误理念，自我陶醉认为，跌就要换吓楼，升就要继续住；佢用嘅一个例子，令我谂起半年前呢度亦曾经牵起过嘅一番讨论。果阵有人话，对用家嚟讲楼价跌永远好过升，而一个署名换楼大作战嘅留言者，又喺用咗一个例子想证明跌市好过升市换楼。我当时提出资产守衡定律呢个概念，仲用咗 3 个 CASE 去说明，结果就发生咗正弦波 vs 资产守衡定律嘅争论。

我认为，升市换楼，喺用增值咗嘅资产去换另一个资产；而跌市换楼，喺将现有嘅资产先蒸发咗一大截，至攞去换另一个资产，所以楼价升咗去换楼一定比较有利。不过换楼大作战就话，响跌市换楼，付出嘅银码比升市细，能力上比较易成，风险亦较低。最后我就以《物业长线投资者唔喺炒楼》一文再加一篇补充总结咗成个讨论。

鉴於篇幅太长，我只喺用咗连结，懒得抄过嚟啦！总之，如果楼价跌咗，喺应该「买楼」，而唔喺去「换楼」，因为「换楼」里面喺包括咗「卖楼」，而楼价跌咗去「卖楼」，就喺蒸发自己嘅资产。你每换一次，你嘅资产就蒸发一次，呢个喺会好伤，你以为赚咗，但你会活得好苦，唔好唔信！仲有，买楼嘅风险，喺响你嘅供款能力果度，而唔喺响个价度，千祈唔好有炒楼嘅心态！

其实我真喺有啲怀念果位换楼大作战兄，唔知佢仲有冇响度留言。

汤先生呢个理论，系要楼市超高超长升幅加上超低息环境配合嘅。

To 67楼 珍惜香港

Its easier for one to swap into a larger apartment when market falls is only correct if your existing property is very high in equities (low in mortgage ratio). Using the  400 ft swapping into 800 ft scenario. One need to be borrowing only 28% of property value in order to swap. 

明白珍惜香港兄的说法，但是：

或者用炒股解释好d.
跌市沟货，财演都讲唔出口。
因跌市沟货同九死一生无异。
所以无谓自己厄自己。

用起楼同豆豉鲮鱼做比喻，鲮鱼同人工贵咗，由一罐唔驶十蚊卖到而家超过廿蚊，就算需求冇变，成本贵咗，卖价一样会照升，但因价钱高咗，人工不变，如果加埋消费税，啲人自然会食少咗，制造商见卖少咗同出货慢咗又唔敢加太多完全将成本转驾俾消费者，变相毛利少咗，生意难做咗，正正就系李嘉诚讲嘅道理。

 

要豆豉鲮鱼减价，一系鲮鱼平咗，一系人工平咗，绝对唔会因为你穷咗买唔起。对楼价，现况就系建筑利息成本高咗，就算需求同成交少咗，发展商唔会做蚀本生意，最多减少少毛利，但平极有限，问题根本不在发展商，而是取决於政府会不会减地价致整体楼价下跌。

 

如果政府不大减地价，输入大量外劳，面对庞大刚性需求，可以跌到那里去？况且政府计划的未来供应有几多成真？要几多年？请大家细心研究！

 

To 73楼

To 74楼

 

认同发展商可减低装修费，节约成本，然后卖平一些，但这只是市场定位考虑, 正所谓一分钱一分货，其他有高级用料及会所之亳宅不会因此减价，市民只是有多一种选择。如豆豉鲮鱼出多一款平价轻量装，由一罐三条变一罐两条，但真正价格其实是不变的。

 

至於二手楼价之定位，重点不是以买入成本价作基点，更大的参考是以一手新楼作折让。又如你早两年用十蚊买咗一罐豆豉鲮鱼，未过期，而新出的豆豉鲮鱼市价是二十蚊你会怎样定出二手价？用新价？还是旧价？相反，如豆豉鲮鱼市价跌回五蚊，你要出货也得蚀本吧！况且二手市场有几百万个不同的买入价呢！

 

我对楼价的看法是不乐观，但也不能以主观感受期盼有很大的跌幅。

 

To 楼上

果个「自我淘醉」系为嘈而嘈
俾佢有楼, 佢会唔会肯低市价10%卖?
睇死佢唔会啦...

唔使用鲮鱼, 用股票讲:

二手楼价之定位，重点不是以买入成本价作基点，更大的参考是以一手新楼作折让。
又如你早两年用十蚊买咗某股票，而依家升到二十蚊
你会用边个价去卖出？用新价？还是旧价？
相反，如股票跌回五蚊，你要出货也得蚀本吧！
况且股票市场有几百万个不同的买入价呢！


如果佢有楼, 打就死我都唔信
佢会为左佢所谓的「成本价」, 送几百万蚊俾下一手业主炒...

To: 75楼

无论你系几钱买入, 成本有几低都好, 升市跌楼都一定系容易过跌市。

我当你03年300万买左太古城X山阁随便一间三房, 而家升到1000万, 当你供左1/3, 卖楼都会拎到800万, 只要你供得起, 你最多可以换到1600万的楼, 即系买到海景花园中层全海景楼。

如果而家跌30%, 层楼得返700万, 卖楼只系得500万, 你最多只可以换到1000万楼。如果你要买返海景花园中层全海, 楼价跌左30%即系1120万, 唔该你自己呕多60万出嚟做首期。

当然你高位卖左有800万, 然后跌30%先换楼就梗系完美啦, 问题系你有水晶球但唔系人人有, 普通人一定系升市换楼容易过跌市。

其实自我陶醉未必错哂。
假设佢层楼冇欠债，现值$500万， 有现金$350万，想换一层$1,000萭楼， 尚欠$150万但又吾想做按揭问银行借钱。
如果楼价跌三成， 佢楼值$350万再加现金$350万刚好换到那间$1,000万楼(现值$700万)。
大前题系佢有充足现金系手而又超级稳阵吾想问银行借钱。
共勉之， 哈哈

To 80楼

大宝二窦兄, 感谢你的客观和中肯分析, 以你的例子, 最算我只有2mil, 我也可省回$150万和一半的利息开支。 老实说, 所有资产和商品都有自己各自的价格周期, 我不是期希价格下跌, 而是耐心等待调整周期的来临, 一点都不是黑心，如果那些人没有过度投资/贷借, 楼市浪动根本就不会对他们有任何影响。 只是那些期待楼价永远无止境的不断上升是过度贪婪和不切实际。

我同意自我陶醉讲法，一手楼折让价只系参考因素之一，太多不确定性，比如位置、地铁站距离、附近有冇厌恶性建筑、甚至附近到底有冇新盘，都系不确定，所以不能单纯按比例折让。而买入价系一个心理关口，好多时候仲会计埋住咗几耐，平手出就赚咗住，亦会考虑装修同搬屋嘅损失。

其实唔应该话望跌嘅人就一定系黑心，呢D叫一支竹篙打一船人，未买楼望跌系人之常情，反之如果我话望升同睇升嘅人黑心，希望未买楼嘅人一世寄人篱下买唔到楼，一世冇出头冇安乐茶饭，咁又如何呀？

引刀一快兄：非常同意。

【珍惜香港】TO：自我陶醉

半年前，我响一篇对换楼大作战嘅回应里面话，佢已经开始脱离现实。我讲过好多次，主宰命运嘅，喺人，唔喺数字！唔知道响呢度，有几多人真正明白我讲紧啲乜？

我果 3 个 CASE，已经写得好清楚，至於 79/F 跌市换楼，同 80/F 大宝二宝，两个个案，数字上都喺冇问题，咁究竟边个喺啱，边个喺错，结论又会喺啲乜？坦白讲，你要搵一啲数字个案，去证明自己讲嘅嘢，一啲都唔难，问题喺，现实，会唔会真喺咁发生，或者喺唔喺应该咁发生？

我响 97 前高峰期上车，当时嘅息口仲喺 P+，到沙士果阵，我喺负资产，如果套用阁下响 71/F 嘅逻辑，咁我咪死咗 N 次？点解今时今日会成为一个身家上乜嘅物业长线投资者？你可能会话，因为我喺大学毕业，专业人士出生，冇失过业，后嚟仲搞埋生意，收入有升冇跌，而且，我仲好好彩添！不过，真正嘅事实喺，相比一般专业人士，我嘅事业同生意，唔讲得上顺风顺水，面对嘅危机仲多过好多人。人生就喺充满风险，你呢样又惊，果样又惊，咁咪乜都唔使做？唔知道你知唔知，你乜都唔做，风险可能仲大！

其实，响每一个人生里面，都有无数个 MILESTONE，作出嘅每一个决定，都喺为咗要主动去迎接将要面对嘅风险，而唔喺为咗要逃避呢啲风险嘅！点解？因为喺你自己，去决定你嘅命运，而唔喺由命运，去决定你嘅人生！一个人，喺积极，定喺消极，就喺睇呢样嘢！

你话，97时有楼喺选婿条件，03年无楼先喺好女婿，单嘢呢两句嘢，就知道你嘅人生观喺点。我曾经提过，03 年沙士果阵，好多人负资产，但喺有 CASH，不过佢地好惊，就算唔喺失业或者等钱洗，都宁愿将自己手头上嘅 CASH 抬晒俾银行，都要卖走啲物业。呢啲人，你可能好 LIKE，不过，我就一定会将佢地放哂响我选婿个 Blacklist 度，点解？因为呢种人，就算今日赢咗，他日都会输突；呢种人，一跌咗，就永不翻生！

所以，响 80/F 大宝二宝嘅例子里面果层 500 万嘅楼，如果真喺用 500 万买入，我就一定唔会用低过 500 万卖走佢。为咗唔使做按揭问银行借钱，就宁愿蒸发自己 150 万嘅资产，咁样做，同沙士果阵啲人宁愿将自己手头上嘅 CASH 抬晒俾银行，都要卖走啲物业嘅做法，响我嘅眼中，喺完全冇分别！蒸发咗果 150 万，喺自己以前赚番嚟嘅血汗钱，以前赚嘅钱，唔喺钱？乜咁浪费！俾著喺我，就索性用手头上嘅 350 万 CASH 做五成首期，去买果个现值 700 万嘅单位嚟自住，至於供满咗果个 500 万嘅楼，当然喺用嚟放租之余，再加按买多个 300 万嘅细单位收租啦！

如果你以为我嘅做法喺投机，咁你就大错特错。我地投资物业收租，只喺为咗退休后有个保障，搞到身家上乜，亦只喺唔觉意。呢样嘢，喺基於我地对香港有信心；对自己嘅地方有信心，算乜投机！

为咗将来嘅「如果」，就随便蒸发自己嘅血汗钱，呢啲先至叫做投机！

日日系度讲有早知无乞依的道理,闷唔闷

多谢珍惜香港兄的分享和分析，如果我系97入市，我也会坚持下去，除非工作不稳。但我不会、亦不敢同时拥有两个物业，因为按揭有贡杆因素，风险太高。