政府对楼市的加辣招出台之后，楼市已开始有反应。
按照地产代理所提供的数字，最近二手住宅物业成交大幅萎缩。而十大屋苑在早前的星期，有些更要捧蛋，没有成交。地产代理预计，上月的总成交可能创回归以来的新低，比沙士时期的楼市还要差。
出招减泡沫 恐变打爆泡沫
要明白做好楼市管理，要从供与求两方面一起进行。政府的加辣招主要是需求管理、减少需求，希望楼市回落。但只要卖家是有实力，不甘心低价卖楼，那么楼市的调整，便会先由成交量开始，成交量先下跌，直至卖家愿意减价变现。这种先由量才到价的调整，便是香港楼市的特色。
二手住宅物业交投量大幅下跌，初步符合政府的预期，而楼市最终是否由量先调整，然后再由价调整，现在判别措施是否达到预期效果，似乎言之尚早。但市场的变化，往往是意料之外，这些辣招最终为市场带来甚么效果，仍有待观察。
政府再出辣招的目的，是要扭转市民对楼价上升的预期，而要改变市民的预期，单是辣招是不够的，市民要看到楼价下跌，而且要跌得够多，跌得够快，人们的预期才会改变，而这亦是吊诡的地方。政府出招是希望楼市减少泡沫，但既然泡沫已形成，这些招数最终可能把泡沫打破，这样反而对於市场有深远的影响。
楼市的参与者有三类人，包括⑴投机者、⑵投资者及⑶用家。而现在的印花税，就已经有好几种，包括从价印花税（SD），买家印花税（BSD）及额外印花税（SSD）。印花税（Stamp Duty）原本是政府税收之一，任何民间的资产买卖，政府也可以徵收印花税。透过民间资产转移的活动，政府能收到税收，以支持政府运作，因此股票买卖要收印花税，物业买卖也要徵收。但原本对物业买卖的印花税，只有传统的部分，而现在徵收的，多了BSD及SSD，以及拥有多於一个物业者须徵收的双倍从价印花税。而明显地，推出这些税项主要不是从政府收入来考虑，而是另有目的，要调控楼市。
要缴多款税项 投机者已绝迹
几种不同种类的印花税，改变了不同人士的买卖成本。当然入市成本愈平，更有利他们与其他市场人士竞争，而买卖成本较高的，便有可能被挤出楼市之外。新辣招下，买卖成本最便宜的，就是只拥有一个物业的用家，他们在购买第一个自住物业时，只需缴付基本的从价印花税。以一个500万元单位为例，印花税要缴付楼价的3%，亦即15万元。但假若买家是投资者，已拥有一个物业，再买的话便要缴付双倍的从价印花税，亦即6%，相等於30万元的成本。如果买家以公司名义持有，要额外缴付BSD 15%，亦即75万元，加起来要缴交105万元的税款，是楼价21%。如果要在首3年把物业转手，更要缴付SSD，例如在购买物业之后在首6个月转手，便要缴付20%的额外税率，亦即例子中的100万。附表可见不同税种对不同人士的影响。
基本上，以500万元的物业为例，投机者的买卖成本最贵，如果以公司名义持有物业，在6个月内转手，最高要付出41%楼价的税款。要投资收益打和，要短期楼价（6个月内）上升四成几！所以基本上投机者已经绝迹於市场。
至於投资者又分两类，假设他是本港永久居民，他们可以个人持有物业或公司持有物业。附表可见，以公司持有物业比个人持有物业成本要贵15%，因为要缴付买家印花税。如果投资者与用家比较，在购买物业之成本差距，本文例子是3%至18%不等。而现实上，最高的从价印花税税率是4.25%，那么投资者比起用家多付的印花税税款，最高由4.25%至19.25%不等。而这批用家已假设会持有物业最少3年，避开了额外印花税。
助用家上车 小心好心做坏事
透过增加不同人士的买卖成本，去帮助用家上车，降低投资者及投机者的需求，是出於好意的做法。但要小心措施的推行对经济环境的影响，因措施最终可能变成好心做坏事。
投机者及投资者能为市场提供流动性。而现有的税制，把他们的需求遏抑了。而用家则相反，他们的持货能力往往较弱，而入市意愿亦是较易变化的一群，如果楼市真的掉头向下，大幅调整，最快消失的需求往往是这批实力较差的用家。如果用家不接货，投资者又会否肯接？因为交易成本考虑，投资者所付印花税比起用家多最多近两成！这表示楼价要跌两成，投资者所付成本才与现价的用家相若，那么楼价要跌多少，投资者才肯入市？
退市政治成本高 看政府智慧
当跌市真的来临的话，楼市下跌预期确定，那么投资者更有大条道理不入市，於是在缺乏需求之下，楼市的下跌幅度可以更大。
政府推出这些措施较快较急，希望撤销之时，也要快狠准。特别是当美国开始加息之时，要留意楼市的发展。因为市场有盛衰的周期，过往香港亦经历过。这些措施在上升周期或适用；但在下跌周期就变成毒药。可惜政府在推出措施之时往往是滞后的，因为在市场尚未确定转势，任何更改措施会惹来市场揣测，政治成本相当高。如果这些措施是短期的权宜之计，便要记住它的性质是短期，到要撤销之时便要撤销，能否做到这一点，便要看政府的智慧。（文章仅代表个人立场）
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