统计处去年进行人口普查，其中有关按揭供款的数据，反映自住业主仍在供楼的比例只约4成、以居於私楼住户计，供楼支出占家庭收入亦仅2成。数字比5年、10年前的数据都见明显下调，被市场好友作为「楼市好健康、负担好轻松」的有力证明。
另一方面，美国市场研究公司Demographia亦刚公布，2011年325个城市的楼价负担能力排名(调查似乎只包括英语系国家/城市，即美国、加拿大、英国、爱尔兰、澳洲、纽西兰及香港，奇怪地没有新加坡)。香港在调查涉及的325个城市中，以「楼价中位数为家庭月入中位数12.6倍」，蝉联「楼价最难负担」冠军。
调查结论南辕北辙
两个调查的结论可谓南辕北辙，究竟何者结论较接近现实？基本上，我们认为两个调查的数据都可靠，但由数据导出的结论都有问题。
先说Demographia的报告，未有触及按揭资料；只是单纯以不同城市「当年楼价中位数」与「当年家庭月入中位数」比较。值得留意的是，在325个城市中，香港应该是资助房屋规模最大的城市，Demographia的统计中，香港2011年第三季楼价中位数为315万元，家庭收入中位数为20750元，后者应该来自统计处季度资料中，「所有家庭」月入中位数，即将居於公屋、居屋的家庭都统计在内(统计处数字2011年第三季所有家庭月入中位数为20000元，与Demographia的有轻微出入)。
如果我们同意，私楼楼价主要与居於私楼家庭的收入有关，根据统计处「居於私楼家庭月入中位数」的数据，去年第三季为29000元。相对於楼价中位数，楼价与收入比会由12.6倍下跌至9.05倍，香港在325个城市中，会由排名第一降至排名第三。(当然，根据调查机构的分类，楼价中位数在收入中位数5.1倍以上，仍属「极难负担」。)
调查当下的楼价及收入
重点是，Demographia的报告涉及的是「调查当下」的楼价及收入。其次是统计处的调查，大致上的确反映了仍在供楼业主的一般情况。近年楼价偏高，但不是每一个人都在高位入市，大量业主是在早年购入单位，借入的按揭金额不会太高，加上利率下跌(相当一部分人现时仍以不足一厘的按息供楼)，每月供款占家庭收入的比例自然下跌。
统计处数据反映的，是「多年前的楼价、供了多年后、供款占当下的收入的比率」(seasoning of the mortgage loan)；数据有一定的滞后。
一如众多分析指出，统计处有关数字只是反映人口老化，供完楼的业主增加，步入中老年的业主，供款比例下跌的现象。至於社会聚焦的另一问题，即年轻人置业难，统计处的数据基本上难以反映。
数字只反映人口老化
简单来说，两组数据说出了现实的两个面向：百多万户的私楼业主，逾半是在楼价未飞升时购入物业；少量在1996、1997年入市的业主，多年来如未有换楼，持续供楼，尚余按揭贷款亦已大幅减少。只有一成多在近一、两年入市的业主，按揭供款占月入比例较高。统计下来，供款占月入中位数自然偏低。
但以「当下」的楼价来说，一般单位价格的确已处於一般家庭年收入十多倍水平的程度。组合两组数据，如趋势持续，可能会有不少「有趣」现象会在未来发生。
2011年人口普查的数据，表面看来，一般业主的供楼负担不大，但却隐藏社会问题，本星期我们尝试指出问题所在。
根据人口普查的数据，现时6成的香港业主，自住物业早已供满，尚在供楼的业主，供款占月入比例亦只占月入20%。数据看来十分理想，地产界人士亦以此数据力证楼市未有泡沫。
问题是，考虑到香港人口步入高龄化，2011年人口年龄中位数是41.7岁，以每5年为一分段，45至59岁的分段人口最多(见图)。供楼负担理想，可能仅反映中年一辈业主的境况。
说得明白一点，统计处数据反映的是众多「过去以相对低价入市业主，现时的供楼情况」；并不表现「现时」的楼价没有泡沫。数据未反映年轻上车客的负担能力，亦不足以证立现时楼市无泡沫。
厘清数据之后，我们尝试将视野放到十年、二十年后，看看如果楼价持续在高位运行，会有什么社会现象出现。
其中一个现象可能是「啃老现象」，「啃老族」是内地用语，指成年之后，衣食住行仍依赖父母的一群人。类似现象在不同国家都出现，笔者看过一份有关意大利的调查，当地35岁以上的独身男子，有70%与父母同住。扣除文化因素，类似现象与一地经济增长放缓，但楼价高企有关。
年轻人不是不想独立生活，而是现实迫人，新入职场，收入有限，难以负担偏高的楼价，唯有居於老家。个别情况下，甚至年轻男女成婚，一时未能置业，亦维持「分居」状态(各自居於父母老家)。
另一个可能出现的情况是「不婚」， 2011年人口普查显示，在20至49岁人口中，从未结婚的男性近4成7，女性则亦有3成9。
晚婚与不婚的现象在多个已发展国家都出现。日本传媒对男性国民有20%终生不婚的现象已叫苦连天，原来香港的数据亦不遑多让。日本人担心，随著不婚、晚婚现象出现的，是低出生率，结果令人口老化的情况更为严重。当然，香港与日本的情况不同，日本是大致上是一个不接受移民的国家，2011年，香港有4成人口的出生地在香港之外。本地人少生育的问题，可由移民舒缓，但引申的是新问题—新移民如何融入社会。
笔者不是社会学家，上述预测，只是出於直观式的推论。现实中，即使香港楼价已脱离本地购买力，但在外来需求支持下，本地楼价仍有节节上升的可能。但楼价持续上升，带来的问题不只是年轻人两句怨言，不婚、晚婚、少生育等问题是会连串出现的。决策者面对有关现象，宜早为之计。
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