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地产博客 > 文亮言 返回
浏览人次：16560    回应：18
文亮言

一姐卖楼，跑赢股楼，仲有税收

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2022年10月26日

　　星期一大清早，有老友话连银行界一姐，银行公会主席都要以低价卖豪宅，楼市想唔跌都几难。

　　我同意楼市会下跌，不过是大势所趋，在世界危机之下，楼市已经跌得少，股市今年下跌超过三成，楼市则不足一成，如果在年初时有人在股、楼之间作出选择，最后选择了买楼，今日他应该觉得非常庆幸，如果选择买股，现在喊都无谓，唔会笑买楼的人。现在笑别人买楼的人，一定没有买股票，否则就会畀人笑返转头，既然股楼都冇买，点解要取笑买楼的人。

　　报纸报道，一姐以低於市价卖前自住单位，持货25年只是赚了1.6倍，咁样讲即是话一姐唔识得投资，25年只是赚了1.6倍咁少，非常遗憾。其实，如果了解多些真相，结果是截然不同。25年前，中原指数100点，现在170点，升了70%，一姐所卖的楼升了160%，很明显是跑赢楼市。

　　除了跑赢楼市之外，25年前恒生指数16,000+点，现在是15,000+点，换句话说，用卖走25年前买入的单位，将所得的金钱可以多买最少1.6倍股票，咁样仲唔系大幅跑赢楼市股市，报纸点解要讲到一姐好似贱卖咁样。

　　政府嫌一姐未够开心，仲退回$500几万税，原因是一姐年初时买了一个贵一倍单位，如果唔卖走前自住单位，就要交15%印花税。或者，一姐所卖的单位售价略低於市价，但可以取回500多万退税，就算不是银行一姐都应该会这样做。正是一姐卖楼，跑赢股楼，仲有税收，又点会遗憾。

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1. 自我陶醉 2022-10-26 15:16:54
学投资先要学计数，假设年初真系决定买楼收租，只借5成，楼价 1000万的话：

投资本金：500万
银行贷款：500万

就算房子不用大装修，也要付：
佣金： 10万
双重印花税：75万
律师费：3万
最基本装修：15万

楼价只跌1成：100万

开支连损失合共： 203万 (为500万本金的40.6%)

若楼价跌两成，开支连损失合共： 303万 (为500万本金的60.6%)

若然识计数的话，就不会再笑人买股不买楼了。

2. 大话怕计数 2022-10-26 15:45:59
年初买楼,cci 185.19，最新系168.49，跌9%左右。

按上面例子，
投资本金：500万
银行贷款：500万

就算房子不用大装修，也要付：
佣金： 10万
印花税：37.5万  （已经没有双重印花税，只有15% or 3.75%，这假设是首置买家）
律师费：1万 （1万已经是偏高。。至於3万。。。er。。。 我个人经验几千就得）
最基本装修：15万

楼价跌9%：90万

开支连损失合共： 153.5万 (为500万本金的30.7%)

同期hsi 跌34.29%

买股比买楼好？？

上面假设买股无贡杆，买楼回报用左贡杆，其实已经唔系太公平的比对了。
3. 自我陶醉 2022-10-26 16:30:26
大话怕计数呢个名改得几好，你估下有几多散户买股会借钱。 一般按股票可以借几多成？首置买家买楼收租？ 自己平时瞓街？ 哈哈哈！
4. 窍人做法 2022-10-26 17:58:50
我因财力不足
自己名住 老公名收租
不用15% 冇办法中办法
但如果时间可重来 希望系乜都冇买过

5. DSD 2022-10-26 18:13:03
乜1楼唔知DSD点计？
😀😀😀😀😀
6. 学投资先要学计数 2022-10-26 19:07:41
1 楼，双倍印花税咁基本嘅嘢你都唔知点计，仲教人计数？
7. 回2楼 2022-10-27 11:01:44
如果系首置(你讲嘅)，问银行借9成，只要跌1成，连佣金使费，已经系负资产。
如果买蓝筹股如中国银行(3988)，年初至今跌少过20%，如果计埋收咗8%利息，就只系账面上蚀咗10%多d。
9. 自我陶醉 2022-10-27 18:07:55
5楼

我唔洗靠计DSD搵食啊！你又知唔知恒指PE条数点计呀？

500万投资要俾150万税，咁白痴嘅投资都有，真系讲都冇人信！ 明知搵笨实一定唔会买，唔通连啲老千股盘数，我都去研究下点计咩！ 哈哈哈！

10. 2022 2022-10-27 18:50:52
『连银行界一姐，银行公会主席都要以低价卖豪宅』

佢(她)肯定年初睇错市(楼市)，而加要止蚀。虽然悭咗税，但账面上已经“亏大发”了。
11. 唔洗靠计DSD搵食 2022-10-29 09:06:28
9楼
冇人话你靠计DSD搵食，照睇网友系咪话你冇楼冇料扮四条多啲？哈哈哈
12. 自我陶醉 2022-10-29 09:48:38
11楼

你话系咪系罗， 有咩所谓啫！辣招有排都唔会撤，你要努力计好你啲DSD啊！投资500万先要俾150万税， 真笋啊！ 哈哈哈！
14. 自我陶醉 2022-10-29 09:56:00
10楼 

虽然退嘅都系自己嘅钱，但有得退税都好过冇，系精神胜利法对心灵的一点慰藉，输少当赢，唔好笃爆人啊！哈哈哈！
15. 好好笑 2022-11-01 14:46:33
睇上面几个回覆，明显对买楼洗费(印花税、律师费等等）、有咩人买楼出租（首置唔可以出租？老婆老公各一间屋唔得咩）、什么买楼身分要承担咩税（30%印花税系所有香港人都要比吗？）....等等都毫无概念但系到无料扮4条。。果然高手。
16. 系精神胜利法对心灵的一点慰藉 2022-11-01 19:50:36
用一姐嚟对心灵慰藉尚唔够，最好用马斯克，今年已输紧成千亿美元💵无产阶级必胜
17. 多谢1楼 2022-11-01 20:24:54
多谢一楼解释，终於明白点解话租楼日日赚. 小弟已租咗近二十年，如果上帝关照，可能仲有廿年，都系租落去.
18. 真系好好笑 2022-11-02 10:49:48
明明揸住层负资产仲死口硬，笑人唔买楼，自己去供银行高息？系咪好好笑呀？
19. 高息？ 2022-11-02 11:26:38
供楼利息几多呢？现在做定期又几多利息呢？边个高D呢？
20. 加息 2022-11-03 22:19:45
加息陆续有来。