看好楼价的原因

荃湾两新楼盘开售，尽管打风也吸引逾千人排队轮候，市场更解读为楼市购买力充盈。先不管过万张入票有没有水份，那么，看好楼价的原因到底是什么？是市民收入上升，还是央行会继续放水？资产价格其实是货币现象，若央行政策变了，资产价格能不变吗？

金融海啸是全球央行放水的源头。内地先推出四万亿刺激经济计划，然后广义新增贷款（M2）更是长期保持在13%以上，市场上资金多了，房价立时同步上升。

但印钞过多，会有通胀风险啊（2011年中CPI便一度高达6.5%），於是内地政府便开始容许资金走出去，居民可以申请港澳自由行，澳门博彩和本地零售股升了不知多少倍；投资移民也曾容许购买本港物业，也为楼价上升添助力。

日本前车之鉴

至於企业海外并购，近年上百亿、千亿项目，常常上报，中资在港投得土地，更是不绝如缕，「面包」、「面粉」同样抢手。央行放水、企业走出去，加上供应不足，本港楼价又岂有不连年上升的？

但投资是有关对未来的预测。若央行的政策变了，你的投资决定能不变吗？内地先是於去年第四季起，明言要遏止房价上涨。中央和地方政府政策屡屡出台外，央行亦同时减少货币供应，M2从去年中的11.8%增长，回落至7月的9.2%，明年更可能跌至8%。货币供应少了，资产价格将如何？

二是政府也从以往鼓励企业走出去，转为加强对海外项目审批。若如是，中资还会否如往昔般踊跃购置本港地皮，又或热切来港开办业务？

香港是资金来去自如的自由港。资金涌入，一切水涨船高。资金不涌进甚至流出，潮退便知道边个无着泳裤了。

央行为何要「收水」，以至限制资金外流？上世纪八十年代，日本股市、楼市、经济全皆壮旺，单单东京一地的地价，便较美国全国为高，加上日圆滙价走高，企业遂大举走出去，购入海外（尤其美国）资产；但高价并购，犯错空间（Margin of Error）实在太低，只要经济稍稍衰退，日企想从海外撤退时，才发现高价购入的资产，根本无人接手，变成烫手山芋。

大量日企同时撤退回国，把本已偏高的日圆推得更高，变相回流资金减少。这个外滙损失，当然由日企（强日圆使出口也会受损）和居民（高日圆使楼价变得更高）来埋单。

前车之鉴这么惨痛，「走出去」当然是要小心驶得万年船。资金外流限制大概短期内都不会放松（除非经济好转到让政府完全有信心）。

还看负担能力

至於本港楼价走势，供应先不论它，因政府说未来数年有数万伙供应，但每伙面积却是降低了。所以供应是增加了，却远不是供过於求。

利率走向是影响楼价的另一因素，但利率不能单一来看，而是要和居民收入一起看，因为即使加息两厘，若收入同是上升，加息也不一定是什么大事。

现在虽说是全民就业，但工资升幅缓慢，更重要的是，可分配收入正在下跌（因占支出比率最高的供楼和租金都在上升）。若如是，收入下跌加上利息上升（尽管是慢慢升），负担能力将上升还是下跌？

买楼是长达20、30年的投资。央行「收水」、内地限制资金流出、供应和利率上升，收入增长不快，那么，看好楼价的原因是……