被市建局纳入油旺规划研究范围的地区，不少已用尽地积比率，甚至已超过上限，若原址重建新建筑，也难摆脱原来地积比率的束缚，使新建筑物的规模无法扩大，变相限制单位数量，影响卖楼收益。为免「蚀入肉」，市建局提出引入新的规划工具，重新分配不同地段的地积比率。有规划师认同有关做法，可吸引私人发展商参与，但相信安置受影响居民仍是一大难题。香港文汇报讯（记者 文森）
巿建局文件指出，区内超过800幢楼宇无重建潜力或其重建潜力为负数，包括约400幢的地积比率已超过分区计划大纲图或《建筑（规划）规例》许可的水平，另约400幢地积比率与分区计划大纲图许可的水平相若，原址重建的话，新建筑物仍受原来的地积比率约束，发展规模受限，卖楼收益减少，财政上不吸引或不可行。
倡「地积比转移」吸发展
为加快市区更新步伐，市建局引入新的规划工具，文件提出「地积比率转移」概念，意指将区内一些分散和小型地盘、总楼面面积超出许可水平等土地，列为「送出地盘」，而位於策略性位置的大型重建地盘则列为「接收地盘」，容许将「送出地盘」的建筑楼面面积转移到「接收地盘」，增加「接收地盘」的规划价值，而「送出地盘」则改建为公共休憩空间、保育旧建筑、特殊设计区等对地积比率要求不高的设施。
同时，巿建局提出整合小型街区成为较大和较完整的发展地盘，封闭多余道路，每个整合街区划分不同地块，封闭道路带来的建筑楼面面积可按比例分配给各地块；研究亦提出放宽住用地积比率，以提供重建诱因，并增加单位供应量。
测量师学会规划发展组主席林家辉接受香港文汇报访问时表示，整个研究成败重点在於地积比率转移这一规划工具，认为除非整个重建均由市建局主导，否则肯定引来争议：「好简单，有人收到地积比（「接收地盘」），自然要有人送出地积比（「送出地盘」），作为业主，个个都想做收到地积比那个，一定会质疑政府为何将其划成送出地积比的一批。」
即使市建局提出以「连系地盘」方式，让两地盘的业主合作，「但要同人合作，哪个话事？一讲到利益会好多争议。」他说。
香港规划师学会会长李建华则赞成地积比率转移做法，令重建项目有利可图，可吸引私人发展商参与，而巿建局提议在法定分区计划大纲图上列明「接收地盘」和「送出地盘」，为市场提供确定性，乃属好事。
他认为油旺范围广泛，发展需时极长，「不是十年八载便可完成，要以十年廿年计的长时间发展。 」而整个发展计划涉及的财务承担是天文数字，而油麻地及旺角为巿区繁盛地带，相信定能吸引不少私人发展商参与。
开发新东北安置拆迁户
不过，李建华认为最大问题是安置受重建影响的居民，「相信无可能所有人都能原区安置，要同他商议迁往其他区域。」不过，巿建局的文件未有涉及安置和如何分段发展的时间表，他冀日后有清晰的方案，而现时公共房屋供应不足，政府应加快新界东北发展，并尽早完成「明日大屿」的研究，日后才有足够单位应付大型重建项目的安置问题。
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