楼市不能说的秘密 「呼吸plan」恐变死亡之吻
楼市新形势分析系列
香港文汇报讯（记者 黎梓田）近月楼市出现小阳春，新盘开价愈见进取，24小时卖贵一成，市传有新盘更出现多组客同抢一个单位，结果各人要玩「包剪揼」定胜负。然而，香港文汇报记者梳理近期新盘付款办法及采访业内人士，发现内有干坤，几乎都是一边加价，另一边又提高回赠及高成数按揭来促销，市场上最高回赠已达楼价25%！换言之是明加暗减，买家自然暗喜，与发展商合奏齐齐炮制楼市小阳春。
经历去年下半年股市不景、中美贸易战等负面因素打击，楼市在近月回气。信置观塘凯汇低价开盘，卖个满堂红成为此轮楼市重新发动的契机。不过，香港文汇报记者梳理今年新盘的付款办法发现，今年初至今至少有六个新盘推出，不乏迷你新盘，包括红磡启岸、瑧尚及长沙湾AVA228等，以及其他新盘货尾，它们均以低首期、高回赠作招徕，仔细拆解当中招式，不难明白当前楼市小阳春的炼成奥妙。
迷你新盘最爱招式
例如近期推出的红磡启岸，户型主打细单位，同时提供九成一二按，而发展商近日更在24小时内加价一成，新价单对两周前的首份价，更是加价两成。然而，其高成数按揭仍能大幅降低入市首期。另外，同区项目瑧尚日前也上载价单，提供八成半一二按，并同时提供10%印花税优惠及附赠特色电视柜。
由於大埔区新盘供应选择「丰富」，部分发展商以平价促销，例如早前引起较大争议的白石角项目云滙，新地近日以招标形式重推项目，并引入高额回赠，即变相减价，3房户最多可享回赠25%，2房或以下最多回赠20%。项目迄今累计售出约840伙，本月更是去货「神速」，月初至今已售逾75伙单位。
至於碧桂园牵头发展的马鞍山泓碧，去年11月推售时遇上楼市冷锋，故销情欠理想，迄今暂售出约189伙，余货约258伙。楼盘至今亦未有加价，反而提供更多优惠，例如新增「180天优越按揭付款计划」，将原来150天付款期延长至180天。
汤文亮：高回赠隐瞒楼价跌
资深投资者、纪惠集团副主席及行政总裁汤文亮亦显然看透楼市这种「人为的繁荣」。他戏称这种「高楼价、高成数按揭及高回赠」是香港楼市的「三高」，指「如果唔适当地控制，比香港人（身体）的三高还要危险」。
他认为，高回赠是新事物，发展商见新楼销情放缓，如果减价促销一定影响以前买家，为隐瞒楼价跌，发展商向新买家提供高成数回赠，高达楼价25%。「香港楼价有了这三高，如果还说楼市是很正常，我觉得有多少自欺欺人。」
优惠期有限 楼债或倍增
事实上，发展商近年为促销，部分会自行包办按揭，藉旗下财务公司推出按揭计划，避过金管局的监管，并以「高成数、审批宽松」作卖点，此类按揭被俗称为「呼吸plan」，意即只要有呼吸就批，不管收入多少，这些按揭计划往往能吸引一批未有足够首期的上车客申请。但此类按揭计划一般只有2年至3年的低息优惠期，买家必须博取未来2、3年楼价有数成升幅，然后顺利到银行转按，继续享受低息。否则的话，留在财仔的楼债，利息及每月供款就会整倍整倍的增加，昔日贴心的「呼吸plan」，将变成买家的死亡之吻。
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