楼市处於下跌周期，一手施工量与落成量的变化揭示后市走势。运输及房屋局昨日公布，去年私宅落成量高达2.1万伙，按年增加近18%。业界料今年继续维持2万伙以上，可见未来租金势必受压。与此同时，施工量却渐见回落，去年下半年只得3,800伙，按半年计大跌超过七成。业界分析，政府近年减少推私宅地，加上一手空置税将实施，拖慢发展商动工意欲。惟因政府增加公营房屋供应，估计施工量回落不会令私楼价格上升。香港文汇报讯（记者 颜伦乐）
运房局公布，去年第四季一手私宅落成量为8,300伙，全年落成量为2.1万伙，较2017年的1.78万伙多18%，创自2005年以来的新高。
中原地产研究部高级联席董事黄良升估计，未来私楼供应长期维持在每年2万伙左右的水平，在供应稳定之下，未来楼价走势取决於需求和本地经济增长。业界预料，大量新单位落成，将会令租金水平加速回落。
第四季施工量回升11%
至於施工量，去年各个时期表现则相当参差，第四季只得2,000伙施工，按季增200伙或11%。倘单计下半年，施工量更只得3,800伙，较上半年的14,600伙大跌73%。
莱坊执行董事及估价及谘询部主管林浩文认为，一手空置税出台后，发展商需要急速去货尾，但至今货尾未卖完，相信发展商去货需时，故无需要太着急去建屋，尤其多供应地区如元朗、屯门及将军澳等。普缙企业发展部总监(估值及物业管理)张圣典认为，去年下半年一手施工量较上半年大幅萎缩，相信是发展商因应中美贸易战等不明朗因素而调节施工步伐。
不过，黄良升指，总结去年施工量仍然达到18,400伙，按年上升8.2%；统计过去三年平均施工量仍达20,300伙，符合政府私楼建屋目标。城市大学建筑科技学部高级讲师潘永祥认为，过去数年政府改划不少土地作住宅用途，亦有多个大型私人项目完成补地价，令落成及施工量有所突破。
公营房屋增供应抑楼价
值得留意的是，政府近期将公私营供应比例由六四比改为七三比，而2018/19年度一手私宅土地供应已见回落至13,850伙，较2017年25,500伙大跌46%，将来私楼施工量预料会回落。但潘永祥认为市场不用太担心私楼供应问题，因为政府同时增加公营房屋供应，不少购买力会流向资助房屋市场，故相对地私宅需求会减少，私宅价格不会因数量少了而上升。
至於未来三至四年的一手私人住宅供应量，截至去年12月约有9.3万个，按季无升跌。当中7.35万伙为面积少於753方尺的中小型单位，占整体供应量79%，比率与上一季相同。预计未来数月将有14幅住宅用地转为熟地，可提供约6,100个单位。由於早年政府增加私宅土地供应，展望今年潜在供应，相信仍可维持在9万个到10万个的水平。
市场潜在供应逾9万伙
潜在的9.3万个供应当中，包括9,000伙货尾单位、6.4万伙未售出楼花单位(以7.4万伙楼花单位扣减1万伙已预售的楼花计算)，以及2万伙在已批出土地（熟地）上可随时动工的单位。需留意，当中已预售楼花1万伙，按季大减4,000个，数字为10个季度新低，显示季度内楼花销售明显减少。踏入2019年，新屋销售转趋活跃，预期数字将会回升。
私宅施工量减少原因
■ 政府近年减少推私宅地
■ 一手空置税将实施，拖慢发展商动工意欲
■ 中美贸易战影响、外围经济因素不明朗
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