漸行漸近的灰犀牛──美國加息與港樓價跌

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漸行漸近的灰犀牛──美國加息與港樓價跌
(文匯報) 2022年1月21日
汪心浩 華坊評估董事

在經濟金融領域,黑天鵝和灰犀牛都是指代大型風險事件。「黑天鵝事件」比喻的是小概率會出現,無法預先得知,完全出乎人們意料的風險;而「灰犀牛事件」則比喻大概率會出現,有種種跡象顯露,卻由於某些原因被人們視而不見的風險。

如果說2020年初突然爆發、席捲全球的新冠病毒疫情是典型的「黑天鵝事件」,那麼到了2022年年初,在經歷了2年疫情動盪後,有一頭「灰犀牛」正在向人們直衝而來,那就是美元即將進入加息縮表周期。

美通脹狂升 加息無懸念

2020年上半年,為了應對疫情,美聯儲啟動了無限制量化寬鬆的金融政策以穩定金融市場和經濟秩序。截至今日,美聯儲的資產負債表從疫情前的約4萬億美元擴張到了約9萬億美元。而與此同時,美國伴隨產生的通貨膨脹也是一路上升,先後突破4%、5%和6%。去年11月,美國通貨膨脹已經來到了不可思議的6.8%,並繼續處於上升的趨勢中。

就在短短數個月前,美聯儲仍然認為2022年末開始加息較為合適,但隨着愈發強烈的通脹壓力,美聯儲的口風也是一變再變。 1月以來,摩根大通、高盛、德意志等投資銀行紛紛表示,預計美聯儲將在2022年加息4次,以及提前進入縮表周期,和不久前緩慢的加息預期截然不同。

美元加息會導致資產價格下降,這是一個無須多言的基本金融邏輯。但十分值得思考的是,全球資本市場,包括美國的股市和香港的樓市,對越來越強的加息預期反應甚少,似乎掩耳盜鈴一般。筆者在香港亦看到不少蜻蜓點水的市場點評,難免為此擔憂。

港樓倘跌價 承受能力成疑

從過往10多年來看,美元周期無疑是影響香港樓市的第一大因素。香港樓市10多年前的上升趨勢正是應金融危機後美元的量化寬鬆而開啟,而上一次較為明顯的下降趨勢出現在2018年下半年,亦是由於當時美聯儲短暫的縮表動作而導致。此後,無論是2019年的社會運動,或是2020年以來的新冠疫情,都沒有本質地影響到香港樓市的資產價格。

那麼我們在這裏要提出一個問題,當幾個月後,美聯儲宣布進入一個持續且明確的加息縮表周期時,香港的樓市屆時會如何表現?如果今年7月即將上任的下屆香港特區政府又雄心勃勃地要大幅增加樓宇供應和土地供應,那對樓市又會造成如何的影響?誠然,高企的樓價對香港固然不利,但在2年疫情的反覆消耗後,香港普通民眾亦無法承受資產市場的大起大落。

面對即將衝上來的「灰犀牛」,市場和投資者準備好了嗎,而香港特區政府又準備好了嗎?