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地產新聞
公屋大反彈癲過豪宅
(東方) 2019年5月4日
二手資助房屋樓價跟隨大市「V形」反彈,連未補價公屋都被搶購,刺激樓價急升。本報追蹤的10個熱門公屋中,有8個的最新第二市場平均成交呎價較低位彈升逾一成,當中有屋邨按月急漲逾兩成,升幅勁過豪宅。

利東邨一個月貴近27%

綜合房委會數據,10個交投較活躍的公屋中,以鴨脷洲利東邨最癲,樓價在短短一個月已改頭換面。該屋邨四月錄兩宗未補價買賣,平均實用呎價8,857元,較三月低位大幅上升26.6%。當中,有單位實用呎價衝上9,184元,貴絕全港未補價公屋。而近月搶手的實用面積381方呎單位,成交呎價亦高逾8,500元。

相比之下,該屋邨三月錄9宗未補價買賣,雖屬近年最旺,但成交價參差,個別實用呎價不足5,000元,拉低整體平均呎價至去年樓市調整以來低位。美聯丘松原指,未補價放盤最平叫190萬元,逼近同類紀錄價。

九龍方面,長沙灣李鄭屋邨升幅可觀,去年十月低位時第二市場平均實用呎價不足6,000元,其後逐步收復失地,今年三月錄得6宗未補價成交,平均實用呎價直逼7,200元。雖然四月買賣降至兩宗,但呎價續漲至7,319元,較低位累漲26.5%。

李鄭屋邨叫價升三成

中原溫志聰指,李鄭屋邨上月交投放緩,主要原因是長沙灣新居屋搶去居二市場購買力,惟業主叫價仍然進取,三房最平未補價放盤仍叫價540萬元,較去年底420萬元紀錄價高近三成。不過,九龍黃大仙竹園北邨則僅較低位回升不足一成,黃大仙鳳德邨亦只反彈14.2%。

至於新界區以公屋集中地的青衣升勢較凌厲。市場指,青衣邨四月錄三宗成交,受連環破頂帶動,平均實用呎價搶高至7,097元,較去年十一月低位升約22.9%。而同區的長安邨四月平均實用呎價為6,304元,低位升18.5%。中原梁岳宏指,青衣邨目前最平放盤為實用面積385方呎,叫價205萬元。

顯徑邨入場盤嗌328萬
此外,沙田公屋王顯徑邨四月實用平均呎價7,260元,較去年十一月低位高出18.7%,超越去年六月高位的平均價。美聯鄒文波指,目前屋苑第二市場入場盤最平叫328萬元,較同類紀錄高出近一成。至於同區博康邨四月未補價平均實用呎價6,188元,較去年十二月低位回升僅8.8%。

至於將軍澳方面,景林邨去年十一月低位的第二市場實用平均呎價5,984元,其後重上「六字頭」,三月平均實用呎價6,804元,近半年升幅為13.5%。世紀21將軍澳魏仕良稱,該物業未補價放盤最低消費210萬元。

廿個年輕居屋 一半呎價破萬

市場搶盤潮擴散至公屋,與居屋樓價愈升愈高不無關係,尤其是有房委會擔保、可獲銀行批出長年期高成數按揭的年輕居屋更被搶貴,究竟目前這類居二市場樓價有幾「離地」?

受惠沙中線 采頤逼萬二

據房委會的四月成交數據,20個這類年輕居屋之中,有一半屋苑的未補價平均實用成交呎價已突破一萬元關口。當中,港島最貴為筲箕灣愛蝶灣,平均實用呎價12,069元;而香港仔逸港居平均實用呎價10,135元;即使是偏離港島鬧市的赤柱龍德苑,平均實用呎價亦漲至9,506元。

九龍方面,鑽石山采頤花園、藍田鯉安苑、黃大仙瓊軒苑、樂富德強苑等,第二市場平均實用呎價已升至「五位數」,其中受惠未來港鐵沙中線的采頤花園,未補價平均實用呎價直逼12,000元。至於將軍澳年輕居屋寶盈花園,平均實呎成交價11,628元,而同區康明苑平均呎價亦即將告別「四位數」。

至於新界區的青衣青宏苑、沙田愉翠苑,四月未補價平均實用呎價在一萬元以上水平,其中前者上月連環創新高,平均實用呎價高見12,560元。至於馬鞍山錦豐苑平均實用呎價亦逼近一萬元。

天盛苑補價後 貴過嘉湖

另外,天水圍最貴的未補價居屋天盛苑,四月有個別成交實用呎價突破9,000元,推高平均呎價至8,464元,補地價後比嘉湖山莊還貴。至於屯門富健花園及龍門居,四月居二平均實用呎價分別為7,568元及8,226元。而入場門檻較低的粉嶺年輕居屋雍盛苑,第二市場實用平均呎價7,403元。

新供應面世 購買力料短暫凍結

三月份資助房屋未補價第二市場價量齊升,但四月交投明顯降溫。香港置業行政總裁李志成認為,隨着新一期新居屋逾四千八百伙將於五月推出,部分居二市場購買力或被凍結,相信有待抽籤塵埃落定,落空的向隅客回流市場,才令交投回穩。

他又指,聯儲局維持利率不變,意味低息環境持續,加上中美貿易戰緩和,香港樓市在剛性需求的支持下,後市仍樂觀。

另外,利嘉閣地產研究部主管陳海潮預期,新一批新居屋將盡吸購買力,未來數個月居二市場將旺價不旺市,但新居屋難抽,加上部分去年已獲發購買證的白表客要年內入市,居二市場短暫降溫後,將再旺起來。他續說,私樓樓價急升,帶動未補價居屋水漲船高,部分實用呎價超過一萬元,令不少綠表客及白居二客,向性價比較高的公屋第二市場入手,加速該類物業樓價上升。而位置優越的物業最受捧,有機會跑贏大市。

75公居屋首季呎價破頂

事實上,根據房委會數據,三月未補價第二市場公屋及居屋錄約四百五十四宗成交,惟四月份無以為繼,交投量暫錄約一百七十二宗,按月大幅下跌。不過,首季居二市場氣氛火熱,有多達七十五個未補價公屋及居屋,在第二市場創下呎價新高。