問︰現在是「撤辣」的合適時間嗎？
答︰自從政府實施一連串「辣招」以來，香港樓市從本來的冷凍狀態進一步跌入冰河期，成交每況愈下，甚至創出不少低位。有人開始質疑，政府的「辣招」是否過「辣」，令樓市承受不了，甚至會否用力過度，最後令樓市崩潰？
以上的質疑未必無道理。筆者一向認為，影響樓市的因素，除了政府政策，如徵稅、大量增加供應（但增加供應需要長時間，對短期市況未必有太大影響）之外，其實利率走勢有時比政府政策有着更大的影響力。過去多年，樓價一直上升，和全球利率一直向「下」不無關係。
利率的下降，令供樓開支下降，對房屋的「自用」和「投資」需求大幅上升，刺激樓價上揚。現今，全球利率政策出現轉向，雖然九月份美國聯儲局沒有開始「收水」，但全球的投資者都知道，聯儲局再增加寬鬆貨幣政策的機會不大；相反，聯儲局下一步必定是縮減量化寬鬆規模，問題只是何時。
樓價半年僅跌2.2%
其次，隨着聯儲局開始收水，超弱美元亦可能成為歷史，港元和美元掛鈎，過去因為港元便宜而吸引外資買港樓的情況，亦可能出現變化。所以，香港樓市的基調已大不如前，樓價下跌的機會亦很大，只是尚欠一個觸發點。如果用前瞻性的角度去分析，「辣招」是否適合現時的經濟大環境，是有商榷的餘地。
不過，若從政府管治、民意出發，現時討論是否「撤辣」，根本是多餘！自「辣招」推出後，香港的樓價仍然處於高位，即使有下跌，跌幅只是5%以內。以地產代理的樓價指數為例，今年二月份錄得7,367的高位，到八月份為7,203，跌幅只有2.2%。由於政府政策、民意是用已發生的數據去衡量成效，2.2%的跌幅根本無可能叫做「達標」。現在政府叫「撤辣」，結果只會受盡千夫所指。
政府不會逆勢而行
筆者早前已討論過，不要期望政府政策能先知先覺（不僅是樓市政策，其他政策也一樣），當然，若出事了，到時也不要怪責政府後知後覺。因為出於順應民意也好、出於明哲保身也好，任何一個政府都很難做一些和現今狀況背道而馳的政策。過去的歷史已說明一切，八萬五政策是因應當時樓價火熱而做的；停止賣地、停止建居屋是因應當時樓價大跌而做的，無一個政策在當下是「錯」的。不過，到最後它們都變成「錯」。
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