代理樓價數據已升破歷史頂點,差估署數據破頂亦指日可待。許多人會問,為何這麼明顯的向好信號不寫,反而經常唱淡?這個問題非常「高汁」,為何總是捨易取難?總是看不見最唾手可得的資訊?總是不懂跟大隊?正正因為市面上的利好資訊已經俯拾皆是,多小弟一個唔多,若連小弟都隨波逐流,市場可能就再沒有唱淡的聲音了。因此,總要有人在飽受恐懼行銷的香港樓市中,提供令首置人士能冷靜考慮清楚的樓市資訊。
近期樓價指數見新高,卻不代表整體樓市向好。事實上,港樓面臨重大的政策風險,近日內地當局提倡「共同富裕」的發展理念,具體政策就不詳述,有興趣的看官可自行上網查看。簡單來說,就是透過改革令貧富不再懸殊。換言之,許多樓市KOL認為中港兩地通關後,將有內地人大舉來港買樓的想法,已經付諸東流。
事緣全球各國政府為了維護稅制完整,早年已推出適用於金融機構的資料收集及申報新規定,名為「共同匯報標準」(簡稱「CRS」),而香港、中國內地都已在列。換言之,內地人走資來港一早失去隱匿資產的效果,反而在內地公布「共同富裕」後,仍來港買樓走資,用內地術話來講,叫頂風作案,試問哪有富豪不避嫌?意圖靠內地人炒高香港樓價,其實是緣木求魚。
再者,內地對打壓樓價的決心不能睇小。早前各地方政府叫停今年的第二次集中供地,引起市場猜測。終於上周四(26日)廣州率先重啟集中供地,不過卻多了許多新規,看來是為了作出修訂而延遲供地。新規包括嚴格限制高價地,地皮成交溢價率需控制於15%以內;還有「限房價」、「限首套房銷售對象」、「一次性報價」等銷售方式,同時推出租購併舉的制度,增加租賃住屋或保障性租賃住屋等。
除了硬性規定,內地官媒亦曉以大義,呼籲應從經濟全局的角度思考土地和房地產問題,地方政府要改善財政收入結構,擺脫過度依賴土地財政的現狀;令金融「活水」更多流向實體經濟;不能玩數字遊戲,通過提高起拍價等方式調整溢價率,更不能利用各種名目增加實際地價。換言之,當局已看清楚樓市虛高,對實體經濟有害,對社會穩定不利。於是,寧願減少土地收入,亦要在「面粉」上下功夫,再輔以規範「面包」價,意圖穩定樓價,不讓其大升。
一番操作下來,國內樓市龍頭深圳的二手交投資量大跌80%,部分地區的樓價由高位直插20%,二手市況陷入停頓,失去變現機會,未來只住不炒。此時此刻,香港卻樓價指數見新高,隨時成為帶動內地樓價向上的領頭羊,港樓會不會成為下一個打擊對象?各位不妨自行思考一下。在此奉勸心急上車的首次置業人士,目前借9成按揭買樓,形同借盡孖展買入一隻已經升了很多倍的細價股,股價下塌只是時間問題,既然不是識於微時,就無謂高追。至於換樓人士就不同,就算大跌也只是失去早年贏來的利潤,承受能力遠比首置人士高!因此,買樓與否,最終要視乎自己的負擔能力。