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個人理財 之“物業投資(1)”
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個人理財 之“物業投資(1)”

 

占士

占士日記版主
占士日記投資集團總裁
投資策略研究群(協會)發起人
地產,股票投資交流群群主
2015年12月8日

我真正以投資為目的去買物業是2007年中開始的。由於當時的股票市場已經是不斷刷新歷史新高,風險也同時增加,而且銀行利息也是歷史新低。手頭上累積了一定的資金需要尋找更好的出路。所以我和太太商量後決定先在九龍區尋找可投資的物業。剛好太太大哥的長女S小姐,就在九龍某區從事地產物業代理。所以我們便找她幫忙留意區內有沒有好的樓盤。很快,我們發現住宅樓盤已經升了很多,於是,我們轉找區內的小型辦公室,雖然辦公室的價格也升了一些,但我們認為仍然有升值空間,某天,S小姐帶我們看了好幾個大小不一的盤,並獲得所需要的資料。回家後,經過仔細的計算,我們選了一個還有租約的單位, 要求S小姐和業主講價,最後,還是以我們心目中的價格成交。

這是我們第一次投資商業用途的地產物業。所以我們對於物業的估價,按揭成數,利率都不大清楚。根據S小姐的經驗,因為這種地產物業要搞銀行按揭貸款非常複雜,所以,很多這方面的業主都是以自己的資金(無銀行按揭貸款)交易。這也是為何,很多人都不敢或不夠實力投資商業用途的地產物業的原因。但是,我也明白,越少人懂得或能夠做的生意,利潤越有保證。

不過,我還是決意和相熟的銀行商討。我在想,我是給生意他們做,而不是求他們幫忙,只要能說服銀行相信我是一個優質的客戶,他們一定做我的生意!

幾經周折,銀行按揭貸款最終也批了下來。而且,銀行估足價,還可以按得到七成,利率是P-2.75%,還款期為10年,雖然,利率比住宅物業略高,還款期也短一半以上,但所有條件都比我預算的還要好!

之後,單位租務的相關事情,全部交太太負責。雖然,一年內發生了很多事,例如:換了2次租客,裝修了2次等。但每次做新約的租金都有所提高。因此,我認為太太做得非常出色,當然S小姐也幫了我們很多,儘管她已得到其應有的報酬。

該單位一年的投資總結如下:

1.現金收支剛好平衡。

2.ROI 約17%

3.資產按市場價增長33%

4.如果現階段的條件不變,預計未來一年:ROI增長到28%,正現金流約為投資金額的11%。

暫時和大家分享那麼多,有機會再和大家分享。



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