博士:

自住的當然可以逆按，現在發展到出租的也可以逆按。

雖然說每個月都可以出一筆錢養老，但是這筆錢原來是要計息的。而且息率

比正向按揭的高出不少。到時，能留給子孫的遺產可能不多。

看到標題還以為政府將是樓市下跌原凶,大家不曾說過了政府對壓抑樓市無能為力嗎?

怎麼現在卻急於找代罪羊來?博士 不會口裡說好,卻後腳走佬吧.

升的跌不了,要跌救不生.生死有命,富貴由天,今天局面人人有責,誰也逃不了,要逃的早已夭夭.

若果您是這家公司的股東，不知您對近年業績是否擔憂？借貸升幅增加一倍，但收入升幅卻沒有增加，即欠債愈來愈多，收入卻無法相應改善，這家公司就是香港。

        把這家公司過去十二年的表現分為每六年一段看，2002至2008年為第一期，2008至2014年為第二期。第一期的總借貸金額只增加了56%，但第二期竟增加了111%。但第一期的經濟增長為30%，第二期反而下降至26%，並未因大舉借貸而帶來額外的經濟增長，若扣除通脹，第二期基本沒有甚麼經濟增長可言。房產方面，第一期樓價上升了76%，第二期也上升了98%，可能有部份借貸是用來炒樓，對實體經濟沒有甚麼幫助。銀根供應方面，第一期的M3增加了68%，第二期的增幅相若，為79%。

        有趣是這兩期的通脹率卻是天壤之別，第一期通脹只有7%，但第二期通脹高達21%。既然銀根供應增速相若，經濟活動增幅大致相同，樓價變化基本同步，誰令通脹獨領風騷？這與匯率變化所造成的輸入通脹不無關係，查第一期的人民幣匯率下跌了3%，但第二期卻反向大幅上升18%，這應與中美匯率談判的結果有關。無獨有偶，借貸的上升其實都與人民幣有關，上面提到第一、二期的借貸金額上升了56%和111%，但非港元的借貸金額同期竟上升了99%和220%，而港元借貸金額同期只上升了43%和65%，即外幣借貸升幅與港元借貸升幅比率從兩倍多增加至三倍多，其中亦以人民幣借貸為主。

根據金管局數據，第一期在香港使用的借貸金額上升了41%，第二期則上升76%，有正常的增加。但非本地使用的借貸同期的差異很大，第一期增幅為118%，第二期為252%，升幅驚人。換言之，大部份新增的借貸並非提供作境內用途，而是貸出作境外之用，因此對本地生產總值幫助不大。

        隨美元轉強，美匯指數已升破88，港元因聯匯制度亦無可避免必須跟隨轉勢。事實上，第一期的港匯下跌20%，但第二期已止跌回升2%，近期有繼續上升趨勢。既然本地的金融借貸活動已不再以本地經濟活動為主，而成為國際（尤其是中國）的融資窗口，一方面當然生意大增，但同時亦必須承受更大的匯率變化風險，存戶好自為之。

        香港中文大學地理與資源管理學系副教授

        姚松炎博士

一般嚟講，銀行有美元存款，佢會貸出部份美元、有港元存款會貸出部份港元、有人仔存款會貸出部份人仔，不存在滙率變化的風險，只有炒房的同事有額度去冒滙價的上落，但額度都是受監控的。