去年本欄刊登了一封讀者來函，內容是指支撐香港樓市多種利好因素如美元向下、供應短缺及低利率將出現根本性改變，不利樓市，香港樓價有可能在10年時間下跌一半至七成，因而得出「十年房產變磚頭（價）」的結論。當時有關文章頗引起網上的討論，而這位讀者最近再傳來新文章，值得一讀：
今次先講方法（methodology） 。
第一，市場分析（market call） 切忌過度分析（over interpret）數據，股票適宜按月分析，而樓市則宜按年分析。頻密、以至按天作出預測，只會成為「見樹不見林」的羊群。自上次為文後，一年已過，是時候作一個回顧與前瞻，並一併將市場眾說紛紜的「理論」，逐一駁斥。
第二，古今中外，有見地的分析在發表時，正常情況下會被視之為「傻佬」，如1996、97年叫人賣樓、2002、03年叫人買樓等。在高、低位輕舟過後，市場才會視為「高見」。從炒賣角度看，這是一個神賜予的「窗口」，以樓市為例，這個窗口可在一至二年間。發展商深明此理，會充分利用神的窗口，力求去貨，如原價加推以求清袋、預售遠期樓花等。本人預期地產市場應仍有約一年的窗口，因一年後失業率已回升、美元相比現時更強、市場已進入消化（pricing in）加息過程等，各位業主慎之！
以下會按建築成本、息口、美元、人民幣走勢及供應逐一討論。
首先，建築成本。香港建築成本據稱達每平方呎4000元，中間有多少水分呢？在已發展國家，住宅項目一般不分發展商及建築商，香港算是例外，但只是部分例外，並不是完全例外。因為發展商所僱用的建築商，很多時候是聯營公司（associated company） ，是二而為一，交易價格並非真正市場價格，屬轉移價格（transfer pricing） ，參考度極低。
要估算香港中長期成本走勢，可用平價（parity）方式量度。以內地為例，水泥工每天成本為250人民幣，香港約為4倍，這部分屬非流通服務（non-tradable service） ，在可流通貨物（tradable goods） 部分，差異遠少於4倍。內地建築成本（精裝計） 約為每平方米5000至6000人民幣，即不高於每平方呎800元（港元，下同），就算以4倍計算，香港每平方呎成本不高於3000元。
3000元與4000元之間的水分仍未算深，因投標價屬產出價（output price） ，包含毛利，極度抽象。君不見1997年後，建築商為求伙記有工開，不賺以至虧損也落標。同一工程，市旺市靜的標價可相差數十巴仙以至倍數。各位應預期香港建築成本在中長期應在每平方呎2000至3000元，不要被地產商以今日的轉移價格所蒙騙。
第二，息口。坊間常說明年中才加息，但息口要從資金提供者、資金使用者及市場結構分析。從資金提供者角度看，對不起，10年期息口已加了1個百分點，亦即是說，目前按揭利率下的證券，相對10年期債券，只能說是雞肋而已，這從二手按揭各款優惠愈搞愈縮可見一斑。
聯儲局信誓旦旦聲明，低利率可維持很長時間，但退市步伐一點沒有減慢，更兼聘用有成功退市經驗的以色列央行行長當副手。說穿了，就是希望長息的升勢可以通過出口術得以減緩，因為長息是直接影響聯邦赤字的融資成本，這亦是聯儲局的秘密使命。君不見只要聯儲局常掛在口邊的經濟指標，如失業率等，一到達指定水平，聯儲局即時改口，務求製造低息的煙幕。聯儲局要的是減少在加短息時對長息的影響，所謂經濟評估，直接來講是「邊樣就手講邊樣」。要記住，在經濟看法方面，「把口是生在聯儲局嘴上的」！
弔詭的是，以往要在加息周期完結時才出現的加短長跌，近期似有出現，在這裏應賀一賀耶倫腳頭好。不過，最怕的是聯儲局食髓知味，見長息是虛火上升，加緊執行加短息政策。
第三，美元及人民幣走勢。這方面在首篇文章已談過，不贅。香港對外環節與經濟關係是二比一，美元中至長期走強，對香港通脹（縮）有決定性的影響。
本人亦想在這裏談談韓國。日圓經過連番升值後，如果要「正常化」，貶值空間可以很深。而從汽車到電子，日韓皆是死敵，日圓貶值的最大成本將會由韓國埋單。韓國本身有相當多的結構性問題，如信用卡債務等，屆時會否引爆此等問題，出現一張大的「沽韓」單，請大家拭目以待。
第四，供應。這要分內部和外部分析。
在內部方面，未來10至20年的中部港口及大嶼山計劃所容納的人口以百萬計，如果說在2000年後收緊供應而導致樓價上升，但在2010年後放寬供應後不會導致樓價下跌，實屬自欺欺人。未來房屋市場就像新加坡一樣，上車是一個排隊過程，而不是抽獎過程。
在外部方面，回歸後香港與內地根本未有融合，但這情況會在2017年高鐵通車後改變，屆時諸位可感受同城及內地整體環境改變下，香港房地產市場在生態上的改變。本人經驗是：內地人由上至下皆不適應港式居住環境，不過話說回來，有多少地方的人可適應港式居住環境呢？
其實一個深層次思考是：房地產市場是否正進入範式轉移（paradigm shift）的過程，以往的常勝法則、信念會否成為明日的束縛、枷鎖？事實上，如果過去發生的事可準確預測未來，所有經濟分析員皆會是全球首富，事實如何？你懂的！
本人兩篇文章想要告訴讀者的是：過去的30年息口逐步走低、20年美元弱勢及長期供應失衡，在未來會一一改變，請諸君未雨綢繆，並祝乘風破浪！
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撰文：陸振球 （明報地產版主管）
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